AIDA и Yiti, Маскат: гид покупателя и инвестора по ITC на утёсе (Оман, 2026)

По состоянию на июль 2026 года стартовые цены в зоне застройки AIDA и Yiti начинаются от OMR 85,971 (~USD 224,000) за апартаменты в The Sustainable City – Yiti и OMR 95,000 (~USD 247,000) в самой AIDA, доходя до OMR 807,690 (~USD 2.1 million) за виллы Trump Golf Villas с пятью спальнями (каталог Palmera, дата обращения 18 июля 2026 г.). Обе зоны расположены на территории Integrated Tourism Complex (ITC) к юго-востоку от центра Маската, а значит покупатели любой национальности получают право полной собственности (freehold), платят регистрационный сбор 3% и — как только становятся владельцами готового объекта стоимостью от OMR 200,000 (~USD 520,000) — получают право на 10-летний Golden Residency Омана. Практически всё здесь сегодня продаётся на стадии строительства (off-plan), сдача запланирована на 2028–2030 годы.

Что такое AIDA: мастерплан на утёсе за USD 1.5 billion от DarGlobal и OMRAN

Проект AIDA был анонсирован 24 марта 2022 года на Expo 2020 в Дубае как совместное предприятие международного подразделения Dar Al Arkan — DarGlobal — и государственного туристического девелопера Омана OMRAN Group: 3.5 million квадратных метров в три очереди, инвестиционная стоимость около USD 1.5 billion и примерно 3,500 жилых юнитов — виллы среднего размера, таунхаусы и малоэтажные апартаменты (пресс-релиз Dar Al Arkan и Oman Observer, оба от 24 марта 2022 г.). Участок представляет собой плато на утёсе примерно в 130 метрах над Оманским заливом, над пляжем Yiti, примерно в 20 минутах езды от центра Маската по Yiti Road (сайт DarGlobal AIDA, дата обращения 18 июля 2026 г.), в составе более крупной зоны застройки Yiti, площадь которой в материалах об анонсе оценивалась более чем в 11 million квадратных метров (Muscat Daily, 24 марта 2022 г.).

Текущий подтверждённый состав, проверено в июле 2026 года:

• Trump International Hotel Muscat и Trump International Golf Club Oman. Комплекс стоимостью USD 500 million: пятизвёздочный отель на 140 ключей с «подвесными» люксами (hanging suites) на краю утёса, 18-луночное чемпионское поле под управлением Trump Organization с лунками, вписанными в естественный рельеф вади, закрытый клуб, гольф-академия и ночной клуб на краю скалы; открытие гольф-клуба запланировано на декабрь 2028 года (The Trump Organization; Construction Week Online, 2024).
• Резиденции под брендом Trump. Trump Golf Villas — коллекция примерно из 100 вилл с тремя–семью спальнями вдоль поля для гольфа (листинг Omnia Capital Group, дата обращения 18 июля 2026 г.) — плюс Trump Cliff Villas на краю утёса и Fairway Villas вдоль поля.
• Marriott Residences AIDA. Две девятиэтажные башни с 244 брендированными резиденциями с одной–тремя спальнями; владельцы получают статус Marriott Bonvoy Platinum Elite на два года и членство в гольф-клубе Trump (листинги OPR/Metropolitan, дата обращения 18 июля 2026 г.).
• Апартаменты и виллы без бренда. The Great Escape 2 (апартаменты с одной–тремя спальнями) и Amour sans Détour (дома с тремя спальнями).

Одно уточнение, поскольку это часто встречается в поиске: в AIDA нет отеля St. Regis. The St. Regis Al Mouj Muscat Resort — это отдельный отель в ITC Al Mouj (каталог Marriott, дата обращения 18 июля 2026 г.). Подтверждённые бренды AIDA — это Trump International и Marriott Residences.

Что такое Sustainable City в Yiti: net-zero-сообщество от Diamond Developers

На прибрежной полосе Yiti ниже AIDA расположен The Sustainable City – Yiti от Diamond Developers (дочерняя компания SEE Holding, стоящая за дубайским Sustainable City), также в партнёрстве с OMRAN. Запущенный 30 марта 2022 года с инвестиционной стоимостью почти USD 1 billion, он занимает около одного миллиона квадратных метров и предусматривает 300 вилл, 1,225 апартаментов и 132 сервисных апартамента примерно для 10,000 жителей и гостей, с целью выйти на net-zero по углероду к 2040 году — первое в Омане сообщество с концепцией net-zero (официальный релиз о запуске, 30 марта 2022 г.). Планировка минимизирует использование автомобилей: пешеходные и велосипедные маршруты соединяют дома со школами, клиниками, мечетями и спортивными объектами. Изначальный срок сдачи был намечен на 2025 год, а более поздние публикации указывали на полноценный ввод в эксплуатацию с 2026 года (MEP Middle East, б. д.), что делает его ближайшей к сдаче частью зоны.

Palmera перечисляет два проекта Sustainable City – Yiti: The Plaza (апартаменты с одной–тремя спальнями в городском ядре) и Sustainable District (виллы с тремя–четырьмя спальнями, готовые к net-zero).

Стартовые цены по состоянию на июль 2026 года

Актуальные запрашиваемые цены по обеим зонам, из каталога Palmera (цены девелопера, дата обращения 18 июля 2026 г.); повсюду используется курс 1 OMR = 2.60 USD:

Проект	Зона	Юниты	От (OMR)	От (~USD)	Сдача
The Plaza, The Sustainable City – Yiti	Yiti	Апартаменты 1–3 спальни	85,971	224,000	Off-plan
The Great Escape 2	AIDA	Апартаменты 1–3 спальни	95,000	247,000	2029
Marriott Residences AIDA	AIDA	Апартаменты 1–3 спальни	139,200	362,000	2029
Amour sans Détour	AIDA	3 спальни	175,000	455,000	2030
Sustainable District, TSC – Yiti	Yiti	Виллы 3–4 спальни	238,747	621,000	Off-plan
Trump Cliff Villas	AIDA	Виллы 3 спальни	385,380	1,002,000	2028
Fairway Villas	AIDA	Виллы 4–5 спален	491,298	1,277,000	2028
Trump Golf Villas	AIDA	Виллы 5 спален	807,690	2,100,000	2028

Для понимания динамики: первая очередь Great Escape стартовала от OMR 91,200 (~USD 237,000) по состоянию на Q2 2024 (листинг Metropolitan), так что стартовая цена второй очереди в середине 2026 года на уровне OMR 95,000 означает около 4% роста от запуска к запуску за два года — это не перегретый рынок, что имеет две стороны.

Два практических замечания. Это цены девелопера «от» за самый маленький юнит в каждом проекте; надбавки за вид растут быстро, потому что фонд на краю утёса ограничен. И порог Golden Residency в OMR 200,000 преодолевает каждая из вилл выше, но не апартаменты начального уровня, поэтому покупателям, ориентированным на резидентство, стоит проверять цену конкретного юнита, а не цену проекта «от».

Статус freehold и 10-летний Golden Residency

AIDA и проекты Yiti продвигаются и вносятся в каталог как проекты зоны ITC — а это ключевая правовая категория, потому что в рамках оманского Royal Decree 12/2006 иностранцы из стран, не входящих в GCC, могут покупать freehold только внутри выделенных Integrated Tourism Complexes. Обе зоны продают freehold покупателям всех национальностей на этом основании.

О резидентстве: 10-летний Golden Residency Омана, имущественный маршрут — от OMR 200,000 в выделенной ITC (перезапущен 31 августа 2025 г.; более старые двухуровневые пороги 250k/500k, которые можно встретить в других источниках, относятся к программе до 2025 года). Перезапущенная программа — это единое возобновляемое 10-летнее резидентство с семью квалифицирующими маршрутами, каждый — от OMR 200,000 (~USD 520,000), администрируемое MoCIIP через официальный портал omanresidence.gov.om. Маршрут через недвижимость требует готового жилого, коммерческого или туристического объекта с действительным свидетельством о собственности внутри выделенной ITC. Включение семьи охватывает супруга, детей и родственников первой степени без ограничений по возрасту и количеству (omanresidence.gov.om, дата обращения 18 июля 2026 г.; Gulf News, 1 сентября 2025 г.).

Слово «готового» — это честная оговорка для данной зоны: договор off-plan сам по себе не даёт права на Golden Residency — право возникает, когда объект передан и оформлен в собственность на ваше имя, что для AIDA означает 2028 год в самом раннем случае. Покупателям, которым резидентство нужно быстрее, стоит смотреть на готовый фонд ITC в других местах (Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah) или на очереди Sustainable City – Yiti, ближайшие к сдаче. Полное описание программы — в нашем гиде по Golden Residency Омана.

Образ жизни: гольф, прогулки по утёсам, пляж и до чего сколько ехать

Главный козырь AIDA — вертикальная драматургия: край плато обрывается примерно на 130 метров к морю, а мастерплан огибает поле для гольфа, отель и кластеры вилл вдоль этой линии утёсов, с велнес-центрами, фитнес-объектами и благоустроенными общественными пространствами между ними (сайт DarGlobal AIDA, дата обращения 18 июля 2026 г.). На уровне моря пляж Yiti и Sustainable City обеспечивают слой повседневных услуг, которого не хватало бы чисто курортной зоне, а уже работающие курорты Shangri-La и Ritz-Carlton (Al Bustan) на прибрежной дороге в сторону Маската означают, что в этом коридоре уже есть действующий пятизвёздочный сервис, пока строятся отели AIDA.

Время в пути: около 20 минут до центра Маската (DarGlobal) и примерно 40 минут до международного аэропорта Маската (каталог Palmera, дата обращения 18 июля 2026 г.). Это дальше от аэропорта, чем Al Mouj; AIDA — это ставка на пейзажи и гольф, тогда как Al Mouj — ставка на марину и городское удобство.

Статус строительства и график сдачи

Всё в AIDA по состоянию на июль 2026 года продаётся на стадии строительства (off-plan). Последовательность — по материалам девелопера и актуальному каталогу (дата обращения 18 июля 2026 г.):

• 2026: The Sustainable City – Yiti должен выйти на полную эксплуатацию (MEP Middle East, б. д.); первые передачи объектов в зоне Yiti — раньше, чем что-либо в AIDA.
• Q3 2028: первые жилые объекты AIDA — Trump Cliff Villas, Fairway Villas и Trump Golf Villas все внесены в каталог со сдачей в 2028 году, а обновления по стройке нацелены на Q3 2028 для первой очереди апартаментов.
• Декабрь 2028: запланированное открытие Trump International Golf Club Oman (Construction Week Online, 2024).
• 2029–2030: The Great Escape 2 и Marriott Residences AIDA (2029), Amour sans Détour (2030).

Стандартная оговорка про off-plan действует с удвоенной силой для трёхэтапного мастерплана: сроки сдвигаются. Собственный ориентир Sustainable City сместился с 2025 на 2026 год; прописывайте ожидаемый срок сдачи и условия компенсации в договоре купли-продажи, а не полагайтесь на маркетинговые графики.

Перспективы аренды и краткосрочной сдачи: взгляд в будущее, а не история о доходности пока

У AIDA нет истории по аренде, потому что ничего ещё не сдано; любая доходность, называемая для AIDA сегодня, — это прогноз, а не данные. Что можно обосновать источниками, так это окружающий рынок Маската — базовый сценарий, который арендодатель в AIDA или Yiti получает на момент сдачи:

• Средняя валовая доходность жилой недвижимости в Маскате составляет около 5–7% на начало 2026 года, при этом премиальные lifestyle-районы вроде Al Mouj — 4–6%, а бюджетные районы выше; реалистичная чистая доходность после сервисных сборов, управления и простоя составляет около 3.5–5% для долгосрочной аренды (база данных Sands of Wealth по Маскату, начало 2026 г.).
• Рынок краткосрочной аренды невелик и сезонен: данные Airbnb по Маскату за июнь 2025 – май 2026 показывают среднюю загрузку 34.3%, среднюю по городу суточную ставку около USD 88 и средний годовой доход примерно USD 6,407 на объект (AirROI, дата обращения 18 июля 2026 г.). Лидеры зарабатывают кратно больше в сезон октябрь–апрель, но среднее значение говорит, что риск простоя реален.
• Собственный анализ аренды в ITC от Palmera оценивает средние показатели по Маскату в 6–8% валовыми, а стратегии краткосрочной аренды — в 5–10% валовыми — см. Доходность аренды и ROI в ITC Омана.

Оптимистичный сценарий: гольф-курорт Trump и арендная инфраструктура Marriott создают именно тот спрос на направление, который поднимает ставки краткосрочной аренды выше среднего по Маскату. Пессимистичный сценарий: предложение выходит на рынок в 2028–2030 годах в условиях, где загрузка краткосрочной аренды сейчас в среднем 34%, а ликвидность на вторичном рынке в Омане тоньше, чем в Дубае. Относитесь к арендному доходу в AIDA как к истории с 2029 года и далее и проводите стресс-тест по средней загрузке Маската, а не по загрузке из курортной брошюры.

Как купить: процесс, планы оплаты, эскроу и сборы

Путь покупки off-plan в AIDA и Yiti по состоянию на июль 2026 года:

1. Бронирование и подписание. Депозит за бронь, затем договор купли-продажи. При запусках апартаментов в AIDA DarGlobal предлагал привязанные к строительству планы 80/20 и 90/10 с бронирующим платежом 10% (листинги Metropolitan/OPR, 2024–2025) — 80–90% в рассрочку в ходе строительства, остаток при сдаче или после неё.
2. Защита через эскроу. Оман требует, чтобы лицензированные девелоперы проводили платежи покупателей off-plan через проектный эскроу-счёт с выводом средств, привязанным к утверждённым этапам строительства — режим, созданный Royal Decree 30/2018 и консолидированный в Законе о регулировании недвижимости, Royal Decree 79/2025, который также требует, чтобы девелоперы были лицензированы до запуска любого проекта (decree.om; анализ BSA Law, 2025). Платите на именной проектный эскроу-счёт, а не на общий счёт компании.
3. Регистрация и оформление права. Регистрационный сбор / сбор за передачу составляет 3% от стоимости (тарифная сетка Министерства жилья и городского планирования, подтверждена Trowers & Hamlins и рыночными гидами, дата обращения — июль 2026 г.). Свидетельство о собственности выдаётся по завершении и передаче — это триггер для права на Golden Residency.
4. Расходы на содержание и налоги. Сегодня 0% подоходного налога с физлиц на доход от аренды и 0% налога на прирост капитала по недвижимости (первый в Омане подоходный налог с физлиц, Royal Decree 56/2025, вступает в силу в 2028 году и затрагивает лишь примерно 1% самых высокооплачиваемых). Продажа и аренда жилой недвижимости освобождены от 5% НДС Омана или облагаются по нулевой ставке. Заложите в бюджет сервисные сборы ITC, устанавливаемые по каждому проекту, — подтвердите их в письменном виде до подписания. Подробнее — в Налоги на недвижимость в Омане для инвесторов.

Palmera перечисляет 6 проектов DarGlobal в AIDA и оба проекта Diamond Developers в Yiti по ценам девелопера, без комиссии покупателя — смотрите объекты в AIDA Muscat и объекты в Yiti или свяжитесь с командой через страницу контактов.