Самые дорогие ошибки на Бали связаны не с переплатой, а с тем, какое право вы на самом деле получаете. Иностранец не может владеть землёй как фрихолдом, и любая схема, которая это обещает, держится либо на номинальном владельце, договор с которым ничтожен, либо на подмене понятий. Следом идут участки, на которых виллу нельзя законно построить, сроки, которые в рекламе выглядят длиннее, чем в законе, и сдача гостям без лицензии, которую власти с 2026 года вычищают с онлайн-площадок.
Хорошая новость в том, что почти каждый из этих рисков проверяется по документам до сделки: сертификат в земельном офисе, зона участка, разрешения PBG и SLF, текст договора аренды. Ниже мы собрали распространённые утверждения из рекламы и разговоров с продавцами и сопоставили их с законом. Ситуация описана на октябрь 2026 года.
Мифы и факты коротко
| Утверждение | Как на самом деле |
|---|---|
| «Иностранец может купить фрихолд» | Нет. Hak Milik только для граждан Индонезии; передача иностранцу, прямая или косвенная, ничтожна |
| «Номинальный владелец с отдельным договором надёжен» | Такие соглашения ничтожны; законным владельцем остаётся индонезиец; с 2026 года прямо запрещены на Бали |
| «Hak Pakai на 80 лет» | Только на государственной земле и с одобрением каждого продления; на частной земле до 30 лет |
| «Аренда на 30 + 30 лет» | Продление существует только если записано в договоре; в конце земля и постройки возвращаются собственнику |
| «На любом участке можно построить виллу» | Решает зона; на сельхоз- и зелёных землях нельзя, незаконные постройки сносят |
| «Сдавайте на Airbnb с первого дня» | Посуточная сдача является лицензируемым бизнесом с гостиничным налогом до 10% |
| «Гарантированная доходность 10-15%» | Это оценка продавца, а не рыночные данные |
| «Аренда облагается 10% для всех» | 10% окончательного налога для резидентов; для нерезидентов 20% |
| «Купил виллу и получил ВНЖ» | Нет; Second Home Visa требует депозита или квартиры от 1 млн долларов |
| «Цена в долларах, оплата в долларах» | Расчёты внутри Индонезии и цены по закону в рупиях |
Фрихолд и номинальные схемы
Полная собственность на землю, Hak Milik, по статье 21 Основного аграрного закона доступна только гражданам Индонезии; человек, у которого есть и иностранное гражданство, её держать не может. Статья 26(2) объявляет ничтожными любые действия, направленные на то, чтобы прямо или косвенно передать Hak Milik иностранцу, а землю в таком случае забирает государство. Под это правило попадают и номинальные договорённости.
Номинальная схема, по-индонезийски pinjam nama, «одолжить имя», выглядит так: сертификат оформлен на гражданина Индонезии, а иностранец подписывает с ним побочное соглашение о том, что фактически земля принадлежит ему. Суды признают такие соглашения недействительными. В деле окружного суда Денпасара 872/Pdt.G/2020 соглашение о «заимствовании имени» признали ничтожным, а продажу земли индонезийской стороной третьему лицу оставили в силе, и иностранец остался ни с чем.
Компания не спасает, если акции в ней тоже держит номинал. Статья 33 Закона об инвестициях 25/2007 объявляет ничтожным соглашение о том, что акции PT держатся в интересах другого лица, а BKPM может применить санкции вплоть до отзыва лицензии. Индонезия не признаёт бенефициарное владение, поэтому номинальные договорённости не имеют исковой силы, и полагаться на них нельзя.
С февраля 2026 года на Бали к этому добавилось прямое провинциальное запрещение. Perda № 4/2026 запрещает номинальную передачу земли и распространяет административные и уголовные санкции на всех, кто выступает посредником, содействует или предоставляет средства, позволяющие иностранцу контролировать землю через номинала. Если агент предлагает такую схему, он предлагает вам и себе нарушение закона. Какие законные варианты есть у иностранца, мы разбираем в статье о том, может ли иностранец купить недвижимость на Бали.
Сроки: «80 лет» и «30 + 30»
Hak Pakai действительно может длиться до 80 лет, но только на государственной земле или земле HPL: 30 лет, затем продление до 20 и возобновление до 30. Каждый шаг требует заявления и одобрения, а гарантий одобрения нет. На частной земле индонезийского собственника, что для Бали типично, Hak Pakai даётся до 30 лет и возобновляется только новым актом, если согласен собственник. Кроме того, право прекращается, если владелец перестаёт соответствовать требованиям к владельцу.
С арендой похожая история. Лизхолд является договором, и продление существует только тогда, когда оно в договоре записано, желательно с фиксированной ценой или формулой; в конце срока земля и постройки возвращаются собственнику. У аренды есть и защищённые стороны: она не прекращается со смертью сторон и с продажей земли, если договор не говорит иного. Подробно об этом в статье о лизхолде на Бали.
Участок, на котором нельзя строить
Зонирование решает, можно ли на участке построить виллу. На землях в сельскохозяйственной или зелёной зоне нельзя. В сентябре 2025 года губернатор Бали объявил об остановке нового коммерческого строительства на продуктивных землях и в зонах водосбора, а Perda № 4/2026 ограничивает перевод сельхозземель. Что бывает с постройками без разрешений, показал пляж Бингин: с 21 июля 2025 года там начали сносить 48 строений, возведённых без разрешений на охраняемой или государственной прибрежной земле.
Фраза «у застройщика все разрешения есть» сама по себе ничего не значит. Проверять нужно четыре вещи: сертификат на землю в земельном офисе BPN, подтверждение соответствия территориальному плану KKPR, разрешение на строительство PBG до начала работ и сертификат пригодности SLF до использования здания. Подробнее в статье о зонировании.
Сдача без лицензии и обещания доходности
Посуточная сдача является лицензируемым бизнесом: нужна регистрация в системе OSS с номером NIB и кодом деятельности KBLI, а гости платят региональный налог на размещение до 10%. В 2026 году министерство туризма передало девяти площадкам, включая Airbnb и Booking.com, список нелицензированных объектов; к 1 августа удалили 259 объявлений, а к 1 июня 2027 года проверку лицензий планируют автоматизировать через API. Формат pondok wisata тоже не лазейка: по определению так называют дом, где живёт сам владелец и который принадлежит местному сообществу.
Отдельный риск связан с цифрами доходности. Цифры застройщиков и агентств рыночными данными не являются. Если вам обещают «гарантированные 10-15% годовых», спросите, кто именно гарантирует, чем и на каком основании посчитано. Учтите и налог: окончательная ставка 10% с валовой арендной платы относится к резидентам Индонезии, а нерезидент без постоянного представительства платит 20% с валовой суммы. Расчёт, построенный на 10% для иностранца, окажется оптимистичным. О законной сдаче мы подробно пишем в статье о сдаче виллы в аренду.
Виза, ценовые пороги и валюта
Покупка виллы не даёт права на проживание. Second Home Visa требует либо не менее 130 000 долларов США на счёте в государственном банке, либо покупки квартиры от 1 000 000 долларов. Golden Visa через недвижимость не получить. Подробности в статье о Second Home Visa, KITAS и KITAP.
Купить что угодно по любой цене иностранец тоже не может. Для Бали минимальная цена составляет 5 млрд рупий за дом на земле и 2 млрд рупий за квартиру, участок под дом один, площадью не более 2000 кв. м. Наконец, валюта: регламент Банка Индонезии требует использовать рупию в расчётах внутри страны и указывать цены в рупиях. Долларовые цены в рекламе вилл распространены, но договор и оплата внутри Индонезии в долларах противоречат этим правилам; за нарушение в безналичных расчётах предусмотрен административный штраф в 1% от суммы сделки, но не более 1 млрд рупий.
Риск стройки и семейной земли
Если дом или квартира продаются застройщиком по жилищному законодательству, предварительный договор PPJB можно подписать только после 20% готовности, и у покупателя есть законные права на возврат денег при срыве сроков. Но большинство вилл на этапе строительства продаются по договорам аренды, и там защита сводится к тексту договора. Платежи стоит привязывать к подтверждённому ходу строительства, а историю застройщика проверять заранее.
С финансированием тоже стоит быть реалистом. Закон позволяет заложить зарегистрированное право Hak Pakai, но аренда зарегистрированным правом на землю не является, а номинальная схема ничтожна. На практике большинство иностранных покупателей платят из собственных средств или по рассрочке застройщика, и если продавец обещает «местную ипотеку» под виллу в аренде, это повод уточнить детали письменно.
Земля на Бали часто принадлежит семье. Убедитесь, что получены все нужные семейные согласия, и возьмите справку районного суда о том, что споров, в том числе наследственных, нет. Какие подписи обязательны юридически, должен определить ваш юрист, а не продавец. Пошаговый порядок сделки описан в статье о покупке виллы на стадии строительства.
Как всё проверить до сделки
- Спросите, на чьё имя будет сертификат или договор. Если ответ «на индонезийского партнёра», дальше обсуждать нечего.
- Сверьте сертификат и имя собственника лично в земельном офисе BPN, без посредников; получите справку районного суда об отсутствии споров.
- Проверьте зону участка и KKPR письменно, до депозита.
- Посмотрите PBG до начала работ и SLF для готового здания.
- Для аренды прочитайте пункт о продлении: срок, цена или формула, уведомление, судьба построек.
- Для Hak Pakai уточните у нотариуса текущий ценовой порог и требования к документам о пребывании.
- Если планируете сдавать, решите заранее, через какую законную структуру, и не принимайте прогнозы доходности как факт.
- Сверьте сумму и валюту договора: рупии, а не доллары.
Объекты на Бали собраны в разделе недвижимости на Бали, налоги и расходы разобраны в статье о расходах владельца виллы, а общий раздел находится на странице Индонезии.
