Недвижимость на Бали, честно о правилах.

Землю в полную собственность (Hak Milik) иностранец получить не может: это право закон оставляет гражданам Индонезии. Законных путей три. Hak Pakai, право пользования, которое регистрируется на ваше имя: на государственной земле до 30 лет с продлением на 20 и возобновлением ещё на 30, на частной земле до 30 лет, а дальше только новым договором с согласия собственника. Лизхолд (Hak Sewa), аренда по договору с владельцем земли, самый распространённый вариант на Бали. И индонезийская компания с иностранным капиталом PT PMA. Номинальная схема, когда землю оформляют на индонезийца, ничтожна по закону, а с февраля 2026 года её прямо запрещает закон провинции Бали 4/2026.

Лизхолд это договор аренды земли и дома с индонезийским собственником, обычно заверенный у нотариуса. На рынке чаще встречаются сроки 25-30 лет, а продление существует только тогда, когда оно записано в договоре. Проверьте срок и дату начала, условия продления с ценой или формулой цены, что будет со зданием в конце срока, право сдавать и переуступать аренду, передачу наследникам и разрешённое использование. По Гражданскому кодексу Индонезии аренда не прекращается со смертью сторон и при продаже земли, если договор не говорит иначе.

Да, для покупки с правом Hak Pakai. Решение министра 1241/2022, действующее с 12 сентября 2022 года, устанавливает для Бали порог IDR 5 млрд для дома и IDR 2 млрд для квартиры. Иностранцу разрешён один участок на человека или семью площадью до 2000 м². Более новое решение мы не нашли, но актуальный порог по конкретной сделке всегда подтверждаем у нотариуса.

Покупатель платит налог на приобретение BPHTB, до 5% от большей из двух сумм: цены сделки или кадастровой стоимости NJOP, за вычетом необлагаемого минимума. Продавец платит 2,5% налога с продажи. В новостройках от застройщика с 1 января 2025 года действует НДС с фактической ставкой 11%. Вознаграждение PPAT не выше 1% стоимости сделки. Ежегодный налог на землю и здание PBB до 0,5% от кадастровой стоимости. Это национальные потолки: точные ставки устанавливает каждый округ.

Нет. Покупка виллы в лизхолд визы не даёт. Ближе всего к недвижимости Second Home Visa (E33): нужен депозит от US$130 000 в государственном банке на ваше имя или покупка квартиры от US$1 млн, как указано на официальной странице иммиграционной службы. Разрешение выдаётся до 5 лет с продлением, всего не больше 10 лет, госпошлины IDR 13 млн. Golden Visa по официальным материалам вариантов через недвижимость не предусматривает.

Посуточная аренда на Бали это лицензируемый бизнес: нужна регистрация в системе OSS с номером NIB и кодом деятельности KBLI, а с гостей взимается региональный налог до 10%. В 2026 году министерство туризма проверяло объявления без лицензий: к 1 августа 259 таких объявлений сняли с девяти площадок, включая Airbnb и Booking.com. Законный путь для иностранца это компания PT PMA или лицензированный местный оператор. Airbnb при этом не запрещён.

Почти все иностранные покупатели на Бали платят своими деньгами или по рассрочке застройщика. По закону зарегистрированное право Hak Pakai можно заложить банку, но местные банки кредитуют иностранцев редко и требуют вид на жительство KITAS или KITAP. Для виллы в лизхолд ипотеку мы не предлагаем.

Сделки внутри Индонезии по правилам Bank Indonesia проводятся в рупиях. Застройщики в маркетинге часто показывают доллары, а мы показываем цены в долларах по курсу дня как ориентир. Для покупателя наше сопровождение бесплатно: комиссию платит застройщик, поэтому цена для вас та же, что при прямой покупке.