Глоссарий недвижимости Бали.

Полная собственность на землю, бессрочная. Её могут иметь только граждане Индонезии; любая передача иностранцу, прямая или через посредника, ничтожна по закону, а земля переходит государству.

Право пользоваться землёй в течение срока, которое регистрируется на ваше имя. На государственной земле до 30 лет, с продлением на 20 и возобновлением ещё на 30, каждый шаг по заявлению. На частной земле Hak Milik до 30 лет, дальше только новым договором с согласия собственника.

Право строить и владеть зданиями на земле в течение срока. Доступно гражданам и индонезийским компаниям, включая PT PMA, но не иностранцу как частному лицу.

Аренда чужой земли под здание по договору с собственником. Плата вносится сразу или частями. Это не зарегистрированный титул, а договор, поэтому всё решают его условия: срок, продление, переуступка и наследование.

Право собственности на квартиру в многоквартирном доме, построенном на земле с Hak Pakai или HGB. Для иностранцев оно связано с особыми экономическими и подобными зонами, поэтому пригодность конкретного дома подтверждает нотариус застройщика.

Право управления землёй, принадлежащее государству или госструктуре. Поверх него выдаются HGB и Hak Pakai с согласия держателя HPL.

Схема, при которой землю оформляют на индонезийца в интересах иностранца. Такие договоры ничтожны, а с февраля 2026 года закон провинции Бали 4/2026 прямо запрещает их и наказывает посредников.

Составляет официальные документы: предварительный договор PPJB, договор аренды, документы компании. Договор аренды на Бали стоит заключать именно у нотариуса: частная расписка слабое доказательство в индонезийском суде.

Должностное лицо, которое оформляет передачу и создание прав на землю: договор купли-продажи AJB и договор о предоставлении Hak Pakai. Перед этим он проверяет сертификат в земельном ведомстве и подписывает сделку только после уплаты налогов.

Национальное земельное агентство и его местные отделения, где регистрируются права. Сертификат и имя собственника стоит сверять прямо здесь.

Договор купли-продажи, который подписывают у PPAT. После него право регистрируется в BPN.

Договор до AJB, например при покупке на этапе строительства. По жилищным правилам застройщик может подписать PPJB, когда у него есть сертификат земли, разрешение на строительство и готово не меньше 20% стройки.

Налог на приобретение земли и здания, до 5% от большей из двух сумм, цены сделки или кадастровой стоимости, за вычетом необлагаемого минимума не меньше IDR 80 млн.

Окончательный налог с продажи земли и здания, который платит продавец: 2,5% от большей из двух сумм, цены или кадастровой стоимости.

С 1 января 2025 года ставка НДС 12%, но для всего, кроме предметов роскоши, она берётся с базы 11/12 цены, то есть фактически 11%. Его взимают застройщики, зарегистрированные плательщиками НДС.

Ежегодный налог на землю и здание, до 0,5% от кадастровой стоимости. SPPT это ежегодное налоговое уведомление; перед сделкой проверяют, что налог уплачен. При аренде, кто его платит, решает договор.

Стоимость объекта по оценке государства. На неё начисляется PBB, и она служит нижней границей базы для налогов сделки.

Региональный налог на услуги размещения, до 10% от платы гостя. Распространяется на виллы, гостевые дома и частные дома, которые сдаются как отели.

Согласование здания, без которого строительство начинать нельзя. Заменило прежнее разрешение IMB; выданные до 2021 года IMB действуют до окончания срока.

Сертификат, что здание пригодно к использованию. Для частных домов действует 20 лет, для остальных зданий 5 лет, продлевается после технической проверки.

Региональный план территории, детальный план и подтверждение, что участок можно использовать под заявленную цель. На сельхозземле или в зелёной зоне строить виллу законно нельзя.

Индонезийская компания с иностранными акционерами. С октября 2025 года минимальный оплаченный капитал IDR 2,5 млрд, а план инвестиций должен превышать IDR 10 млрд на вид деятельности и адрес. Это действующий бизнес с лицензиями и отчётностью, а не способ оформить один дом.

OSS это национальная система лицензирования бизнеса, NIB номер, который она выдаёт, KBLI код вида деятельности. Без них посуточно сдавать жильё нельзя.

Временное и постоянное разрешение на пребывание. Нотариусы при оформлении Hak Pakai обычно ожидают, что у покупателя есть KITAS, KITAP или Second Home Visa.

Жилой дом, где живёт сам владелец и часть комнат сдаёт туристам. По определению это формат для местных жителей, а не для иностранных собственников.

Закон провинции Бали, подписанный 24 февраля 2026 года: ограничивает перевод продуктивных сельхозземель под коммерческое использование и запрещает номинальные сделки с землёй, с санкциями вплоть до сноса.

Виза без спонсора: депозит от US$130 000 в государственном банке или покупка квартиры от US$1 млн. Разрешение до 5 лет с продлением, всего не больше 10 лет.

Разовый сбор с иностранного туриста за каждый визит, действует с 14 февраля 2024 года. Оплачивается онлайн через систему Love Bali.

Традиционная балийская система орошения рисовых полей. Её культурный ландшафт, включая террасы Джатилувих в Табанане, внесён в список ЮНЕСКО в 2012 году.