Глоссарий недвижимости Дубая.

Официальный регулятор рынка недвижимости Дубая, действующий под управлением Земельного департамента Дубая (DLD). RERA лицензирует застройщиков, регистрирует брокеров и контролирует трастовые счета, защищающие покупателей off-plan. Каждый легитимный брокер в Дубае обязан иметь регистрацию RERA.

Государственный орган, регистрирующий право собственности на недвижимость в Дубае. Каждая сделка закрывается с уплатой сбора DLD в размере 4% от стоимости, а покупатель получает Свидетельство о праве собственности.

Обязывающий договор купли-продажи между покупателем и продавцом. SPA устанавливает цену, график платежей, дату передачи ключей и штрафы за просрочку. Документ регистрируется в DLD, а его условия — этапы оплаты, сроки сдачи и пункты о расторжении — регулируют всю сделку.

Предварительное свидетельство о регистрации, выдаваемое DLD для off-plan объекта до завершения строительства. Oqood («договор» по-арабски) фиксирует вашу собственность на строящийся объект и заменяется полным Свидетельством о праве собственности при передаче ключей.

Официальный документ о праве собственности на объект, выдаваемый DLD после продажи или передачи ключей. Это главное подтверждение того, что актив принадлежит вам — во фрихолдных зонах регистрируется на ваше имя (или имя компании).

Письмо застройщика с подтверждением отсутствия возражений против продажи или переуступки при условии погашения всех сервисных сборов. NOC требуется при каждой перепродаже; застройщик обычно берёт комиссию и оформляет документ в течение 1–2 недель.

Для off-plan проектов RERA требует, чтобы платежи поступали через регулируемый трастовый счёт. Средства передаются застройщику только по мере подтверждения этапов строительства (например, 40%, 70%, 100%), что защищает ваши деньги в случае заморозки проекта.

Право полной собственности на объект и землю, на которой он стоит, доступное иностранным гражданам в специально отведённых зонах. С 2002 года большинство ключевых районов — Марина, Downtown, JVC, Palm, Dubai Hills — являются фрихолдными и открыты для зарубежных покупателей.

Право пользования объектом на фиксированный срок — как правило, до 99 лет — без права собственности на землю. Лизхолд встречается реже и характерен для отдельных районов. Все объекты, с которыми работает Palmera, — Freehold.

Недвижимость, купленная до или в процессе строительства напрямую у застройщика. Off-plan цены обычно на 15–30% ниже, чем у готовых объектов, с поэтапными платежами во время строительства и первоначальным взносом для бронирования, нередко с рассрочкой после сдачи.

Завершённый объект, доступный для немедленного проживания или сдачи в аренду. Готовая недвижимость дороже off-plan, но не несёт строительных рисков. Передача ключей — момент, когда застройщик вручает ключи покупателю, как правило после инспекции Snagging.

Детальная проверка нового объекта перед принятием передачи ключей — осмотр отделки, сантехники и электрики. Профессиональный инспектор фиксирует дефекты, которые застройщик обязан устранить до передачи ключей; услуга обычно стоит 500–800 AED.

Период после передачи ключей, в течение которого застройщик обязан устранять дефекты бесплатно — как правило, 1 год по MEP (механика, электрика, сантехника) и до 10 лет по крупным конструктивным дефектам согласно договору SPA.

Застройщик, планирующий и возводящий целый жилой квартал или район, нередко продавая участки субзастройщикам внутри него. Примеры: EMAAR в Downtown, NAKHEEL на Palm Jumeirah, DAMAC в DAMAC Hills.

Ежегодные платежи за содержание общих объектов (лобби, бассейн, спортзал, сад, охрана). Обычно 12–80 AED за кв. фут в год, регулируется RERA через Индекс сервисных сборов, устанавливающий ориентир для каждого здания.

Поставщик коммунальных услуг Дубая. Новые собственники вносят разовый страховой депозит DEWA — около 2 000 AED за квартиру (≈ 4 000 за виллу) — плюс небольшую плату за подключение; ежемесячные счета включают электричество, воду и муниципальный жилищный сбор. Подключение занимает 1–2 рабочих дня.

Первый платёж для бронирования off-plan объекта — обычно 5–10% от стоимости. Фиксирует за вами конкретный лот и цену; договор SPA, как правило, подписывается в течение 7 дней после бронирования.

План оплаты, при котором часть стоимости выплачивается уже после получения ключей — например, 20–40% в течение 5 лет после сдачи. Привлекателен тем, что объект уже может приносить арендный доход, пока вы его ещё оплачиваете.

Максимальный размер займа банка под залог недвижимости. Резиденты, как правило, могут занять до 80% LTV на первый объект стоимостью до 5 млн AED; нерезиденты — обычно 50–65%. Сроки — до 25 лет; уточняйте актуальную ставку в банке.

В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала или подоходного налога с аренды для физических лиц. Основной единовременный расход — сбор DLD в размере 4% при покупке. (Отдельно: НДС 5% применяется к коммерческой, но не жилой аренде; арендаторы жилья платят муниципальный жилищный сбор в размере около 5% от годовой арендной платы — он включается в счёт DEWA. Ни тот, ни другой платёж не является налогом на доходы.)

Официальное удостоверение личности резидента ОАЭ, необходимое для открытия банковского счёта, подписания договора аренды и подключения коммунальных услуг. Выдаётся на 2–3 года и привязан к визе на проживание.

10-летний вид на жительство для инвесторов, купивших объект стоимостью не менее 2 млн AED. Автоматически продлевается, пока вы владеете недвижимостью, распространяется на членов семьи и не требует периодического продления.

Возобновляемый вид на жительство для собственников недвижимости. Купите объект на своё имя — и получите право на визу независимо от его стоимости; при совладении каждый совладелец квалифицируется при доле от 400 000 AED. Распространяется на супруга/супругу и детей, что позволяет жить в ОАЭ без местного спонсора.

Совокупная доходность off-plan покупки, включающая прирост капитала (обычно 10–30% от запуска до сдачи) и доходность от аренды (около 5–10% годовых), которую можно сравнить с актуальными данными на Bayut и Property Finder.