Фрихолд для иностранцев в Омане: три законных пути

Да — иностранные граждане могут владеть недвижимостью в Омане на правах фрихолда. С момента публикации Королевского указа 38/2025 в Официальной газете в апреле 2025 не-оманцы любой национальности — как физические, так и юридические лица — могут получить полное право собственности (фрихолд) в Knowledge Oasis Muscat (KOM) и обозначенных особых экономических и свободных зонах, без оманского партнёра и без минимальной доли владения. Наложенный поверх давно существующего маршрута туристических комплексов и прав граждан GCC, этот механизм открывает иностранным покупателям три отдельных законных пути к подлинной собственности на одном из самых доступных по цене рынков Персидского залива.

Palmera — это брокерская компания с лицензией RERA (лицензия 40780) и 0% комиссии для покупателя, теперь работающая в Омане наряду с Дубаем. Вы можете посмотреть недвижимость в Омане или изучить цены и спрос в центре рыночных данных по Оману, прежде чем выбрать маршрут. Этот гид объясняет, кто чем, где и на каких условиях может владеть — и как в эту картину вписывается более широкий аргумент в пользу инвестиций в Оман.

Кратко о главном

Маршрут	Правовая основа	Кто имеет право	Форма владения
Фрихолд в зонах (KOM, SEZ и свободные зоны)	Королевский указ 38/2025	Любая национальность — физические и юридические лица	Постоянный фрихолд
Интегрированные туристические комплексы (ITC)	Королевский указ 12/2006	Любая национальность	Постоянный, полностью передаваемый титул
Граждане GCC	Правовая база GCC	Граждане стран GCC	Фрихолд по всей стране (кроме зарезервированных территорий)
За пределами обозначенных зон (не GCC)	Узуфрукт	Иностранцы не из GCC	Узуфрукт до 99 лет, продлеваемый и передаваемый

Экономика покупки: регистрационный сбор 3%, VAT 5% там, где он взимается, налог на прирост капитала 0%, ежегодный налог на недвижимость 0%. Стартовые цены в престижных районах Маската составляют 750–1,150 AED за квадратный фут.

Три маршрута фрихолда

Оман не применяет единого, всеобщего правила «иностранцы могут покупать где угодно», как это делают некоторые соседи. Вместо этого он предлагает три чётко определённых маршрута, каждый со своей правовой основой. Понимание того, какой из них применим к конкретному проекту, — это первое решение, которое принимает любой иностранный покупатель.

1. Фрихолд в зонах по Королевскому указу 38/2025

Это самый новый и самый значимый маршрут. Королевский указ 38/2025 предоставляет полное право собственности (фрихолд) не-оманцам любой национальности — как физическим, так и юридическим лицам — в Knowledge Oasis Muscat и обозначенных SEZ и свободных зонах. Что особенно важно, он не требует оманского партнёра и не устанавливает минимальной доли владения: иностранный покупатель может владеть 100% актива напрямую.

Обозначенные экономические зоны Омана значительны по масштабу. Среди них — Duqm SEZ, крупнейшая в регионе MENA площадью 2,000 км², а также Sohar, Salalah, KOM, Al Mazunah и Khazaen. Эти зоны добавляют выгодные для инвесторов коммерческие условия поверх прав на недвижимость: 100% иностранное владение, налоговые каникулы на 25–30 лет, 0% таможенных пошлин, полная репатриация прибыли и отсутствие минимального капитала. Для тех, кто совмещает покупку жилья с бизнесом, такое сочетание — настоящее преимущество.

Проверено: RD 38/2025 не устанавливает минимальной доли владения и не требует оманского партнёра для фрихолда в зонах.

2. Интегрированные туристические комплексы (ITC)

Маршрут ITC появился раньше реформы 2025 года и остаётся полностью действующим. Учреждённые Королевским указом 12/2006, ITC — это туристические проекты с генеральным планированием: брендированные курортные комплексы, районы с мариной и поместья вокруг гольф-полей, — где покупать может любая национальность. Собственность здесь — это зарегистрированный титул, который функционирует как постоянный и полностью передаваемый: вы можете продать, сдать в аренду, завещать или подарить недвижимость почти так же, как фрихолд-жильё в других странах Персидского залива.

Для большинства международных покупателей, пришедших до 2025 года, адрес в ITC был способом входа на рынок, а фонд готовых, хорошо управляемых сообществ ITC даёт этому маршруту послужной список, который более новые зоны только формируют.

3. Права граждан GCC

Граждане государств GCC относятся к отдельной, более широкой категории. Граждане GCC обладают правами фрихолда по всему Оману, за исключением ряда специально зарезервированных территорий. На практике это означает, что покупатель из Саудовской Аравии, ОАЭ, Кувейта, Катара или Бахрейна не ограничен туристическими комплексами или экономическими зонами так, как иностранец не из GCC, — страна в основном открыта для них на условиях фрихолда.

Что получают покупатели не из GCC за пределами зон: узуфрукт

За пределами ITC и обозначенных экономических зон иностранец не из GCC не получает фрихолд — но владение всё равно вполне возможно через узуфрукт. Узуфрукт — это долгосрочная аренда сроком до 99 лет, которая является одновременно продлеваемой и передаваемой. Эта передаваемость важна: вы можете перепродать своё право узуфрукта другому покупателю, поэтому актив остаётся ликвидным, а не привязанным лично к вам.

Для покупателя, взвешивающего узуфрукт против фрихолда, практические вопросы — это горизонт и выход. 99-летнее, продлеваемое, передаваемое право покрывает практически любой реалистичный срок владения и может быть передано — но это арендное право, а не бессрочный титул, поэтому оно обычно находится в более экономичном сегменте рынка. Там, где приоритетом является бессрочный титул, ответом становятся маршруты фрихолда в зонах и ITC.

Расходы и налоги при покупке

Режим владения в Омане — это лишь половина картины; вторая половина — налоговый профиль, и он необычайно чист для региона. Действует 0% налога на прирост капитала с любой прибыли при продаже и 0% ежегодного налога на недвижимость при владении активом — поэтому два сбора, которые сильнее всего съедают доходность в других местах, здесь просто не применяются.

Сопутствующие издержки скромны и предсказуемы. Рассчитывайте на единоразовый регистрационный сбор 3% по сделке и VAT 5% там, где он взимается. На фоне стартовой цены в престижных районах Маската в 750–1,150 AED за квадратный фут — одной из самых низких по всему Персидскому заливу — совокупная стоимость приобретения титула низка по региональным меркам. Экономика аренды усиливает этот аргумент: валовая доходность составляет 8–10% годовых, а чистая доходность — 7–9% после расходов.

Проверено: Оман взимает 0% налога на прирост капитала и 0% ежегодного налога на недвижимость; покупатели платят единоразовый регистрационный сбор 3%.

Вид на жительство, который даёт владение

Владение и вид на жительство связаны, и это во многом объясняет, почему иностранные покупатели вообще смотрят на Оман. Согласно RD 38/2025, не-оманские покупатели в KOM и их ближайшие родственники получают вид на жительство. Помимо этого конкретного положения, 2-летняя продлеваемая инвесторская виза предоставляется при завершённых платежах без минимального порога, а 10-летняя «Золотая виза» доступна при инвестициях от OMR 200,000 (около USD 520K).

Эта лестница — необременительная 2-летняя виза для небольших покупок, вырастающая до десятилетия стабильности для более крупных, — означает, что та же недвижимость, что даёт вам титул, может дать и базу в стране. Полная механика, пороги и положения для семьи описаны в гиде по «Золотой визе» и виду на жительство в Омане.

Проверено: 2-летняя инвесторская виза не имеет минимального порога; 10-летняя «Золотая виза» доступна при инвестициях от OMR 200,000.

Как выбрать свой маршрут

Для большинства международных покупателей не из GCC решение сводится к двум вопросам. Во-первых, нужен ли вам бессрочный титул? Если да, обратите внимание на фрихолд в зонах по RD 38/2025 или ITC — оба варианта постоянны и полностью передаваемы. Во-вторых, находится ли недвижимость внутри обозначенной зоны или туристического комплекса? Если да, фрихолд возможен; если нет, покупатели не из GCC владеют активом через 99-летний, продлеваемый, передаваемый узуфрукт. Граждане GCC могут в основном пропустить это дерево решений и покупать фрихолд по всей стране за пределами зарезервированных территорий.

Какой бы маршрут ни подошёл, в основе лежит одно и то же сочетание низкого порога входа, минимальных налогов и высокой доходности, которое вывело Оман на карту международных покупателей. Чтобы увидеть текущее предложение по всем маршрутам, посмотрите недвижимость в Омане; чтобы оценить возможность на фоне цен, объёмов продаж и спроса, начните с центра рыночных данных по Оману.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в Омане на правах фрихолда?

Да. Согласно Королевскому указу 38/2025 (апрель 2025) не-оманцы любой национальности — физические и юридические лица — могут владеть полным фрихолдом в Knowledge Oasis Muscat и обозначенных SEZ и свободных зонах, без оманского партнёра и без минимальной доли. Иностранцы также могут владеть постоянным, передаваемым титулом в Интегрированных туристических комплексах согласно RD 12/2006.

Нужен ли оманский партнёр или минимальная сумма инвестиций для владения недвижимостью?

Нет. Королевский указ 38/2025 прямо не требует оманского партнёра и не устанавливает минимальной доли владения для фрихолда в KOM и обозначенных зонах. Для 2-летней продлеваемой инвесторской визы минимального порога также нет; 10-летняя «Золотая виза» доступна при инвестициях от OMR 200,000 (около USD 520K).

В чём разница между фрихолдом, владением в ITC и узуфруктом?

Фрихолд по RD 38/2025 и зарегистрированный титул ITC по RD 12/2006 оба являются постоянными и полностью передаваемыми. Узуфрукт — это долгосрочная аренда сроком до 99 лет — с возможностью продления и передачи, — которая применяется к покупателям не из GCC за пределами обозначенных зон.

Какие налоги и сборы платит иностранец при покупке в Омане?

В Омане действует 0% налога на прирост капитала и 0% ежегодного налога на недвижимость. При покупке вы платите единоразовый регистрационный сбор 3%, а VAT 5% применяется там, где он взимается. Стартовые цены в престижных районах Маската составляют 750–1,150 AED за квадратный фут — одни из самых низких в Персидском заливе.

Даёт ли покупка недвижимости в Омане вид на жительство?

Да. Согласно RD 38/2025, не-оманские покупатели в KOM и их ближайшие родственники получают вид на жительство. 2-летняя продлеваемая инвесторская виза предоставляется при завершённых платежах без минимального порога, а 10-летняя «Золотая виза» доступна при инвестициях от OMR 200,000.

Могут ли граждане GCC владеть недвижимостью в любой точке Омана?

Граждане GCC обладают правами фрихолда по всему Оману, за исключением специально зарезервированных территорий. Иностранцы не из GCC получают фрихолд в туристических комплексах и обозначенных зонах, а в остальных местах — узуфрукт.