Глоссарий недвижимости Грузии.

Бессрочное полное право собственности на недвижимость и землю под ней, при котором владелец распоряжается объектом без ограничений по сроку. В Грузии иностранцы получают именно freehold на жилую и коммерческую недвижимость на равных условиях с гражданами страны. Это право не имеет срока действия и переходит по наследству и сделкам без дополнительных разрешений.

Ключевая особенность Грузии: иностранец-нерезидент покупает и регистрирует жилую и коммерческую недвижимость на тех же основаниях, что и гражданин страны. Для сделки не требуется ВНЖ, гражданство или специальное разрешение государства — достаточно действующего загранпаспорта. Никаких квот, дополнительных налогов для иностранцев или согласований с местными органами при покупке квартиры или дома не предусмотрено.

National Agency of Public Registry — государственный орган Министерства юстиции Грузии, ведущий единый реестр прав на недвижимое имущество. Право собственности возникает именно с момента внесения записи в реестр NAPR, а не с подписания договора. Регистрация сделки производится через Дом юстиции (Public Service Hall) и фиксируется в базе агентства.

Государственный центр оказания услуг (Сахли), где происходит подписание договора купли-продажи и подача документов на регистрацию права собственности в NAPR. Стандартная регистрация занимает до 4 рабочих дней и стоит около 50 лари; за ускоренную процедуру предусмотрена доплата — на следующий день около 100 лари, в тот же день около 200 лари. Процесс быстрый, прозрачный и недорогой по сравнению с большинством стран.

Официальная выписка из публичного реестра NAPR — основной документ, подтверждающий право собственности на объект в Грузии (аналог свидетельства о праве). В ней указаны кадастровый номер, собственник, площадь, обременения и ограничения. Выписку можно проверить и заказать онлайн по кадастровому номеру на ресурсах Министерства юстиции, что упрощает due diligence перед покупкой.

Единственное реальное ограничение для иностранцев в Грузии: нерезиденты-физлица не могут напрямую владеть землёй сельскохозяйственного назначения. На жилую и коммерческую недвижимость это правило не распространяется. Приобрести сельхозземлю иностранец может только через зарегистрированную в Грузии компанию и при одобрении государством инвестиционного плана; на квартиры, дома и коммерческие объекты запрет не действует.

Распространённый в Грузии способ дистанционной покупки: инвестор оформляет нотариальную доверенность (доверенность) на представителя, который подписывает договор и регистрирует право в NAPR без личного присутствия покупателя. Доверенность можно заверить у нотариуса за рубежом с последующим апостилем и переводом. Это позволяет полностью провести сделку удалённо, что особенно удобно для иностранных инвесторов.

Грузия предоставляет временный ВНЖ при покупке недвижимости на установленную сумму. С 1 марта 2026 года минимальный порог повышен со 100 000 до 150 000 USD — это даёт годовой возобновляемый ВНЖ; инвестиция от 300 000 USD открывает 5-летний ВНЖ. Стоимость объекта должна быть подтверждена лицензированным оценщиком и зарегистрирована в NAPR, а отчёт об оценке подаётся вместе с заявлением.

Основной документ сделки (Sale and Purchase Agreement), в котором фиксируются стороны, объект, кадастровый код, цена и порядок оплаты. По грузинскому законодательству нотариальное удостоверение договора НЕ обязательно: его можно подписать прямо в Доме юстиции (Public Service Hall) в присутствии регистратора NAPR. Договор обязательно составляется на грузинском языке, поэтому для иностранцев его обычно делают двуязычным, а при сделке в Доме юстиции присутствует переводчик, который также подписывает контракт, подтверждая точность перевода.

NAPR (National Agency of Public Registry, Национальное агентство публичного реестра) — государственный орган, регистрирующий право собственности на недвижимость; физически сделки оформляются в Доме юстиции (Public Service Hall). Регистрация быстрая и дешёвая: стандартный срок — около 4 рабочих дней, ускоренная процедура — 1 рабочий день или день в день за повышенный тариф. Госпошлина за регистрацию права собственности составляет порядка 50–200 GEL в зависимости от скорости; данные реестра обновляются в реальном времени.

Документ, позволяющий совершить удалённую покупку без личного присутствия в Грузии: представитель по доверенности подписывает договор, подаёт заявление в NAPR и получает документы. Доверенность должна быть специальной — с конкретным перечнем полномочий (подписание договора купли-продажи, подача в реестр, получение выписки). Если доверенность оформлена в консульстве Грузии за рубежом, апостиль не требуется, и она принимается в стране напрямую; доверенность из другой страны обычно требует апостиля и присяжного перевода на грузинский.

Для обычной сделки при личном присутствии сторон нотариус не обязателен — достаточно регистрации в Доме юстиции. Однако при удалённой покупке по иностранной доверенности нотариальная форма основного договора становится обязательной. Нотариус удобен для сложных договоров и при оформлении доверенностей: это индивидуальная услуга с личной встречей и заверением подписи, тогда как Дом юстиции даёт стандартизованную государственную процедуру.

Официальный документ NAPR (амонацери), подтверждающий право собственности и отражающий обременения, кадастровый код и собственника; именно он заменяет «тапу» как доказательство владения. Стоимость выписки невелика — порядка 13–75 GEL в зависимости от скорости, плюс около 26 GEL за официальную версию на английском языке. С 2025 года NAPR принимает апостилированные иностранные документы через электронные реестры, что ускоряет подготовку сделки для иностранных покупателей.

Проверка объекта перед сделкой по выписке из публичного реестра: подтверждение собственника, кадастрового кода, отсутствия залогов, ипотек, арестов, сервитутов, налоговых обязательств и судебных споров. Проверку обременений важно проводить непосредственно в день сделки, так как реестр обновляется в реальном времени; при наличии ареста любые регистрационные действия блокируются до погашения долга. Стоимость самой выписки — около $2–5, полноценный юридический due diligence — ориентировочно $180–600.

Запущенная NAPR в марте 2025 года государственная платформа удалённой регистрации права собственности с юридической силой, позволяющая оформить сделку без физического присутствия сторон в Грузии. Используется вместе с доверенностью и электронной подписью для полностью дистанционного оформления. Это официальный механизм, снижающий потребность в личной поездке и ускоряющий межстрановые сделки.

Цены на недвижимость в Грузии традиционно указываются в долларах США, тогда как фактический расчёт по закону проводится в национальной валюте — лари (GEL) по курсу на дату платежа. Частные продавцы нередко предпочитают наличные (часто в долларах), а застройщики — банковский перевод в лари. Порядок, сроки и способ оплаты фиксируются в договоре купли-продажи; ограничений на репатриацию капитала из страны нет.

На рынке недвижимости Грузии цены почти всегда указываются в долларах США, однако по закону расчёт между сторонами должен производиться в национальной валюте — грузинском лари (GEL). В договоре фиксируется сумма в USD, а оплата проходит в эквиваленте в лари по курсу на день платежа. Это снижает валютный риск продавца-нерезидента, но покупателю стоит учитывать колебания курса лари при переводе средств.

У большинства физических лиц в Грузии ежегодный налог на имущество фактически отсутствует: если совокупный годовой доход семьи менее 40 000 GEL, налог не начисляется вовсе. При доходе от 40 000 до 100 000 GEL ставка составляет 0,05%-0,2% от стоимости объекта, а свыше 100 000 GEL — до 1%. Сельскохозяйственная земля облагается по отдельным правилам; для типичного зарубежного инвестора с квартирой в Батуми или Тбилиси налог чаще всего равен нулю.

Право собственности регистрируется в Доме юстиции через NAPR (Национальное агентство публичного реестра). Стандартный сбор составляет 50 GEL с регистрацией в течение 4 рабочих дней, а ускоренная регистрация «в тот же день» стоит 200 GEL. Это один из самых быстрых и дешёвых процессов перерегистрации недвижимости в мире, отдельного налога на передачу (transfer tax) в Грузии нет.

Отдельного налога на прирост капитала в Грузии нет; прибыль физлица от продажи жилой недвижимости облагается подоходным налогом по ставке 5%. Ключевая льгота: если объект находился в собственности более 2 лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога (0%). Это делает стратегию долгосрочного владения с последующей перепродажей особенно выгодной для инвесторов.

Доход физического лица от сдачи жилой недвижимости в аренду облагается по плоской ставке 5% при регистрации в Налоговой службе (Revenue Service). Ставка применяется к валовому доходу — расходы на ремонт, обслуживание и коммунальные платежи к вычету не принимаются. Для коммерческой аренды или работы как бизнес может применяться иной режим (до 20%).

Rental Yield — это отношение годового арендного дохода к стоимости объекта, ключевой показатель окупаемости (ROI). По рыночным данным валовая доходность в Грузии в среднем около 9% годовых, что выше многих европейских рынков. Объекты у моря в Батуми при краткосрочной сдаче в высокий сезон могут показывать заметно более высокую доходность, но она зависит от заполняемости и сезонности.

Сдача недвижимости туристам посуточно (через Airbnb, Booking и управляющие компании) — основная модель монетизации в курортном Батуми и центре Тбилиси. Брендированные апарт-отели и hotel residences часто предлагают программы управления с разделением дохода. Доходность от туристической аренды обычно выше долгосрочной, но сильно зависит от сезона, локации и качества управления.

Грузия придерживается либерального режима движения капитала: ограничений на вывод средств от продажи недвижимости или арендного дохода за рубеж для иностранцев нет. Инвестор может свободно конвертировать лари в любую валюту по рыночному курсу и переводить деньги за границу. Отсутствие валютного контроля и репатриационных ограничений — одно из ключевых преимуществ грузинского рынка для зарубежных покупателей.

Основной путь получения вида на жительство Грузии для инвестора в недвижимость. До 1 марта 2026 года порог составлял $100 000 рыночной стоимости жилой или коммерческой недвижимости; с 1 марта 2026 года минимальный порог повышен до $150 000. Разрешение выдаётся сроком на 1 год с возможностью неограниченного продления, пока объект остаётся в собственности заявителя.

Премиальный путь для крупных инвесторов: при вложении от $300 000 в недвижимость или бизнес-активы выдаётся вид на жительство сразу на 5 лет (а не на 1 год). Супруг(а), несовершеннолетние дети и нетрудоспособные иждивенцы получают ВНЖ на тот же срок. После 5 лет непрерывного владения объектом инвестор вправе подать на бессрочный (постоянный) вид на жительство.

Бессрочный вид на жительство Грузии, дающий право постоянно проживать в стране. По общему правилу его можно запросить после 6 лет непрерывного проживания по временному ВНЖ; для держателей инвестиционного ВНЖ ($300 000) — после 5 лет сохранения объекта в собственности. ПМЖ открывает путь к подаче на гражданство Грузии (натурализация обычно требует около 10 лет законного проживания).

Для подачи на ВНЖ учитывается не цена в договоре, а рыночная стоимость объекта, подтверждённая сертифицированным оценщиком, аккредитованным Единым национальным органом по аккредитации Грузии. Если оценка ниже требуемого порога ($100 000 до марта 2026 / $150 000 после), в ВНЖ откажут даже при более высокой цене сделки. Несколько объектов, оформленных на одного заявителя, можно суммировать для достижения порога.

Один инвестиционный объект позволяет включить в заявку на ВНЖ ближайших родственников основного заявителя: супруга(у) и несовершеннолетних детей, а в инвестиционной программе — также нетрудоспособных или недееспособных иждивенцев на полном содержании. Им выдаётся ВНЖ на тот же срок, что и основному заявителю, без необходимости покупать отдельную недвижимость на каждого.

Порог инвестиций в недвижимость для краткосрочного ВНЖ, не менявшийся с 2019 года, повышен с $100 000 до $150 000 с 1 марта 2026 года. Инвесторы, полностью оплатившие объект до этой даты, успевают зафиксировать прежний порог $100 000. Продление уже выданных по старым правилам разрешений возможно без повторной оценки, если тот же объект сохраняется в собственности.

Краткосрочный ВНЖ продлевается ежегодно неограниченное число раз при условии, что квалифицирующий объект остаётся зарегистрированным на имя держателя в реестре NAPR. Продлевать статус можно, не покидая страну. Продажа недвижимости до завершения нужного срока владения лишает основания для ВНЖ и блокирует путь к ПМЖ.

Главный инвестиционный город Грузии на черноморском побережье и центр туристической (краткосрочной) аренды. По итогам 2025 года цены выросли примерно на 17%: новостройки в среднем около $1 865 за кв. м, центральные однокомнатные квартиры около $1 493 за кв. м на январь 2026 года. Здесь сосредоточены брендированные апарт-отели и проекты с гарантированным доходом; валовая доходность по городу около 7,3%, а у морских апартаментов на краткосрочной аренде в высокий сезон достигает 12-20% годовых.

Столица Грузии и второй ключевой рынок недвижимости с акцентом на долгосрочную аренду и стабильный спрос. Средняя цена жилья в новостройках в 2025 году составляла примерно $1 269-1 352 за кв. м (данные TBC Capital и Galt & Taggart). Средняя валовая доходность аренды по стране около 7,42% (1 кв. 2026), при этом самые дорогие районы по аренде - Ваке, Мтацминда и Сабуртало, самые доступные - Самгори и Глдани.

Апартаменты внутри гостиничного комплекса под международным брендом (например, Radisson, Wyndham, Mercure), которыми управляет отельный оператор, сдавая их в составе номерного фонда. Инвестор покупает юнит во freehold (часто от $120 000) и получает долю дохода, обычно выплачиваемую ежеквартально, без необходимости самостоятельно искать арендаторов. Заявленная доходность таких объектов обычно 10-15% годовых; управление, загрузку и обслуживание берёт на себя оператор.

Договорная модель, при которой застройщик или отельный оператор обязуется выплачивать инвестору фиксированный процент дохода (часто 7-10% годовых), нередко уже на этапе строительства. Условия закрепляются в договоре, и важно проверять, чем именно обеспечена гарантия и предусмотрены ли отчёты о фактической загрузке. Доход физлица от аренды в Грузии облагается льготной ставкой подоходного налога 5%.

Покупка недвижимости до завершения строительства, как правило по более низкой цене и с беспроцентной рассрочкой от застройщика на срок стройки. Это основной формат входа на рынки Батуми и Тбилиси: оплата разбивается на этапы (часто первоначальный взнос 20-30% и платежи до сдачи объекта). Главные риски - перенос сроков и надёжность застройщика, поэтому важно проверять разрешение на строительство и репутацию девелопера; право собственности регистрируется в NAPR после сдачи.

Жилой комплекс гостиничного типа, где апартаменты находятся в частной собственности, но обслуживаются как номера отеля (ресепшн, уборка, управляющая компания). Подходит для инвесторов, ориентированных на пассивную туристическую аренду в Батуми, поскольку управляющая компания берёт на себя сдачу и сервис. Часто продаётся в связке с программой гарантированного дохода или revenue-sharing.

Официальная валюта Грузии - грузинский лари (код GEL, символ ₾). Цены на недвижимость почти всегда указываются в долларах США, но по закону окончательный расчёт и регистрация сделки проходят в лари по курсу на день оплаты. Ограничений на ввод/вывод капитала и репатриацию средств для иностранцев нет, что упрощает обратную конвертацию дохода от аренды или продажи.

Национальное агентство публичного реестра (National Agency of Public Registry), оформляющее переход права собственности через Дом юстиции. Регистрация быстрая и недорогая - часто в тот же день; иностранцы получают полноценный freehold на жилую и коммерческую недвижимость наравне с гражданами (единственное ограничение - сельхозземли). Дистанционная покупка возможна по нотариальной доверенности без личного присутствия.