Для большинства иностранных покупателей недвижимости в Омане главный вопрос звучит не «сколько стоит квартира», а «что эта покупка даёт мне как инвестору и моей семье». Ответ всё чаще сводится к одному слову — резиденция. С момента перезапуска инвесторской (золотой) резиденции 31 августа 2025 года покупка недвижимости в обозначенном Интегрированном туристическом комплексе (ITC) стоимостью от OMR 200 000 (около USD 520 000) открывает право на возобновляемый 10-летний вид на жительство (omangoldenvisa.com).
Привлекательность программы не только в сроке. Оман не требует минимального количества дней проживания в стране, чтобы поддерживать статус — резиденция остаётся действительной, пока вы владеете квалифицирующей недвижимостью (mirabelloconsultancy.com). Для инвестора, который живёт и работает в другой стране, это принципиально иной формат, чем виды на жительство, привязанные к фактическому пребыванию.
В этом материале мы разложим программу по полочкам: два маршрута (на 2 года и на 10 лет), что именно засчитывается в порог OMR 200 000, кого из родственников можно включить, какие документы и сборы потребуются, как резиденция соотносится с новым подоходным налогом 2028 года, и чем оманский путь отличается от золотой визы ОАЭ. Все ключевые цифры приведены со ссылками на источники.
Содержание
- Два маршрута: резиденция на 2 года против 10 лет
- Порог OMR 200 000 и что в него входит
- Кого можно включить: супруг, дети, родственники первой степени
- Без требования к проживанию: почему Оман удобен нерезидентам
- Право на участие, документы и государственные сборы
- Как резиденция соотносится с подоходным налогом 2028 года
- Пошагово: от покупки на стадии строительства до карты резидента
- Резиденция Омана и золотая виза ОАЭ: краткое сравнение
Два маршрута: резиденция на 2 года против 10 лет
Программа выстроена вокруг недвижимости в ITC и предлагает фактически две ступени в зависимости от суммы инвестиции.
10-летний маршрут. Это флагманский вариант. Покупка недвижимости в обозначенном ITC стоимостью не менее OMR 200 000 (около USD 520 000) даёт право на возобновляемый 10-летний вид на жительство (omangoldenvisa.com). По первичным источникам после перезапуска августа 2025 года это основной долгосрочный уровень программы.
2-летний маршрут. Если стоимость купленной недвижимости ниже порога OMR 200 000, она всё равно может обеспечить возобновляемое разрешение на проживание сроком на 2 года, привязанное к владению объектом в ITC (sandsofwealth.com). Это разумная отправная точка для инвесторов, которые входят на рынок с более скромным бюджетом и хотят протестировать страну, прежде чем масштабировать вложения.
| Маршрут | Минимальная инвестиция в ITC | Срок | Тип |
|---|---|---|---|
| Долгосрочный (золотой) | от OMR 200 000 (≈ USD 520 000) | 10 лет | Возобновляемый |
| Базовый | ниже OMR 200 000 | 2 года | Возобновляемый |
Обратите внимание: некоторые материалы в сети по-прежнему ссылаются на старые, более высокие пороги, действовавшие до перезапуска августа 2025 года, либо упоминают отдельный 5-летний уровень. Первичный источник после перезапуска описывает именно 10-летний уровень как основной долгосрочный, поэтому ссылки на OMR 250 000 или промежуточные сроки стоит считать устаревшими и проверять по официальному порталу Королевской полиции Омана и профильного министерства перед окончательным решением.
Порог OMR 200 000 и что в него входит
Ключевая цифра программы — OMR 200 000. Чтобы понимать её в долларах, удобно опираться на фиксированную привязку оманского риала к доллару США: OMR 1 = USD 2,6008 (то есть USD 1 ≈ OMR 0,3845). Этот курс неизменен с 1986 года, что подтверждает Центральный банк Омана (cbo.gov.om). Привязка означает, что для инвестора, оперирующего в долларах, порог OMR 200 000 стабильно эквивалентен примерно USD 520 000 без валютного риска.
Принципиально важный нюанс: квалифицирующей считается недвижимость именно в обозначенном Интегрированном туристическом комплексе (ITC). Это не формальность, а основа всей юридической конструкции владения иностранцами в Омане. Полное право собственности (фрихолд) для не-оманцев установлено именно в обозначенных ITC, зарегистрированных в профильном министерстве. За пределами ITC иностранцы, как правило, имеют дело с узуфруктом (долгосрочной арендой), а не с полным владением. Поэтому под порог OMR 200 000 для золотой резиденции имеет смысл рассматривать объекты во фрихолд-проектах ITC.
Стоит подчеркнуть и текущий регуляторный контекст. В 2025 году был издан новый закон, регулирующий недвижимость (Королевский декрет 79/2025), однако его исполнительные регламенты на момент подготовки материала ещё не опубликованы — у министра есть до одного года с момента вступления закона в силу. До публикации регламентов любые утверждения о том, что иностранцы «теперь могут свободно покупать за пределами ITC», следует считать предварительными. Безопасной и установленной базой остаётся фрихолд в обозначенных ITC.
Кого можно включить: супруг, дети, родственники первой степени
Резиденция через недвижимость в Омане задумана как семейная, а не индивидуальная. 10-летний вид на жительство может включать супруга, детей и родственников первой степени; братья и сёстры в программу не входят (omangoldenvisa.com).
На практике это означает, что одна квалифицирующая покупка способна закрыть потребность в долгосрочном статусе для ядра семьи: супруги и детей, а в ряде случаев — и родителей как родственников первой степени. Для инвестора, рассматривающего Оман как «запасной аэродром» для семьи или как базу в Заливе, это существенно меняет экономику решения: стоимость резиденции в пересчёте на одного включённого члена семьи оказывается ниже, чем кажется при взгляде только на порог в OMR 200 000.
| Член семьи | Включение в 10-летнюю резиденцию |
|---|---|
| Супруг(а) | Да |
| Дети | Да |
| Родственники первой степени | Да |
| Братья и сёстры | Нет |
Поскольку точные правила по возрасту иждивенцев в разных источниках формулируются по-разному, конкретные ограничения по возрасту детей стоит подтверждать на официальном портале программы перед подачей, а не опираться только на обзорные публикации.
Без требования к проживанию: почему Оман удобен нерезидентам
Это, пожалуй, самое недооценённое преимущество программы. Оман не устанавливает требования о минимальном сроке физического пребывания в стране для поддержания резиденции — статус остаётся действительным, пока вы сохраняете квалифицирующую недвижимость (mirabelloconsultancy.com).
Для инвестора, который не планирует переезжать, а хочет иметь долгосрочный статус, доступ в страну и опцию на будущее, отсутствие требования к проживанию снимает основную головную боль многих программ резиденции — необходимость «накатывать» дни присутствия под угрозой аннулирования. Вы можете оставаться налоговым резидентом своей страны, вести бизнес где угодно и при этом держать оманскую резиденцию «про запас», обслуживаемую самим фактом владения недвижимостью.
Эта особенность хорошо сочетается с инвестиционной логикой ITC: вы покупаете объект, который генерирует потенциальный доход от аренды и капитальный прирост, и параллельно получаете семейный статус, не привязанный к графику перелётов. Важная оговорка по доходу от аренды: краткосрочная сдача (формат Airbnb) не разрешена автоматически в каждом ITC — многие правила сообществ её ограничивают, поэтому любые расчёты доходности стоит делать с учётом конкретных by-laws комплекса. Сама же доходность по рынку обычно приводится как диапазон, а не как одна гарантированная цифра.
Право на участие, документы и государственные сборы
Базовые требования к заявителю стандартны для программ такого типа. По доступным данным, заявитель должен быть не моложе 21 года, иметь действующий паспорт, отсутствие судимостей и удовлетворительное состояние здоровья (omangoldenvisa.com). Государственный административный сбор по программе указывается на уровне около OMR 601 (omangoldenvisa.com).
Программа администрируется при участии операционного партнёра Migrate World, назначенного министерством в 2023 году (omangoldenvisa.com). Наличие назначенного оператора упрощает подачу для иностранного заявителя, но не отменяет необходимости тщательной проверки актуальных требований.
| Параметр | Значение (по источникам) |
|---|---|
| Минимальный возраст | 21 год |
| Паспорт | Действующий |
| Судимости | Отсутствие |
| Здоровье | Удовлетворительное состояние |
| Госсбор (адм.) | ≈ OMR 601 |
Существенная оговорка: размер сбора около OMR 601 и точные правила по возрасту иждивенцев происходят из брокерских источников. Их следует подтвердить на официальном портале Королевской полиции Омана и профильного министерства, прежде чем закладывать конкретные суммы и условия в расчёт. Сама команда Palmera при сопровождении сделки помогает свериться с актуальными требованиями, но финальные цифры всегда фиксируются по государственному источнику.
Как резиденция соотносится с подоходным налогом 2028 года
Здесь важно разделить два разных вопроса: налоговую среду сегодня и то, что меняется в 2028 году. Сегодня в Омане нет персонального подоходного налога — это одна из причин, по которой страну рассматривают как одну из последних низконалоговых юрисдикций Залива. Однако формулировка «0% навсегда» была бы неточной.
Оман принял свой первый персональный подоходный налог Королевским декретом 56/2025; закон вступает в силу 1 января 2028 года (EY). С 2028 года плоская ставка 5% применяется только к части годового налогооблагаемого дохода, превышающей OMR 42 000; по оценкам, около 99% жителей оказываются ниже порога, а доход от аренды ожидаемо войдёт в налогооблагаемую базу (KPMG). Тем самым Оман становится первой страной ССАГПЗ, вводящей персональный подоходный налог (Deloitte).
Что это значит для держателя резиденции через недвижимость? Сам по себе вид на жительство не делает вас автоматически плательщиком налога: ставка 5% касается только дохода сверх OMR 42 000 в год. Для подавляющего большинства инвесторов, чей оманский доход от аренды одного-двух объектов остаётся ниже этого порога, эффект будет нулевым или минимальным. При этом точный режим обложения дохода от аренды — допустимые вычеты и охват арендного дохода нерезидентов — пока не детализирован в исполнительных регламентах, поэтому этот аспект корректнее держать в статусе «ожидаются разъяснения регламентов».
Пошагово: от покупки на стадии строительства до карты резидента
Связка «покупка → резиденция» на практике проходит несколько логичных этапов. Ниже — ориентировочная последовательность для инвестора, выбирающего объект на стадии строительства в ITC.
| Шаг | Что происходит |
|---|---|
| 1. Выбор ITC-проекта | Подбор фрихолд-объекта в обозначенном ITC под цель: 10-летний маршрут (от OMR 200 000) или 2-летний (ниже порога). |
| 2. Бронирование и договор | Резервирование юнита и подписание договора купли-продажи; для off-plan — согласование плана платежей застройщика. |
| 3. Платежи по плану | Внесение траншей по графику строительства (для объектов на стадии строительства) либо полная оплата на вторичном рынке. |
| 4. Регистрация права и Mulkiya | Оформление титула на объект, что подтверждает квалифицирующее владение в ITC. |
| 5. Подача на резиденцию | Подача документов на 10-летний или 2-летний статус с подтверждением владения, паспортом, справками и уплатой госсбора. |
Поскольку Оман не требует минимального проживания, после получения карты резидента нет необходимости «отрабатывать» дни в стране — статус поддерживается самим фактом сохранения квалифицирующей недвижимости. Конкретный набор документов и сроки на этапе подачи стоит финально сверять с официальным порталом программы, а вопросы по off-plan-платежам — с застройщиком и сопровождающим брокером.
Резиденция Омана и золотая виза ОАЭ: краткое сравнение
Инвесторы, знакомые с золотой визой ОАЭ, естественно сравнивают два режима. Оба предлагают 10-летнюю инвесторскую резиденцию, при этом оманский порог через недвижимость составляет OMR 200 000 (около USD 520 000) в ITC (dxboffplan.com). Ключевое же различие лежит в географии владения: Оман допускает иностранный фрихолд в обозначенных ITC, тогда как Дубай разрешает фрихолд во множестве выделенных зон по всему городу (dxboffplan.com).
| Параметр | Оман | ОАЭ (Дубай) |
|---|---|---|
| Инвесторская резиденция | 10 лет | 10 лет |
| Порог через недвижимость | OMR 200 000 в ITC (≈ USD 520 000) | Своя пороговая шкала по эмиратам |
| Зоны фрихолда для иностранцев | Обозначенные ITC | Множество выделенных зон по городу |
| Подоходный налог | Нет сегодня; 5% сверх OMR 42 000 с 2028 года | 0% персонального дохода |
Правильнее рассматривать эти юрисдикции не как «лучше/хуже», а как разные профили: Оман — это ценностный и lifestyle-ориентированный долгосрочный заход с акцентом на ITC и отсутствием требования к проживанию; Дубай — это глубина и ликвидность глобального города с широкой картой фрихолда. Отдельный различающий фактор — предстоящий в Омане подоходный налог 2028 года, тогда как ОАЭ сохраняет нулевой персональный подоходный налог.
Как Palmera помогает с резиденцией через недвижимость
Подбор квалифицирующего объекта в обозначенном ITC, сверка с актуальными порогами и сопровождение по маршруту резиденции — это область, где ошибка в деталях стоит времени и денег. Компания Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC специализируется на off-plan и брендированных резиденциях в Омане и помогает иностранным покупателям пройти путь от выбора проекта до квалифицирующего владения, сверяя цифры по государственным источникам.
Хотите обсудить, какой объект в ITC соответствует порогу OMR 200 000 под вашу цель по резиденции, и как структурировать покупку на стадии строительства? Напишите нам на [email protected] — посмотреть актуальные проекты можно в разделах недвижимость Омана, AIDA и Muscat Bay, а познакомиться с застройщиками — на странице застройщиков. Общий обзор рынка — в разделе Оман.
