Глоссарий недвижимости Омана.

Freehold — это полное и бессрочное право собственности на недвижимость и землю под ней, регистрируемое на имя владельца. В Омане иностранцы (не граждане ССАГПЗ) могут получить freehold ТОЛЬКО внутри государственно утверждённых интегрированных туристических комплексов (ITC) — например, Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah, AIDA (Yiti), Hawana Salalah. За пределами ITC freehold для иностранцев недоступен — там предоставляются только узуфрукт или долгосрочная аренда (leasehold).

ITC — интегрированный туристический комплекс: специальная зона, утверждённая правительством Омана, где иностранцам разрешено приобретать недвижимость во freehold. Это единственный легальный путь для иностранца получить полную собственность в Султанате. Основные ITC сосредоточены в мухафазах Маскат (Muscat Bay, Al Mouj, Jebel Sifah, AIDA) и Дофар (Hawana Salalah). Покупка во freehold в ITC даёт право подать заявку на инвестиционный вид на жительство (Golden Residency).

Узуфрукт — это вещное право пользования и распоряжения чужой недвижимостью на длительный срок без получения полного права собственности. В Омане узуфрукт регулируется Султанским декретом № 5/1981 и может предоставляться на срок до 99 лет (изначально 50 лет с возможностью продления). Право можно закладывать, продавать, сдавать в субаренду и передавать по наследству. Для экспатов вне ITC узуфрукт (по Министерскому решению № 357/2020) обычно требует не менее 2 лет проживания в стране.

Leasehold — это право владения недвижимостью на основе долгосрочного договора аренды без перехода права собственности на землю. Для иностранцев вне зон ITC это, наряду с узуфруктом, фактически основная доступная форма владения. По истечении срока аренды объект возвращается собственнику земли, если договор не продлён. В отличие от freehold, leasehold обычно не даёт права на инвестиционную резиденцию.

Mulkiya (الملكية) — официальное свидетельство о праве собственности, выдаваемое Министерством жилищного строительства и городского планирования (MoHUP). Для иностранного покупателя в ITC Mulkiya подтверждает 100% право freehold и регистрируется на его имя. Этот документ необходим для подачи заявления на вид на жительство, привязанный к недвижимости. Для регистрации требуются загранпаспорт, подтверждение легального въезда и при необходимости подтверждение происхождения средств.

Султанские (королевские) декреты — высшая форма законодательства Омана, которой регулируется право собственности на недвижимость. Базовый Декрет № 5/1981 в целом запрещает владение недвижимостью негражданами Омана. Султанский декрет № 12/2006 ввёл ключевое исключение, разрешив иностранцам владеть freehold в пределах ITC, а Закон № 29/2018 детализировал порядок такого владения. Именно эти акты составляют правовую базу для иностранных инвестиций в недвижимость Султаната.

Freehold-зоны — это территории, где иностранцам разрешена полная собственность; в Омане они практически совпадают с утверждёнными ITC и отдельными новыми мастер-проектами. Помимо классических ITC, freehold для всех национальностей предлагает новый город Sultan Haitham City в районе Эс-Сиб (мухафаза Маскат) — масштабный проект на 14,8 кв. км, рассчитанный на 100 000 жителей и 20 000 жилых единиц в рамках Vision 2040. За пределами таких зон иностранцу доступны только узуфрукт или leasehold.

Покупка недвижимости у застройщика до завершения строительства — на этапе котлована или возведения объекта. В Омане Off-Plan доступен иностранцам только в рамках государственных ITC (Hawana Salalah, Jebel Sifah, AIDA в Yiti, Muscat Bay, Al Mouj и др.), где разрешён freehold. Срок строительства обычно составляет 2-4 года, оплата идёт по графику привязанному к этапам стройки, нередко с рассрочкой и пост-передаточными планами. Все договоры Off-Plan застройщик обязан регистрировать в соответствии с Законом о регулировании недвижимости (Royal Decree 79/2025).

Sale and Purchase Agreement — основной юридически обязывающий договор между покупателем и застройщиком (или продавцом). Именно подписание SPA делает сделку обязательной для обеих сторон: в нём фиксируются цена, график платежей, условия и сроки передачи (handover), штрафы за неисполнение и спецификация объекта. Для иностранца в ITC SPA служит основанием для последующей регистрации права в Министерстве жилья и городского планирования (Ministry of Housing and Urban Planning) и получения титула собственности (Mulkiya / мулькия).

Специальный банковский счёт проекта, на который застройщик обязан зачислять платежи покупателей Off-Plan; снимать средства можно только на расходы по строительству и только по подтверждённым этапам, проверенным уполномоченным органом. Требование эскроу-счёта закреплено новым Законом о регулировании недвижимости (Royal Decree 79/2025), который отменил прежний эскроу-режим по Royal Decree 30/2018. Каждый проект ведёт отдельный эскроу-счёт в аккредитованном местном банке, что защищает деньги инвестора в случае срыва строительства.

Финальный этап, на котором застройщик передаёт готовый объект покупателю после завершения строительства и внесения финальных платежей по SPA. В Омане после расчётов и завершения сделки покупатель официально регистрирует переход права в Министерстве жилья и городского планирования и получает титул собственности — мулькию (Mulkiya). Покупка в ITC с последующим handover открывает право на инвесторскую/имущественную резиденцию, привязанную к собственности.

Технический осмотр объекта перед приёмкой, при котором покупатель (часто с независимым инспектором) выявляет недоделки и дефекты — кривые стены, неработающую сантехнику, дефекты отделки — и фиксирует их в дефект-листе (snag list). Застройщик обязан устранить замечания до или сразу после передачи ключей. Рекомендуется проводить snagging до подписания акта приёма-передачи, чтобы сохранить рычаг давления на застройщика по гарантийным обязательствам.

Первоначальный взнос при подписании формы бронирования (reservation form), который снимает конкретный юнит с продажи и фиксирует его за покупателем до подписания SPA. В Омане бронь обычно составляет порядка 10% от согласованной цены, после чего стороны оформляют и подписывают полный SPA. Условия возврата депозита (особенно при отказе покупателя) зависят от договора, поэтому их следует проверять до оплаты.

Обязательная процедура: до начала маркетинга или продажи юнитов застройщик должен получить лицензию «Real Estate Developer» у уполномоченного органа. Для проектов внутри ITC лицензирование и надзор курирует профильное министерство, а Министерство жилья и городского планирования контролирует лицензии, эскроу-счета и ход строительства. По Закону Royal Decree 79/2025 застройщик также обязан предоставлять финансовые гарантии и регистрировать все договоры продаж, включая Off-Plan — проверка наличия лицензии защищает инвестора от недобросовестных схем.

Национальная валюта Султаната Оман, обозначается OMR (ر.ع.), делится на 1000 байз. Жёстко привязана к доллару США по курсу примерно 1 OMR = 2,6 USD — одна из самых дорогих валют мира. Цены на недвижимость в ITC-комплексах, плата за регистрацию и сервисные сборы номинируются в риалах, поэтому курсовая стабильность снижает валютный риск для иностранного инвестора.

График платежей за строящуюся недвижимость (Off-Plan) в ITC: типично 10–35% при бронировании, промежуточные транши, привязанные к этапам стройки (около 50% в ходе строительства), и остаток при передаче ключей (handover). Часть застройщиков предлагает post-handover — рассрочку остатка уже после сдачи объекта (например, ещё 1–3 года). Средства по Off-Plan проходят через обязательный счёт escrow, и застройщик получает доступ к ним по мере выполнения работ.

Государственный сбор за регистрацию перехода права собственности в Реестре недвижимости Министерства жилищного хозяйства. С января 2025 года для иностранцев в ITC ставка составляет 3% от стоимости сделки (для граждан Омана — 1%), рассчитывается от задекларированной или оценочной стоимости (берётся бóльшая). Регистрация обязательна для юридической силы Freehold-сделки; дополнительно возможны расходы на перевод документов, доверенность и юридическое сопровождение.

Ежегодная плата за содержание общих зон, охрану, благоустройство и инфраструктуру управляемого сообщества внутри ITC (бассейны, пляжи, ландшафт, марина). Ориентировочно 4–12 OMR за квадратный метр в год в зависимости от уровня комплекса; в премиальных проектах вроде Al Mouj или Muscat Bay общая сумма обычно составляет 500–2000 OMR в год. Этот расход напрямую влияет на чистую доходность аренды (rental yield).

Для физических лиц в Омане нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала при продаже и подоходного налога на доход от аренды. Действует муниципальный сбор около 3% с валовой арендной платы. Жилая недвижимость освобождена от VAT, тогда как 5% VAT применяется к коммерческим объектам и услугам (комиссии брокера, юридические услуги). С 1 января 2028 года вводится 5% подоходный налог только для физлиц с годовым доходом свыше 42 000 OMR (Royal Decree 56/2025), что затронет лишь высокодоходных инвесторов.

Return on Investment — совокупная доходность вложения в недвижимость с учётом как арендного дохода, так и прироста стоимости объекта (capital appreciation). В оманских ITC привлекательность ROI усиливается отсутствием налога на прирост капитала и подоходного налога для физлиц, что позволяет инвестору сохранить бóльшую часть прибыли. При расчёте важно вычитать сервисные сборы, расходы на управление и 3% регистрационный сбор.

Годовая арендная доходность — отношение годовой арендной платы к стоимости объекта. В ITC-комплексах Маската после расходов она обычно составляет 3–5% годовых, причём Freehold-объекты чаще выходят на верхнюю границу за счёт спроса экспатов. Премиальные локации, например Al Mouj, держат арендные ставки примерно на 35% выше среднегородских; нулевые налоги для физлиц увеличивают чистую (net) доходность.

Оманские банки (Bank Muscat, National Bank of Oman, Bank Dhofar и др.) финансируют для нерезидентов и экспатов только Freehold-объекты внутри одобренных ITC, поскольку лишь там возможна регистрация залога. Соотношение кредита к стоимости (LTV) для иностранцев обычно составляет 60–70% (граждане — до 80% и выше), то есть первоначальный взнос — около 30–40%. Условия зависят от дохода, возраста и статуса резидентства заёмщика.

Покупка фригольд-недвижимости в Integrated Tourism Complex (ITC) даёт иностранцу право на возобновляемый вид на жительство Омана. Для базового пакета достаточно объекта стоимостью от 200 000 OMR (около 520 000 USD): такая покупка обычно открывает 2-летний резидентский пермит для владельца и его семьи, возобновляемый неограниченно, пока вы сохраняете право собственности. Резиденция привязана именно к объекту в ITC — продажа недвижимости прекращает её действие. Минимальное обязательное пребывание в стране не требуется.

Официальная программа долгосрочной резиденции Омана, запущенная в 2021 году. Silver Visa выдаётся на 5 лет при инвестиции от 250 000 OMR (около 650 000 USD), Golden Visa — на 10 лет при инвестиции от 500 000 OMR (около 1,3 млн USD); оба порога можно закрыть покупкой недвижимости, в том числе фригольд-объекта в ITC. Обе визы возобновляемы и распространяются на супруга и детей; Golden Visa позволяет также спонсировать родителей и держать до трёх домашних работников. Заявки подаются через цифровую платформу Invest Oman.

Электронная идентификационная карта резидента, которую выдаёт Royal Oman Police (ROP) каждому иностранцу, легально проживающему в Султанате. Содержит все ключевые данные владельца, используется на электронных пограничных воротах и как платёжный электронный кошелёк. С ноября 2025 года (Ministerial Decision 157/2025) максимальный срок действия карты увеличен с 3 до 10 лет. Эту карту получают и держатели инвесторской резиденции, и владельцы недвижимости в ITC.

Freehold внутри ITC означает бессрочное полное право собственности на землю и объект, оформленное на имя иностранца, с правом продажи, наследования и сдачи в аренду — и именно оно даёт доступ к резидентской визе. За пределами ITC иностранцу доступен только usufruct (долгосрочная аренда/право пользования по Ministerial Decision 357/2020), без перехода земли в собственность и, как правило, без права на резиденцию. Таким образом, право на ВНЖ возникает только из фригольд-покупки в государственно утверждённом ITC.

Одна покупка недвижимости в ITC покрывает всю семью одним заявлением. Базовый резидентский пермит и Silver Visa распространяются на супруга и несовершеннолетних детей (студенты — обычно до 23 лет). Golden Visa считается одной из самых «семейных» программ Залива: помимо супруга и детей без ограничения по возрасту позволяет включить зависимых родителей. Это делает омансикую схему шире, чем во многих соседних странах ОАЭ-региона.

Резиденция, полученная через недвижимость, действует ровно до тех пор, пока инвестор сохраняет право собственности на квалифицирующий объект в ITC. При продлении проверяется действующий титул (title deed) по данным Министерства жилья и городского планирования (Ministry of Housing and Urban Planning). Продажа или утрата объекта аннулирует ВНЖ владельца и членов семьи. Отдельного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и подоходного налога на арендный доход для физлиц в Омане нет, что не влияет на статус резиденции.

Королевский указ № 29/2018 и связанные исполнительные регламенты (Ministerial Resolution 292/2020) формируют правовую основу владения недвижимостью иностранцами в Омане и подтверждают, что фригольд-владение допускается только в зонах, лицензированных для не-оманцев, то есть в ITC. Закон прямо запрещает иностранцам владеть землёй и недвижимостью в ряде местностей Султаната. Все ITC-проекты с правом фригольда учреждаются на основании королевских указов и министерских решений.

Мухафаза — это первый (высший) уровень административного деления Султаната Оман; всего в стране 11 мухафаз. Для иностранного инвестора ключевыми являются две из них: Маскат (Muscat) и Дофар (Dhofar), поскольку именно в них сосредоточен почти весь фонд freehold-недвижимости в составе ITC. В других мухафазах продажа недвижимости иностранцам в собственность практически отсутствует.

Маскат — столица Омана и главный экономический центр страны, а также мухафаза с наибольшей концентрацией ITC, доступных для freehold-покупки иностранцами: Al Mouj (The Wave), Muscat Bay, AIDA (Yiti), Muscat Hills. Это самый ликвидный рынок Омана с развитой инфраструктурой, аэропортом и спросом на аренду со стороны экспатов. Большинство брендированных резиденций и премиальных проектов сосредоточено именно здесь.

Дофар — крупнейшая по площади мухафаза Омана на юге страны; её столица Салала (Salalah) — второй ключевой freehold-рынок после Маската. Главный ITC здесь — Hawana Salalah. Регион уникален сезоном муссонных дождей хариф (khareef, июль-сентябрь), который превращает горы в зелёный ландшафт и формирует мощный внутренний и региональный (страны Залива) туристический спрос, что важно для арендной доходности.

ITC — интегрированный туристический комплекс, единственный формат, в котором иностранцы (любых национальностей) могут приобрести недвижимость в полную собственность (freehold) с регистрацией титула в Министерстве жилья и городского планирования. Право иностранной собственности в ITC введено Королевским указом 2006 года. Вне ITC иностранцу доступны только узуфрукт или долгосрочная аренда (usufruct / long-lease), но не freehold.

Al Mouj Muscat (бывш. The Wave) — первый и флагманский ITC Омана, прибрежный мастер-план площадью около 2,5 млн кв.м вдоль 6 км побережья в районе Аль-Хаиль. Включает крупнейшую в стране марину, чемпионский гольф-поле на 18 лунок и сеть отелей (Kempinski, St Regis). По завершении рассчитан на 8000+ жителей более чем 85 национальностей; считается самым зрелым и ликвидным freehold-сообществом Омана.

Jebel Sifah — курортный ITC примерно в часе езды южнее Маската, ориентированный на марину, пляжный и яхтенный отдых; продаётся в формате freehold с инвесторской резиденцией. Muscat Bay — закрытый премиальный ITC между горами и морем недалеко от столицы, с брендом Jumeirah. Оба относятся к мухафазе Маскат и предлагают виллы и апартаменты в полную собственность для иностранцев.

AIDA — мастер-план в Yiti (мухафаза Маскат) стоимостью около 1,6 млрд USD от Dar Global и OMRAN на скалах высотой 130 м над Оманским заливом, с гольф-клубом Trump International и брендированными резиденциями (Marriott, Nickelodeon). Hawana Salalah — ключевой ITC мухафазы Дофар на побережье у Салалы, с мариной, лагунами и отелями. Оба дают 100% freehold и право на инвесторскую/имущественную резиденцию.

Sultan Haitham City — крупнейший новый мастер-планируемый «умный» город Омана в районе Аль-Сиб близ аэропорта Маската, представленный в июне 2023 года в рамках стратегии Oman Vision 2040. Площадь около 14,8 млн кв.м, инвестиции ~2,6 млрд USD; рассчитан на 100 000 жителей, ~20 000 жилых единиц, 19 интегрированных районов, школы, больницы и университет. Важно: это преимущественно жильё для граждан/резидентов, а не ITC, поэтому freehold для иностранцев тут ограничен — статус нужно проверять отдельно.

Branded residences — жильё, ассоциированное с гостиничным или люксовым брендом (например, Marriott Residences и Nickelodeon Hotels & Residences в AIDA, St Regis и Kempinski в Al Mouj), с сервисом и управлением от оператора. В Омане они продаются внутри ITC в формате 100% freehold с эскроу-защищёнными планами оплаты (off-plan) и обычно дают надбавку к цене и потенциал арендного дохода за счёт узнаваемого бренда и управляющей компании.