Почему стоит инвестировать в недвижимость Омана? Полный обзор для инвестора на 2026 год

Оман — самый очевидный недооценённый рынок Персидского залива в 2026 году: престижные районы Маската всё ещё можно купить по 750–1,150 AED за квадратный фут — одни из самых низких цен входа в регионе, — получать валовую доходность аренды 8–10%, платить нулевой налог на прирост капитала и нулевой ежегодный налог на недвижимость и, начиная с Королевского указа 38/2025, владеть недвижимостью напрямую как иностранец, вместе с видом на жительство. Долгие годы Оман тихо стоял в тени привлекающего заголовки Дубая. Новый закон о собственности, инвестиционный кредитный рейтинг и двузначный рост цен изменили это.

Palmera — лицензированное RERA дубайское агентство недвижимости (лицензия 40780) с нулевой комиссией для покупателя, теперь полностью работающее по Оману. Вы можете посмотреть недвижимость в Омане или углубиться в цифры в центре рыночных данных по Оману; этот гайд — обзор, который связывает воедино всю картину.

Коротко о главном

Показатель	Значение
Цена входа в престижном Маскате	750–1,150 AED / кв. фут
Рост цен (Q1 2026, YoY)	+15.9%
Валовая доходность аренды	8–10% (нетто 7–9%)
Налог на прирост капитала	0%
Ежегодный налог на недвижимость	0%
Регистрационный сбор	3% (VAT 5%)
Freehold для иностранцев	RD 38/2025 — KOM + свободные зоны
Порог Золотой визы	OMR 200,000+ (~USD 520K)
Суверенный рейтинг	BBB− (S&P, инвестиционный уровень, 2024)

Переоценка рынка в реальном времени

Жилой рынок Омана перегрет, но стартует с низкой базы. Индекс цен на недвижимость NCSI вырос на +18.7% в годовом выражении в Q3 2025, +14.6% в Q4 2025 и +15.9% в Q1 2026 — три квартала подряд двузначного роста. Общий объём сделок с недвижимостью достиг OMR 3.38 млрд в 2024 (+30%) и удержался на уровне OMR 3.368 млрд в 2025, около рекордного значения после этого скачка.

Именно так выглядит переоценка: рынок, недооценённый относительно своих фундаментальных показателей, быстро догоняет, как только допускается иностранный капитал. Покупатели, входящие сейчас, приходят рано по сравнению с соседями по Персидскому заливу, которые прошли переоценку десятилетие назад.

Проверено: цены на жильё в Омане выросли на 15.9% за год к Q1 2026.

Низкий вход, высокая доходность

Инвестиционная арифметика необычайно благоприятна. Престижный Маскат по-прежнему торгуется по 750–1,150 AED за квадратный фут — доля от сопоставимых столиц Персидского залива, — поэтому капитал под риском на один объект невелик. Со стороны дохода валовая доходность аренды составляет 8–10% в год, при чистой доходности 7–9% после эксплуатационных расходов.

Далее — налоговый профиль: 0% налога на прирост капитала и 0% ежегодного налога на недвижимость. Основная сопутствующая издержка — 3% регистрационный сбор, при VAT в 5%. Низкая цена входа, высокая доходность и почти нулевой налог на владение — редкое сочетание в одном рынке.

Проверено: чистая доходность аренды 7–9% при отсутствии ежегодного налога на недвижимость.

Иностранная собственность теперь закреплена законом

Структурное изменение — Королевский указ 38/2025, опубликованный в Официальной газете в апреле 2025 года. Он предоставляет негражданам Омана — физическим лицам и компаниям любой национальности — полный freehold в Knowledge Oasis Muscat (KOM) и в обозначенных SEZ и свободных зонах, без оманского партнёра и без минимальной доли владения.

Есть три пути к freehold, которые важно понимать. Интегрированные туристические комплексы (ITC) согласно RD 12/2006 дают зарегистрированное, полностью передаваемое право собственности, которое функционирует как постоянное владение. KOM, SEZ и свободные зоны открывают freehold по новому указу. А граждане GCC обладают правами freehold за пределами зарезервированных территорий. Вне обозначенных зон лица, не входящие в GCC, всё же могут получить узуфрукт (usufruct) на срок до 99 лет — продлеваемый и передаваемый. Полный разбор — в гайде право собственности freehold в Омане.

Вид на жительство идёт вместе со сделкой

Собственность и вид на жительство теперь связаны. Согласно RD 38/2025, покупатели в KOM и их ближайшие родственники получают вид на жительство. Продлеваемая инвесторская виза на 2 года предоставляется при завершённых платежах без минимального порога, а Золотая виза на 10 лет доступна для инвестиций от OMR 200,000 (около USD 520,000). Для инвестора недвижимость — это одновременно доходный актив и путь к резидентству; механика описана в гайде Золотая виза и вид на жительство в Омане.

Экономика, заслужившая повышение рейтинга

Всё это держится не только на недвижимости. ВВП Омана вырос с RO 40.7 млрд в 2024 году до RO 42.1 млрд в 2025 году, при реальном росте ВВП на 2.4%. Что особенно важно, ненефтяная экономика теперь составляет 72.1% ВВП и выросла на +3.1%, тогда как доля нефти была целенаправленно снижена с 34% до 28%. Это диверсифицирующаяся экономика, а не нефтяное государство, живущее по инерции.

Капитал это заметил. Объём накопленных FDI достиг RO 31.4 млрд, +8.1% в годовом выражении, во главе с Великобританией (52%) и США (27%). Суверенный фонд благосостояния, Oman Investment Authority, управляет примерно USD 60 млрд и занял #3 в мире по доходности инвестиций за 2025 год. Самое показательное: S&P вернуло Оману инвестиционный рейтинг (BBB−) в 2024 году, Fitch сохраняет позитивный прогноз, а IMF отметил «заметное улучшение фундаментальных показателей».

Проверено: S&P восстановило Оману инвестиционный рейтинг в 2024 году.

Vision 2040 формирует спрос

Vision 2040 — двигатель спроса за этими цифрами. Более 100 национальных проектов были реализованы в период с 2021 по 2025 год, при поддержке четырёх профицитов бюджета подряд, а госдолг снижен примерно до 36% ВВП — против 64% в 2020 году. Сеть свободных зон питает этот процесс: Duqm SEZ (крупнейшая в MENA — 2,000 км²), Sohar, Salalah (контейнерный порт из мирового топ-20), KOM, Al Mazunah и Khazaen — каждая предлагает 100% иностранной собственности, налоговые каникулы на 25–30 лет, 0% таможенных пошлин и полную репатриацию прибыли.

Далее — транспортная связность. Линия Hafeet Rail — 238 km, USD 3 млрд, совместное предприятие Etihad Rail, Oman Rail и Mubadala — соединит Sohar с Абу-Даби примерно за 1h40m, укладка путей уже идёт, а завершение намечено на 2028–2030. Инфраструктура такого масштаба и превращает сегодняшние низкие цены в завтрашний спрос на аренду.

Демография это усиливает. Население Омана выросло с 4.09 млн (2014) до 5.36 млн (2025) — примерно +31% — а в мухафазе Маскат проживает 1.53 млн человек, включая 936,000 экспатов, которые образуют основную базу арендаторов. И они хотят там жить: Маскат — 8-й по безопасности город в мире и занимает #1 место по качеству жизни в GCC и Западной Азии — опережая Катар, ОАЭ и Саудовскую Аравию. Полная картина образа жизни — в гайде жизнь в Маскате.

Где место Palmera

Если вы сравниваете Оман с устоявшимся рынком региона, честное сопоставление — в гайде недвижимость Омана против Дубая. Когда вы будете готовы действовать, Palmera работает с 0% комиссией для покупателя, поэтому наш интерес — правильный объект, а не самый большой гонорар. Начните с центра рыночных данных по Оману для актуальных цифр, затем посмотрите недвижимость в Омане, чтобы увидеть, что подходит вашему бюджету и цели по резидентству.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Омане?

Да. Королевский указ 38/2025 предоставляет негражданам Омана любой национальности полный freehold в Knowledge Oasis Muscat (KOM) и в обозначенных SEZ/свободных зонах, без оманского партнёра и без минимальной доли. Интегрированные туристические комплексы (ITC) предлагают зарегистрированный, передаваемый freehold по всей стране, а вне этих зон покупатели, не входящие в GCC, могут владеть узуфруктом (usufruct) на срок до 99 продлеваемых и передаваемых лет.

Какие налоги я буду платить как инвестор в недвижимость в Омане?

Оман взимает 0% налога на прирост капитала и 0% ежегодного налога на недвижимость. Основная разовая издержка — 3% регистрационный сбор, а VAT составляет 5%. Нет регулярного налога на богатство или недвижимость при владении объектом.

Какую доходность аренды ожидать в Маскате?

Валовая доходность аренды в Маскате составляет 8–10% в год, при чистой доходности 7–9% после расходов — существенно выше, чем на большинстве зрелых рынков Персидского залива.

Даёт ли покупка недвижимости в Омане вид на жительство?

Да. Согласно RD 38/2025, покупатели в KOM и их ближайшие родственники получают вид на жительство, а продлеваемая инвесторская виза на 2 года предоставляется при завершённых платежах без минимального порога. Золотая виза на 10 лет доступна для инвестиций в недвижимость от OMR 200,000 (около USD 520,000).

Оман — безопасное и стабильное место для инвестиций?

Маскат занимает 8-е место среди самых безопасных городов мира и #1 по качеству жизни в GCC и Западной Азии. S&P вернуло Оману инвестиционный рейтинг (BBB−) в 2024 году, прогноз Fitch позитивный, а IMF отметил заметное улучшение фундаментальных показателей.