Гайды по недвижимости Дубая
Практические руководства по покупке недвижимости в Дубае — от off-plan и эскроу до Золотой визы, налогов и выбора района. Только проверенные данные 2026 года.
Покупка в Дубае
7 гидовКак купить off-plan недвижимость в Дубае в 2026 году
Покупка off-plan в Дубае — это приобретение объекта у застройщика до или во время строительства по графику поэтапных платежей, при котором ваши деньги хранятся на эскроу-счёте под надзором DLD и перечисляются застройщику только по подтверждённым этапам строительства (Закон об эскроу № 8 от 2007 года). В 2025 году на off-plan пришлось около 65% сделок и примерно 53% их стоимости, а типичный процесс выглядит так: бронирование → SPA → регистрация Oqood → платежи по этапам → передача ключей. Инвесторскую визу может оформить любой собственник недвижимости, при совместном владении требуется не менее 400 000 AED на каждого совладельца, а 2 000 000 AED — это отдельная категория 10-летней Золотой визы.
Читать гайд →Сборы DLD и полная стоимость покупки в Дубае
Заголовочная цена объекта в Дубае — никогда не вся история. Сбор DLD за передачу права составляет 4% от стоимости сделки — самый крупный разовый расход на покупку — и официально делится 2% продавец / 2% покупатель, но на практике обычно полностью оплачивается покупателем. Общие разовые расходы на закрытие сделки на готовом (вторичном) объекте обычно 6–8% от цены, на off-plan ~7–8% от стоимости (включая регистрацию Oqood ~4%). Ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и налога на доход от аренды на местном уровне нет. Инвесторскую визу может оформить любой собственник, при совместном владении нужно не менее 400 000 AED на каждого совладельца, а 2 000 000 AED — это отдельная категория 10-летней Золотой визы.
Читать гайд →Эскроу и защита RERA по off-plan: в безопасности ли ваши деньги в Дубае?
в безопасности ли мои деньги при покупке off-plan в Дубае эскроу защита RERA
Читать гайд →Может ли иностранец купить недвижимость в Дубае? Что можно иметь в собственности в 2026 году
Да — иностранцы могут покупать и полностью владеть недвижимостью в специально отведённых фрихолдных зонах Дубая, и для покупки не требуется ВНЖ. Freehold даёт полную собственность на объект и землю; leasehold — долгосрочное пользование (обычно до 99 лет) без права собственности на землю. Покупка недвижимости может служить основанием для ВНЖ ОАЭ: инвесторскую визу может оформить любой собственник, при совместном владении нужно не менее 400 000 AED на каждого совладельца, а 2 000 000 AED — это отдельная категория 10-летней Золотой визы.
Читать гайд →Ипотека для нерезидентов в Дубае: гид по финансированию 2026 года
Да — нерезиденты могут получить ипотеку в Дубае. Меньше банков кредитуют зарубежных покупателей, и условия жёстче, чем для резидентов: ожидайте максимальное соотношение займа к стоимости (LTV) примерно 50–60% (то есть депозит 40–50%), процентные ставки, привязанные к EIBOR и сидящие чуть выше резидентских, и сбор за регистрацию ипотеки DLD 0,25% от суммы займа. Финансирование нацелено на готовое жильё; off-plan обычно оплачивают по плану застройщика. Инвесторскую визу может оформить любой собственник, при совместном владении нужно не менее 400 000 AED на каждого совладельца, а 2 000 000 AED — это отдельная категория 10-летней Золотой визы.
Читать гайд →Планы оплаты недвижимости в Дубае: как работают рассрочки off-plan в 2026 году
План оплаты off-plan в Дубае позволяет покупать у застройщика в рассрочку, привязанной к этапам строительства, а не платить полную цену сразу. Планы описывают как разбивку между долей, оплаченной во время строительства, и долей к оплате на сдаче или после — типичные структуры 60/40, 70/30 и 80/20 — а post-handover планы растягивают часть цены ещё на два-три года (иногда на пять-семь). Резервационный депозит, каждый триггер этапа и финальный платёж зафиксированы в вашем Договоре купли-продажи (SPA), и каждый взнос идёт на счёт эскроу под надзором DLD. Покупка off-plan поддерживает резидентство: инвесторскую визу может оформить любой собственник, при совместном владении нужно не менее 400 000 AED на каждого совладельца, а 2 000 000 AED — это отдельная категория 10-летней Золотой визы.
Читать гайд →Как продать off-plan недвижимость до передачи ключей в Дубае
продать off-plan недвижимость до сдачи дубай
Читать гайд →Золотая виза и ВНЖ
3 гидаЗолотая виза для семьи и иждивенцев в Дубае
Держатель Золотой визы ОАЭ по имущественному пути может спонсировать супруга/супругу, детей и родителей в рамках одной заявки; инвестиция 2 000 000 AED квалифицирует всю семью, а не каждого человека по отдельности, и иждивенцы разделяют десятилетний возобновляемый срок основного заявителя. Базовое имущественное правило неизменно: инвесторскую визу может оформить любой собственник, при совместном владении нужно не менее 400 000 AED на каждого совладельца, а 2 000 000 AED — это отдельная категория 10-летней Золотой визы.
Читать гайд →Золотая виза ОАЭ через недвижимость в 2026 году
Инвесторскую/имущественную визу может оформить любой собственник недвижимости; при совместном владении требуется не менее 400 000 AED на каждого совладельца; 2 000 000 AED — это отдельная категория 10-летней Золотой визы — а после реформы февраля 2026 года off-plan учитывается со стадии Oqood, и правило 50% оплаты отменено.
Читать гайд →Инвесторская виза Дубая до 2 млн AED: на что вы реально квалифицируетесь
Цифра 2 000 000 AED, которую ищут люди, — это порог десятилетней Золотой визы, а не резидентства вообще. Отдельная инвесторская (имущественная) виза была либерализована в 2026 году и теперь открыта практически любому собственнику недвижимости, поэтому покупка заметно ниже 2 000 000 AED всё равно может обеспечить имущественную инвесторскую визу. Единственное жёсткое правило начального уровня: при совместном владении каждый совладелец должен индивидуально иметь не менее 400 000 AED. После реформы февраля 2026 года off-plan учитывается со стадии Oqood, а правило 50% оплаты отменено. Всегда подтверждайте актуальные правила в ICP / GDRFA до подачи.
Читать гайд →Налоги и расходы
3 гидаВаловая против чистой арендной доходности в Дубае: реальное число
Валовая доходность — это заголовочное число: годовая аренда, делённая на цену покупки. Чистая доходность — то, что вы реально оставляете: та же аренда минус текущие расходы владения — сервисные сборы, управление, обслуживание, простой. В Дубае самая крупная единичная статья между ними — годовой сервисный сбор, обычно ~10–30 AED за кв. фут в год. Поскольку Дубай не взимает налога на доход от аренды на местном уровне, разрыв здесь движут операционные расходы, а не налог. Инвесторскую визу может оформить любой собственник, при совместном владении нужно не менее 400 000 AED на каждого совладельца, а 2 000 000 AED — это отдельная категория 10-летней Золотой визы.
Читать гайд →Налоги на недвижимость в Дубае: честная картина расходов 2026 года
налог на недвижимость в дубае
Читать гайд →Налоги для российских покупателей недвижимости в Дубае
Сторона ОАЭ проста — любой иностранец может купить фрихолд в специально отведённых зонах, на местном уровне нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и налога на доход от аренды, а транзакционные расходы — сбор DLD за передачу права 4% в пределах ~6–8% общих затрат на закрытие сделки. «0%» — это утверждение об ОАЭ, а не о вашей личной налоговой позиции. Если вы остаётесь налоговым резидентом России, ваша глобальная налоговая обязанность определяется российскими правилами — по вашей конкретной ситуации проконсультируйтесь с вашим налоговым консультантом. Инвесторскую визу может оформить любой собственник, при совместном владении нужно не менее 400 000 AED на каждого совладельца, а 2 000 000 AED — это отдельная категория 10-летней Золотой визы; виза ОАЭ сама по себе не меняет вашу налоговую резидентность.
Читать гайд →Куда инвестировать
4 гидаЛучшие районы Дубая для покупки под аренду до 1 миллиона AED в 2026 году
До 1 миллиона AED самые сильные районы Дубая для покупки под аренду — это доступные высокодоходные сообщества: JVC (студии примерно 400–500 тыс. AED, ~7–8% валовой), International City, Arjan и Dubai Silicon Oasis все дают ~7–8% валовой в 2026 году, сидя ниже среднегородской цены около 1 916 AED за кв. фут. Эти сообщества меняют более слабый рост капитала и более тонкую ликвидность при перепродаже на самый высокий денежный поток в городе, а чистая доходность приземляется примерно на 1,5–2 пункта ниже валовой после сервисных сборов, простоя и управления. Инвесторскую визу может оформить любой собственник, при совместном владении нужно не менее 400 000 AED на каждого совладельца, а 2 000 000 AED — это отдельная категория 10-летней Золотой визы.
Читать гайд →Гид по недвижимости Дубая для российского покупателя
Русскоязычные покупатели — одна из крупнейших зарубежных групп на рынке недвижимости Дубая. Сторона ОАЭ проста — любой иностранец может купить фрихолд в специально отведённых зонах, на местном уровне нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и налога на доход от аренды, а транзакционные расходы — сбор DLD за передачу права 4% в пределах ~6–8% общих затрат на закрытие сделки. «0%» — это утверждение об ОАЭ; ваша личная налоговая позиция зависит от вашей резидентности и правил вашей страны (проконсультируйтесь с вашим налоговым консультантом). Инвесторскую визу может оформить любой собственник, при совместном владении нужно не менее 400 000 AED на каждого совладельца, а 2 000 000 AED — это отдельная категория 10-летней Золотой визы; виза ОАЭ сама по себе не меняет налоговую резидентность.
Читать гайд →Самые высокодоходные районы Дубая (2026)
Самые высокодоходные районы Дубая в 2026 году — это доступные ценовые карманы: JVC, International City, Arjan и Dubai Silicon Oasis — все дают примерно 7–8% валовой, заметно выше премиальных районов вроде Downtown и Dubai Marina на уровне ~5–7% валовой. Доступные сообщества лидируют по доходности, потому что более низкие цены входа и устойчивый спрос арендаторов поднимают соотношение аренды к цене; компромисс — более слабый рост капитала и более тонкая ликвидность при перепродаже. Каждую валовую цифру стоит понизить примерно на 1,5–2 пункта на сервисные сборы, простой и управление. Инвесторскую визу может оформить любой собственник, при совместном владении нужно не менее 400 000 AED на каждого совладельца, а 2 000 000 AED — это отдельная категория 10-летней Золотой визы.
Читать гайд →Куда инвестировать в Дубае в 2026 году
Лучший район Дубая зависит от вашей цели: доступные высокодоходные районы (International City, Arjan, DSO, JVC) дают ~7–8% валовой; премиальные районы (Downtown, Marina, Dubai Hills, Palm) дают ~5–7% валовой, но предлагают более сильный рост и ликвидность при перепродаже; коридор Dubai South / Expo / DWC — ведущая ранняя ставка на рост капитала. Инвесторскую визу может оформить любой собственник, при совместном владении нужно не менее 400 000 AED на каждого совладельца, а 2 000 000 AED — это отдельная категория 10-летней Золотой визы.
Читать гайд →
