Когда инвестор смотрит на новый рынок, первый вопрос — не «какой объект купить», а «почему вообще сейчас и почему именно здесь». У Омана на этот вопрос есть содержательный макроответ: государственная стратегия диверсификации Vision 2040, амбициозные туристические цели, масштабные инфраструктурные инвестиции и новое предложение от крупных мастер-планов. Всё это формирует контекст, в котором покупка недвижимости на этапе строительства (off-plan) в обозначённых интегрированных туристических комплексах (ITC) выглядит обоснованной долгосрочной ставкой, а не спонтанным решением.
В этом материале мы разбираем именно макрокартину: насколько велик рынок и как быстро он растёт, откуда приходит новое предложение, чем отличается динамика Маската и Дофара (Салала), какие прогнозы по ценам на 2026 год дают аналитики и какие риски стоит держать в уме. Все ключевые цифры приведены с указанием источников, а прогнозы мы честно называем прогнозами, а не фактами.
Важные оговорки с самого начала. Рынок Омана находится в стадии регуляторного перехода: полный фрихолд для иностранцев на сегодня надёжно установлен только в обозначённых ITC (новые исполнительные регламенты Королевского декрета 79/2025 ещё ожидаются, поэтому утверждать, что иностранцы могут свободно покупать за пределами ITC, преждевременно). У Омана сегодня нет подоходного налога с физических лиц, однако с 1 января 2028 года вводится 5% налог на часть годового дохода свыше 42 000 OMR. Курс риала зафиксирован: OMR 1 = USD 2,6008.
Содержание
- Vision 2040 за одну минуту: почему диверсификация важна для недвижимости
- Туристический двигатель: цель 11,7 млн гостей к 2040 году
- Размер рынка и рост: цифры на 2026–2031
- Откуда приходит предложение (мега-мастер-планы)
- Региональный расклад: Маскат против Дофара/Салалы
- Прогноз цен и спроса на 2026 год
- Риски и встречные ветры, за которыми стоит следить
- Почему off-plan в ITC — ключевая возможность
- Как Palmera помогает войти в рынок Омана
Vision 2040 за одну минуту: почему диверсификация важна для недвижимости
Vision 2040 — это национальная стратегия Омана, цель которой уйти от зависимости от нефти и перестроить экономику на несырьевые сектора. Конкретно: стратегия нацелена на то, чтобы 90% экономики формировалось за счёт несырьевых отраслей, и параллельно ставит ориентир в 11,7 млн туристов в год к 2040 году (Sands of Wealth). Для рынка недвижимости это не абстракция: туризм, логистика, новые города и сервисная экономика создают рабочие места, приток экспатов и спрос на жильё — как на аренду, так и на покупку.
Логика проста: когда государство системно вкладывается в несырьевые отрасли, недвижимость становится одним из главных бенефициаров этого сдвига. Туристический поток подпитывает спрос на краткосрочную аренду и курортные объекты, рост несырьевой занятости — спрос на долгосрочную аренду и жильё, а инфраструктурные проекты повышают связность и привлекательность конкретных локаций. Именно поэтому макростратегия Vision 2040 — это фундамент инвестиционного тезиса по Оману, а не просто красивый лозунг.
Туристический двигатель: цель 11,7 млн гостей к 2040 году
Туризм — это сердце диверсификации Омана и прямой драйвер спроса на недвижимость в ITC. Стратегический ориентир — 11,7 млн туристов в год к 2040 году (Sands of Wealth). Это та цель, ради которой строятся курортные комплексы, расширяется гостиничная база и развивается инфраструктура побережья.
Динамика уже наблюдаема в текущих цифрах. По данным отрасли, число гостей отелей выросло на 3,6% в 2024 году, превысив 3,5 млн посетителей к ноябрю (Sands of Wealth). Рост гостиничного потока напрямую связан со спросом на краткосрочную аренду и курортные объекты внутри ITC, где иностранцы могут владеть недвижимостью на правах полного фрихолда. Для инвестора это означает, что арендный спрос опирается не только на местное население, но и на растущий международный туристический поток.
Важная оговорка по доходности: туристический спрос подпитывает краткосрочную аренду, но право на посуточную сдачу не возникает автоматически вместе с фрихолдом. Многие внутренние регламенты ITC ограничивают или регулируют краткосрочную/Airbnb-аренду, поэтому любую модель краткосрочного дохода нужно проверять по by-laws конкретного комплекса. Сами диапазоны доходности по рынку Омана различаются по источникам (ориентировочно от 4% до 10% валовой в зависимости от формата и локации) и приводятся именно как диапазоны, а не как одна гарантированная цифра.
Размер рынка и рост: цифры на 2026–2031
Перейдём к собственно масштабу рынка. По оценке аналитиков, рынок жилой недвижимости Омана оценивается примерно в 5,29 млрд USD в 2026 году (против ~4,96 млрд USD в 2025 году) и, по прогнозу, достигнет ~7,34 млрд USD к 2031 году при среднегодовом темпе роста (CAGR) около 6,74% в 2026–2031 (Mordor Intelligence). Подчеркнём: эти цифры по размеру рынка и CAGR взяты у одного аналитического источника (Mordor), и их стоит воспринимать как одну оценку, а не как консенсус — для полноты картины их полезно сверять с другими аналитиками (Statista, JLL, Knight Frank).
Что эти цифры значат на практике. Рост рынка примерно с 5,0 до 7,3 млрд USD за пять-шесть лет — это устойчивая, а не взрывная динамика. Такой профиль обычно характерен для рынков на ранней стадии развития с государственной поддержкой, где рост опирается на структурные факторы (диверсификация, туризм, инфраструктура), а не на спекулятивный перегрев. Для долгосрочного инвестора это, как правило, более комфортный профиль, чем рынок с резкими циклическими скачками.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Размер рынка жилой недвижимости, 2025 | ~4,96 млрд USD | Mordor Intelligence |
| Размер рынка жилой недвижимости, 2026 | ~5,29 млрд USD | Mordor Intelligence |
| Прогноз размера рынка, 2031 | ~7,34 млрд USD | Mordor Intelligence |
| CAGR, 2026–2031 | ~6,74% | Mordor Intelligence |
| Самый быстрорастущий регион (Дофар/Салала) | ~7,82% CAGR до 2031 | Mordor Intelligence |
| Прогноз роста цен в премиальных ITC Маската, 2026 | ~3–5% (базовый), до ~5–10% (lifestyle-ITC) | Sands of Wealth (прогноз) |
Откуда приходит предложение (мега-мастер-планы)
Любой прогноз цен бессмысленен без понимания предложения. В Омане новое предложение формируют крупные мастер-планы. По данным отрасли, Sultan Haitham City и New City Salalah ускоряют поглощение земли и наращивание предложения (Sands of Wealth). Это масштабные государственно-частные проекты, которые задают вектор урбанизации на годы вперёд и расширяют выбор объектов для покупателей.
Параллельно государство вкладывается в инфраструктуру. По оценке отраслевого источника, в Омане реализуется около 235 млрд USD инфраструктурных инвестиций в транспорт, логистику и городское развитие, что поддерживает стоимость недвижимости (Sands of Wealth). Эту крупную цифру стоит трактовать осторожно — она из брокерского источника и заслуживает сверки с официальными бюджетными документами и материалами Vision 2040, — но направление очевидно: связность и качество городской среды растут, а это исторически поддерживает цены.
Отдельно отметим масштаб уже идущих туристических комплексов: инвестиции в реализуемые проекты ITC превышают 4,3 млрд OMR по отраслевым данным — это показывает, что предложение именно в сегменте, доступном иностранным покупателям, активно расширяется. Конкретные проекты и застройщиков можно изучить на странице застройщиков Омана, а доступные объекты — в каталоге недвижимости.
Региональный расклад: Маскат против Дофара/Салалы
Оман — это не один рынок, а как минимум два разных профиля. Маскат — столичный рынок с устоявшимся спросом, флагманскими ITC и премиальным сегментом, включая брендированные резиденции. Здесь сосредоточены такие комплексы, как AIDA, Muscat Bay, Yiti и Jebel Sifah — объекты, на которых концентрируется спрос иностранных покупателей.
А самым динамичным регионом по прогнозу выступает Дофар (Салала): его рост оценивается в ~7,82% CAGR до 2031 года, и драйвером здесь выступает New City Salalah (Mordor Intelligence). Салала с её сезоном харифа (муссонный сезон, когда регион зеленеет и притягивает гостей из стран Залива) — это история про туристический рост и более раннюю стадию рынка. Для инвестора это означает разные профили риска и потенциала: Маскат — более зрелый и предсказуемый, Дофар — потенциально более быстрорастущий, но с выраженной сезонностью спроса.
| Регион | Профиль рынка | Ключевой драйвер | Ориентир динамики |
|---|---|---|---|
| Маскат (столица) | Зрелый, флагманские ITC, премиум и брендированные резиденции | Концентрация спроса иностранцев, lifestyle | Прогноз цен ~3–5% базово, до ~5–10% в lifestyle-ITC, 2026 (прогноз, Sands of Wealth) |
| Дофар / Салала | Ранняя стадия, туристический рост, сезонность (хариф) | New City Salalah, туризм | ~7,82% CAGR до 2031 (Mordor Intelligence) |
Прогноз цен и спроса на 2026 год
Перейдём к цифрам по ценам — и сразу подчеркнём: это прогнозы, а не факты. По оценке отраслевого источника, цены в премиальных ITC Маската прогнозируются к росту примерно на 3–5% в базовом сценарии, с возможным апсайдом ~5–10% в lifestyle-ITC, где концентрируется спрос иностранных покупателей (Sands of Wealth). Эти проекции стоит воспринимать как ориентир направления, а не как обещание конкретной доходности.
Спрос со стороны покупателей подпитывается сразу несколькими структурными факторами, которые мы разобрали выше: туристический рост к цели 11,7 млн гостей, новое качественное предложение в ITC, инфраструктурные инвестиции и привлекательный налоговый и резидентский режим (включая программу Golden Residency — покупка недвижимости в ITC от 200 000 OMR даёт право на 10-летнюю резиденцию; программа была перезапущена 31 августа 2025 года). При этом важно помнить про налоговый горизонт: сегодня подоходного налога с физлиц нет, но с 1 января 2028 года вводится 5% налог на часть дохода свыше 42 000 OMR — это нужно закладывать в долгосрочную модель доходности, особенно крупным рантье.
Риски и встречные ветры, за которыми стоит следить
Сбалансированный взгляд требует честно перечислить риски. Главные из них:
- Регуляторный переход. Исполнительные регламенты Королевского декрета 79/2025 ещё не опубликованы (у министра есть до года с момента вступления в силу). Пока они не вышли, надёжный и установленный режим для иностранцев — это фрихолд только внутри обозначённых ITC. Любые заявления о «покупке где угодно в Омане» преждевременны.
- Новое предложение. Масштабные мастер-планы (Sultan Haitham City, New City Salalah) наращивают предложение (Sands of Wealth). Активное расширение предложения — это плюс для выбора, но в отдельных сегментах оно может сдерживать рост цен и аренды.
- Зависимость прогнозов от единичных источников. Цифры по размеру рынка и CAGR взяты у одного аналитика (Mordor), а прогнозы роста цен и инфраструктурная цифра ~235 млрд USD — из брокерских источников. Их стоит сверять с независимыми данными (JLL, Knight Frank, официальные документы Vision 2040).
- Налоговый горизонт 2028. Введение 5% подоходного налога на доход свыше 42 000 OMR с 2028 года меняет долгосрочную картину для высокодоходных инвесторов; точные правила (вычеты, режим для нерезидентов, включение арендного дохода) ещё уточняются в регламентах.
- Сезонность и ликвидность. Курортные и сезонные локации (например, Салала) имеют неравномерный спрос в течение года, а рынок Омана в целом менее ликвиден и менее глубок, чем, скажем, Дубай.
Эти риски не отменяют инвестиционный тезис, но требуют реалистичных предпосылок: считать сценарии по диапазонам, проверять правовой статус объекта и правила ITC, а прогнозные цифры использовать как ориентир, а не как гарантию.
Почему off-plan в ITC — ключевая возможность
Если свести макрокартину воедино, фокусной возможностью для иностранного инвестора становится покупка на этапе строительства (off-plan) в обозначённых ITC — и вот почему. Во-первых, именно ITC дают иностранцам надёжно установленный полный фрихолд и право на инвесторскую резиденцию. Во-вторых, off-plan позволяет войти на ранней стадии и потенциально захватить рост стоимости к моменту сдачи на рынке, который структурно растёт (~6,74% CAGR по жилому сегменту до 2031, Mordor Intelligence). В-третьих, спрос подпирается туристическим потоком и государственными инвестициями в рамках Vision 2040.
Для инвестора это означает, что общий возврат логично оценивать комплексно: умеренный, но устойчивый арендный доход (с учётом всех сборов и налогового горизонта 2028) плюс потенциал роста стоимости off-plan-объекта. Флагманские примеры, на которых концентрируется спрос, — это AIDA с брендированными резиденциями и Muscat Bay рядом со столицей; полный выбор off-plan проектов доступен в каталоге недвижимости Омана.
Как Palmera помогает войти в рынок Омана
Компания Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC работает с рынком Омана и помогает иностранным покупателям ориентироваться в его макрокартине и выбирать объекты в обозначённых ITC, где доступен полный фрихолд и инвесторская резиденция. Наша задача — не продать вам «гарантированную доходность», а помочь принять решение на честных предпосылках: с учётом реальных диапазонов роста и доходности, регуляторного перехода, правил конкретного ITC и налогового горизонта 2028 года.
Если вы хотите понять, насколько рынок Омана подходит под вашу инвестиционную цель, и разобрать конкретные off-plan проекты, напишите нам на [email protected]. Начать знакомство с рынком удобно со страницы направления Оман.
