Оман уже много лет привлекает иностранных инвесторов одной из самых дружелюбных к капиталу налоговых систем в регионе Персидского залива. Сегодня здесь нет ежегодного налога на недвижимость, нет налога на прирост капитала для физических лиц и нет подоходного налога на доходы граждан и резидентов — редкое сочетание даже по меркам ОАЭ и других стран ССАГПЗ.
Но налоговый ландшафт Султаната переходит в новую фазу. В 2025 году Оман принял свой первый закон о подоходном налоге для физических лиц, который вступит в силу 1 января 2028 года. Это делает Оман первой страной Персидского залива, вводящей подоходный налог с физических лиц (по данным Deloitte). Для большинства инвесторов изменения будут минимальными, но понимать новую реальность важно уже сейчас — особенно тем, кто планирует крупный арендный портфель.
В этом материале мы разбираем ровно то, что инвестор платит в Омане сегодня, и то, что принесёт новый закон с 2028 года — со ссылкой на источники по каждой цифре. Важная оговорка: иностранцы получают полное право собственности (freehold) на недвижимость в Омане только в пределах специально определённых интегрированных туристических комплексов (ITC), и именно к таким объектам относится приведённая ниже налоговая картина.
Содержание
- Налоговая позиция Омана сегодня: что платит инвестор
- Сбор за регистрацию 3%: кто платит и когда
- Муниципальный сбор 3% с дохода от аренды
- Ни ежегодного налога, ни налога на прирост капитала, ни на наследство
- Подоходный налог 2028 года: правило OMR 42 000 / 5%
- Как закон 2028 года затронет арендных и высокодоходных инвесторов
- Налоговые вопросы, которые стоит задать до покупки
- Сравнение налогов: Оман против ОАЭ и других стран Залива
Налоговая позиция Омана сегодня: что платит инвестор
Если коротко: владение инвестиционной недвижимостью в Омане в 2026 году обходится очень дёшево с точки зрения налогов. У физического лица здесь нет ежегодного налога на недвижимость и нет налога на прирост капитала при продаже объекта (источник: Oman Property Investment). Это значит, что весь рост стоимости вашего актива при перепродаже остаётся у вас, а ежегодное удержание недвижимости не сопровождается налоговым счётом от государства.
Основные расходы налогового характера для инвестора сводятся к двум платежам: единоразовому сбору за регистрацию права собственности при покупке и муниципальному сбору с дохода, если вы сдаёте объект в аренду. Ниже — сводная таблица.
| Платёж | Ставка | Когда применяется |
|---|---|---|
| Сбор за регистрацию / передачу права (иностранец) | 3% от стоимости объекта | Единоразово, при оформлении сделки в Министерстве жилья и городского планирования (MOHUP) |
| Муниципальный сбор с аренды | 3% от валового арендного дохода | Ежегодно, при регистрации договора аренды |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0% | Не взимается |
| Налог на прирост капитала (физлица) | 0% | Не взимается при продаже |
| Налог на наследство | 0% | Не взимается |
| Подоходный налог (до 2028 г.) | 0% | Вводится с 1 января 2028 года (см. ниже) |
Важно подчеркнуть: эта картина относится к объектам, которые иностранцы законно приобретают в полную собственность — то есть внутри ITC, таких как AIDA в Маскате, Muscat Bay, Yiti, Jebel Sifah и Hawana Salalah. Ознакомиться с доступными проектами можно в нашем каталоге недвижимости Омана.
Сбор за регистрацию 3%: кто платит и когда
Основной разовый налоговый расход при покупке — это сбор за передачу и регистрацию права собственности. Для иностранных покупателей он составляет 3% от стоимости объекта и уплачивается в Министерство жилья и городского планирования (MOHUP) в момент оформления сделки. Граждане Омана платят 1% (ставка снижена с 2% в январе 2026 года) — источник: Sands of Wealth.
На практике это означает, что при покупке апартаментов, например, за OMR 200 000 иностранный инвестор уплатит OMR 6 000 в виде сбора за регистрацию. Этот платёж даёт вам зарегистрированный титул собственности (Mulkiya) и юридически закрепляет ваше право freehold внутри ITC. Сбор уплачивается один раз — при последующем удержании объекта он больше не возникает.
| Сумма сделки (OMR) | Сбор иностранца (3%) | Эквивалент сбора (USD, по курсу 1 OMR = 2,6008 USD) |
|---|---|---|
| 100 000 | 3 000 | ≈ 7 802 |
| 200 000 | 6 000 | ≈ 15 605 |
| 350 000 | 10 500 | ≈ 27 308 |
Долгий доллар оманского риала зафиксирован: курс OMR 1 = USD 2,6008 (USD 1 ≈ OMR 0,3845) остаётся неизменным с 1986 года (источник: Центральный банк Омана). Для инвесторов, оперирующих в долларах, это снимает валютный риск при расчёте налоговых расходов.
Муниципальный сбор 3% с дохода от аренды
Если вы сдаёте оманскую недвижимость в аренду, в игру вступает второй платёж — муниципальный сбор. Арендодатель уплачивает 3% от валового арендного дохода в рамках регистрации договора аренды, причём вычеты из базы не предусмотрены (источник: Oman Property Investment). То есть сбор начисляется на полную сумму арендной платы, а не на чистую прибыль после расходов на управление и обслуживание.
Для инвестора это означает, что при моделировании чистой доходности к валовой ставке аренды нужно сразу применять понижающий коэффициент в 3% именно на этот сбор — плюс отдельно учитывать сервисные сборы ITC и расходы на управление. На практике 3% муниципальный сбор — относительно скромная нагрузка по сравнению с налогами на аренду в Европе или даже в ряде других юрисдикций Залива.
Отдельно стоит помнить о важной оговорке, не связанной напрямую с налогами, но влияющей на доходность: краткосрочная аренда (формата Airbnb) не разрешена автоматически в каждом ITC. Многие правила сообществ ограничивают или запрещают краткосрочную сдачу без отдельного согласования. Поэтому любые прогнозы дохода от посуточной аренды нужно проверять против внутренних правил конкретного комплекса. Это влияет и на налоговую сторону вопроса, поскольку модель дохода (долгосрочная vs краткосрочная аренда) определяет, как будет формироваться ваша налогооблагаемая база в будущем.
Ни ежегодного налога, ни налога на прирост капитала, ни на наследство
Три отсутствующих налога делают Оман особенно привлекательным для долгосрочного инвестора, и каждый из них стоит зафиксировать отдельно (источник по всем трём: Oman Property Investment):
- Нет ежегодного налога на недвижимость. Вы не получаете ежегодного счёта от государства за сам факт владения объектом — в отличие от многих западных юрисдикций, где налог на имущество может составлять заметную долю стоимости в год.
- Нет налога на прирост капитала для физических лиц. При продаже недвижимости весь рост её стоимости остаётся у инвестора. Для рынка с потенциалом роста цен, который связывают с программой диверсификации Vision 2040, это существенный фактор итоговой доходности.
- Нет налога на наследство. Право собственности freehold внутри ITC можно передать наследникам без налога на наследство, что делает оманскую недвижимость удобным инструментом для семейного планирования капитала.
Эта комбинация — особенно отсутствие налога на прирост капитала и на наследство — отличает Оман от большинства рынков за пределами Залива и сближает его налоговый профиль с ОАЭ. Подробнее о подборе конкретных проектов и оформлении сделки можно узнать у застройщиков, представленных в Омане.
Подоходный налог 2028 года: правило OMR 42 000 / 5%
Главное изменение на горизонте — первый в истории Омана подоходный налог для физических лиц. Он введён Королевским указом № 56/2025 (опубликован в Официальной газете № 1602) и вступает в силу 1 января 2028 года (источник: EY). Этим шагом Оман становится первой страной ССАГПЗ, вводящей подоходный налог с физических лиц (источник: Deloitte).
Ключевая деталь, которая успокаивает большинство инвесторов: ставка плоская — 5%, и применяется она только к части годового налогооблагаемого дохода, превышающей порог в OMR 42 000. По оценкам, около 99% резидентов находятся ниже этого порога и не будут затронуты налогом. При этом ожидается, что доход от аренды будет включён в состав налогооблагаемого дохода (источник: KPMG).
| Годовой налогооблагаемый доход (OMR) | Облагается ли | Эффективная нагрузка |
|---|---|---|
| До 42 000 | Нет | 0% |
| 50 000 | 5% с суммы сверх 42 000 (т. е. с 8 000) | OMR 400 в год |
| 80 000 | 5% с суммы сверх 42 000 (т. е. с 38 000) | OMR 1 900 в год |
Обратите внимание: налог рассчитывается только на превышение порога, а не на весь доход. Это иллюстративные расчёты на основе озвученной структуры налога; точные правила определения налогооблагаемой базы будут уточнены исполнительными регламентами.
Важно: больше не корректно говорить, что Оман «навсегда страна с нулевым налогом». Точная формулировка такова: сегодня в Омане нет подоходного налога с физических лиц, но с 1 января 2028 года вводится 5% налог на доход, превышающий OMR 42 000 в год.
Как закон 2028 года затронет арендных и высокодоходных инвесторов
Для подавляющего большинства частных инвесторов, владеющих одним-двумя объектами, влияние подоходного налога 2028 года будет нулевым или минимальным: их арендный доход, скорее всего, не превысит порог в OMR 42 000. Однако крупные арендные портфели и высокодоходные инвесторы должны планировать заранее.
Поскольку доход от аренды, как ожидается, войдёт в налогооблагаемую базу, инвестор с несколькими сдаваемыми объектами может суммарно перешагнуть порог OMR 42 000 и платить 5% с превышения. При этом ряд существенных деталей пока не закреплён в исполнительных регламентах: как именно будет учитываться арендный доход, какие вычеты допустимы и будет ли облагаться оманский арендный доход нерезидентов. Эти моменты остаются в стадии «ожидания регламентов», и любое окончательное планирование следует строить уже на опубликованных правилах.
Практический вывод: до 2028 года у инвесторов есть время структурировать портфель. Тем, кто планирует масштабный арендный бизнес в Омане, имеет смысл заранее обсудить структуру владения с налоговым консультантом — и сделать это до того, как исполнительные регламенты войдут в силу.
Налоговые вопросы, которые стоит задать до покупки
Прежде чем подписывать договор, имеет смысл получить ясность по нескольким налогово-юридическим пунктам. Вот короткий чек-лист для разговора с брокером и консультантом:
- Находится ли объект в признанном ITC? Только внутри определённых интегрированных туристических комплексов иностранец получает полное право freehold — и именно к таким объектам относится описанная налоговая картина.
- Какова полная смета расходов сверх цены? Помимо 3% сбора за регистрацию, заложите сервисные сборы ITC и расходы на управление при расчёте чистой доходности.
- Каков планируемый формат аренды? Долгосрочная или краткосрочная — и разрешена ли посуточная сдача правилами конкретного сообщества. Это определяет и доход, и будущую налогооблагаемую базу.
- Превысит ли мой совокупный арендный доход OMR 42 000 после 2028 года? Если да, имеет смысл заранее продумать структуру владения с учётом будущего подоходного налога.
- Связана ли покупка с резидентством? Приобретение объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000 даёт право на возобновляемое 10-летнее инвесторское (Golden) резидентство, перезапущенное 31 августа 2025 года — отдельный, но связанный фактор при планировании.
Команда Palmera (юридическое лицо — Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC) помогает иностранным покупателям пройти этот путь — от подбора объекта в ITC до регистрации титула и понимания налоговых обязательств. Если вы хотите получить персональный расчёт расходов по конкретному проекту, напишите нам на [email protected] или посмотрите проекты AIDA в Маскате и Muscat Bay.
Сравнение налогов: Оман против ОАЭ и других стран Залива
В контексте Персидского залива налоговый профиль Омана остаётся одним из самых лёгких — даже с учётом грядущего подоходного налога. Главное отличие от ОАЭ в том, что Дубай и остальные Эмираты сохраняют нулевой подоходный налог на личные и арендные доходы, тогда как Оман вводит 5% налог на высокие доходы с 2028 года.
| Параметр | Оман | ОАЭ (Дубай) |
|---|---|---|
| Налог на прирост капитала (физлица) | 0% | 0% |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0% | 0% |
| Подоходный налог с физлиц | 0% сегодня; 5% с дохода свыше OMR 42 000 с 2028 г. | 0% |
| Сбор за регистрацию (иностранец) | 3% от стоимости | Регистрационный сбор при оформлении сделки |
| Налог на наследство | 0% | 0% |
| Зоны freehold для иностранцев | Только в определённых ITC | Множество определённых зон по всему городу |
Где Оман отличается, так это в географии полной собственности: иностранный freehold ограничен определёнными ITC, тогда как Дубай разрешает freehold во множестве зон по всему городу. Это не делает один рынок «лучше» другого — это разные профили. Оман чаще выбирают как рынок ценности, образа жизни и долгосрочного владения, а будущий подоходный налог 2028 года остаётся фактором, который инвестору важно учитывать заранее. Чтобы обсудить, какой профиль подходит именно вам, начните с обзора нашего раздела по Оману.
Подведём итог: сегодня Оман предлагает инвестору крайне лёгкую налоговую нагрузку — единоразовый 3% сбор при покупке, 3% муниципальный сбор с аренды и нулевые налоги на прирост капитала, наследство и ежегодное владение. С 2028 года добавляется 5% подоходный налог на доход свыше OMR 42 000, который затронет в основном крупных арендных и высокодоходных инвесторов. Понимая обе картины — текущую и будущую, — вы можете построить устойчивую инвестиционную модель уже сейчас.
