Новый налоговый договор Россия–ОАЭ (в силе с 1 января 2026): что меняется для дохода от вашей недвижимости в Дубае

С 1 января 2026 года отношения между российским покупателем и его недвижимостью в Дубае регулирует новое соглашение. Договор об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ был подписан 17 февраля 2025 года, ратифицирован Россией 7 июля 2025 года и применяется к доходам, возникающим с 1 января 2026 года, заменяя прежнее ограниченное соглашение 2011 года. Для владельца квартиры в Дубае это не абстрактная дипломатия — это правила, по которым распределяется право облагать вашу аренду и прибыль от продажи. Отдельно и почти незаметно на фоне договора произошёл второй разворот: 8 декабря 2025 года Банк России снял месячные лимиты на трансграничные валютные переводы для граждан РФ и лиц из дружественных стран, и вся история с «российскими лимитами на вывод денег» перестала быть главным ограничением.

Этот материал носит справочный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Датированные 2026 годом источники приведены в конце. Санкционные списки, пороги КИК и статус проектов нормативных актов меняются быстро — прежде чем действовать, сверьтесь с квалифицированным российским налоговым и валютным советником по вашей конкретной ситуации. Общий разбор налогообложения см. в руководстве налоги для российских покупателей в Дубае; эта статья дополняет его новым юридическим событием, а не повторяет.

Что именно изменилось с 1 января 2026 года

Ключевой принцип нового договора для собственника недвижимости прост: доход от недвижимости, расположенной в ОАЭ, — как арендная плата, так и прибыль от продажи — облагается в том государстве, где находится объект, то есть в ОАЭ. А в ОАЭ, как известно, нет личного подоходного налога, нет налога на прирост капитала и нет налога на арендный доход для физических лиц. Договор при этом содержит важную оговорку: доли в структурах, активы которых более чем на 50% состоят из недвижимости, приравниваются к недвижимому имуществу. То есть попытка «переупаковать» квартиру во владение через компанию не выводит её из-под правил о недвижимости.

Важно не путать два уровня. То, что доход относится к ОАЭ, не отменяет того факта, что российский налоговый резидент по общему правилу облагается по общемировому доходу. Договор задаёт, какое государство имеет приоритетное право облагать конкретный вид дохода и как устраняется двойное налогообложение; конкретный порядок декларирования и зачёта в РФ нужно подтверждать с российским консультантом.

Потолок 10% на пассивный доход и правило «компаний из недвижимости»

Помимо недвижимости, договор наводит порядок в пассивных доходах. По соглашению удержание налога на пассивный доход — дивиденды, проценты и роялти — ограничено единой ставкой 10%. Это касается не столько прямого владения квартирой, сколько ситуаций, когда инвестор держит средства или бизнес-структуры в ОАЭ и получает от них выплаты. Для типичного покупателя, который приобретает квартиру на своё имя и сдаёт её в аренду, эта норма второстепенна — но её стоит держать в голове, если структура владения сложнее.

Тип дохода	Где облагается по договору	Практический итог
Аренда недвижимости в ОАЭ	В ОАЭ (по месту объекта)	Нет налога в ОАЭ
Прибыль от продажи недвижимости в ОАЭ	В ОАЭ (по месту объекта)	Нет налога на прирост капитала в ОАЭ
Доли в структуре с >50% недвижимости	Как недвижимость (в ОАЭ)	Приравнены к недвижимому имуществу
Дивиденды / проценты / роялти	Удержание ограничено 10%	Единый потолок ставки

Golden Visa не отменяет российское налоговое резидентство

Распространённое заблуждение: «получил Golden Visa — стал резидентом ОАЭ и больше не должен ничего России». Это не так. Российское налоговое резидентство определяется тестом физического присутствия — 183 дня в течение 12 месяцев, — и виза Golden Visa сама по себе российское налоговое резидентство не прекращает. Можно владеть визой ОАЭ, паспортом инвестора и квартирой в Дубае и при этом оставаться российским налоговым резидентом, обязанным отчитываться по общемировому доходу.

Порог самой визы полезно помнить: инвесторская виза доступна от AED 400 000 на со-собственника, а 10-летняя Golden Visa — от AED 2 000 000 вложений в недвижимость. Но это иммиграционный статус, а не налоговый. Подробнее о соотношении визы и 183-дневного теста — в отдельном разборе Golden Visa ОАЭ против российского налогового резидентства, а требования к самой визе — в руководстве Golden Visa через недвижимость.

КИК: если вы владеете квартирой через компанию в ОАЭ

Если недвижимость оформлена не на физлицо, а на компанию в ОАЭ, которую контролирует российский резидент, включаются правила о контролируемых иностранных компаниях (КИК). Здесь два практических момента: обязанность уведомлять и режим фиксированной прибыли. Уведомление о КИК подаётся в установленный срок (ориентировочно к 20 марта), а с 2025 года действует режим фиксированной прибыли. FLAG: точные пороги фиксированной прибыли КИК и лимиты на текущий год необходимо перепроверить перед подачей — они относятся к быстро меняющимся параметрам, и печатать устаревшую цифру здесь было бы ошибкой. Принцип таков: владение через компанию добавляет отдельный слой уведомлений и потенциального налога в России, даже если сама ОАЭ ничего не облагает.

Отдельно стоит следить за статусом «офшорного списка». В ноябре 2025 года Минфин России опубликовал проект об исключении ОАЭ из перечня офшорных юрисдикций — но на дату исследования это оставался именно проект. FLAG: финальный статус этого документа нужно подтвердить на момент публикации. Исключение из списка, если оно состоится, влияет на ряд льгот и на трактовку операций, поэтому это стоит отслеживать вместе с советником. Полный разбор отчётности и обязательств собственника — в руководстве отчётность перед ФНС и обязательства по КИК.

Перевод денег из России в 2026 году: что реально изменилось

Здесь — самый заметный разворот. Ещё недавно главной темой были российские лимиты на вывод средств. Теперь картина иная. 8 декабря 2025 года Банк России снял месячные лимиты на трансграничные валютные переводы для граждан России и физлиц из дружественных стран; ранее упоминавшиеся потолки порядка USD 1 000 000 в месяц через банки и USD 10 000 через системы переводов для этих лиц больше не связывают. Оставшиеся ограничения (как минимум до 7 июня 2026 года) нацелены на нерезидентов из недружественных стран, а не на граждан РФ; сам ЦБ объяснил смягчение «стабильным» состоянием валютного рынка. При этом ОАЭ не входят в список недружественных стран (Указ/распоряжение 430-р), то есть для целей исходящих переводов трактуются как дружественная юрисдикция.

Реальным узким местом стала принимающая сторона в ОАЭ. Под давлением вторичных санкций США крупные банки ОАЭ — Emirates NBD, First Abu Dhabi Bank, ADCB — снижают риски по российским клиентам: Emirates NBD прекратил переводы в рублях и закрывал счета российских клиентов, попадающих под санкции или с высокими остатками, а к середине 2025 года предупреждения получили около 30% российских компаний. Отсюда следует практический вывод: банки из списка SDN и отключённые от SWIFT (например, Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк) для переводов в ОАЭ фактически непригодны; легитимный маршрут — несанкционные банки плюс документально подтверждённый источник средств. FLAG: санкционные статусы меняются часто — проверяйте статус конкретного банка на момент операции. Пошаговый разбор канала — в руководстве как перевести деньги из России под недвижимость в ОАЭ (2026). Ни одно руководство не обещает и не может обещать способ обойти санкции — речь только о легальном комплаенсе.

Отчётность перед ФНС и валютное резидентство

Налоговое резидентство (тест 183 дней, общемировой доход) — это одно, а валютное резидентство (граждане РФ и обладатели ВНЖ) — другое, и оно порождает обязанность отчитываться перед ФНС по зарубежным счетам. Валютные резиденты подают годовой отчёт о движении средств по иностранным счетам (срок — ориентировочно к 1 июня за предыдущий год). Освобождения действуют для стран ЕАЭС или автоматического обмена и для малых остатков (около 600 000 руб.), но ОАЭ не подпадают под освобождение по обмену, поэтому счета в ОАЭ подлежат отчётности. FLAG: точную календарную дату 2026 года стоит подтвердить.

Административные штрафы за нарушение отчётности сами по себе умеренные (по приводимым разъяснениям — примерно до 5 000 руб. за документ), однако санкции за запрещённые валютные операции могут быть существенно выше. FLAG: конкретный процент штрафа за запрещённую валютную операцию не приводим без сверки с действующей редакцией КоАП — здесь важна не цифра по памяти, а сам принцип: наказание за нарушение самой операции и за несданный отчёт — это разные вещи, и первое серьёзнее.

Курс рубля и привязанный дирхам: вопрос тайминга

Дирхам жёстко привязан к доллару по курсу 3,6725 AED = 1 USD, поэтому оплата в рублях за квартиру в Дубае экономически всегда есть конвертация «рубль → доллар». В 2025–2026 годах рубль заметно укрепился, торгуясь примерно в диапазоне 70–78 руб./долл. и достигая многолетних максимумов около 70 в середине 2025 года — на фоне контроля капитала, высоких ставок и экспортной выручки. Более крепкий рубль снижает эффективную стоимость покупки сегодня. Но это следствие политики и цен на нефть, а прогнозы расходятся (оценки на 2026 год охватывают примерно 74–90 руб./долл.), поэтому воспринимайте курс как соображение о тайминге и хеджировании, а не как предсказание. Подробнее — волатильность рубля против привязанного дирхама.

Чек-лист собственника из России на 2026 год

• Подтвердить свой статус налогового резидента по тесту 183 дней — Golden Visa его не меняет.
• Проверить, оформлена ли недвижимость на физлицо или на компанию; во втором случае — обязательства по КИК (уведомление и фиксированная прибыль, пороги перепроверить).
• Запланировать отчёт в ФНС о движении по счетам в ОАЭ (срок ориентировочно к 1 июня; счета в ОАЭ отчётны).
• Выбрать несанкционный банк и подготовить документы об источнике средств; сверить статус банка на дату перевода.
• Оформить завещание DIFC или Абу-Даби, чтобы не сработало шариатское наследование по умолчанию; сверить с российской обязательной долей.
• Держать под наблюдением статус проекта об исключении ОАЭ из офшорного списка.

Про издержки сделки помните базовое: DLD 4% в рамках общих закрывающих расходов около 6–8% для готового жилья и ~4–5% при off-plan напрямую у застройщика — детали в руководстве по сборам DLD.

Как Palmera помогает покупателям из России

Palmera — брокерская компания в Дубае, и наша задача — сопроводить именно ту часть, которую вы контролируете: выбор объекта, чистую сделку и корректную документацию, на которую затем опираются ваши налоговый и валютный советники. Мы помогаем подобрать проект под цель — от лучших районов по доходности до покупки на этапе строительства с планами рассрочки — и объясняем, как устроены freehold-владение на ваше имя и защита средств через эскроу и RERA (подробнее). По вопросам наследования, отчётности и переводов мы не заменяем юриста и налогового консультанта, а координируем работу с ними и предоставляем документы по сделке. Мы не консультируем по обходу санкций и работаем только в легальном поле. Готовы обсудить конкретный объект — начните с каталога недвижимости или напишите нам.