Покупка виллы на Бали сама по себе не даёт права жить в Индонезии: визы за лизхолд-виллу не существует. Если вы хотите проводить на острове долгие месяцы, рабочий вариант для владельца называется Second Home Visa (индекс E33). Для неё нужно либо держать не менее 130 000 долларов США на счёте в государственном банке Индонезии на своё имя, либо купить квартиру стоимостью от 1 000 000 долларов. Виза даёт разрешение на пребывание KITAS сроком до 5 лет с продлением до 10 лет в общей сложности.
Для тех, кому 55 лет и больше, есть облегчённая версия с депозитом 50 000 долларов. Golden Visa рассчитана на крупных инвесторов и вложения в финансовые инструменты, покупка недвижимости её не даёт. А разрешение на пребывание понадобится владельцу не только чтобы жить: нотариусы обычно просят KITAS или KITAP при оформлении права Hak Pakai.
Ниже мы разбираем условия на октябрь 2026 года. Иммиграционные правила меняются, поэтому перед подачей документов их стоит сверить на сайте иммиграционной службы.
Почему покупка виллы не даёт визу
Путь к проживанию через недвижимость в Индонезии ровно один: Second Home Visa с покупкой квартиры. Визы за покупку виллы в лизхолд нет. Golden Visa за покупку недвижимости тоже не выдают, хотя агентства иногда обещают обратное.
Практический вывод: решения о покупке и о визе принимаются отдельно. Если вилла нужна для жизни, а не для отпуска, планируйте депозит под Second Home Visa как самостоятельную статью расходов.
Second Home Visa (E33): условия
Визу E33 регулируют закон UU 63/2024, постановления PP 40/2023 и PP 45/2024 и регламент Permenkumham 11/2024, изменивший 22/2023.
Деньги или квартира
Спонсор не нужен. Иммиграционной гарантией служит одно из двух: не менее 130 000 долларов США или эквивалент на счёте в государственном банке Индонезии на имя заявителя либо покупка недвижимости стоимостью не менее 1 000 000 долларов, причём речь идёт о квартире (rumah susun). Подтверждение нужно представить в течение 90 дней, и гарантию необходимо сохранять всё время действия разрешения. Снять депозит через полгода после получения визы не получится.
Сроки и сборы
Первое разрешение на пребывание выдаётся на срок до 5 лет с продлением, но в сумме не более 10 лет. Государственные сборы составляют 13 000 000 рупий за срок до 5 лет: 500 000 рупий за визу, 2 000 000 за проверку, 7 000 000 за ITAS на 5 лет и 3 500 000 за разрешение на повторный въезд. Сборы не возвращаются.
Что запрещено
Держателю E33 нельзя работать в нарушение условий разрешения и продавать товары или услуги. Если вы рассчитываете вести на Бали бизнес, в том числе сдавать виллу самостоятельно, это вопрос отдельной структуры: о ней в статье о законной аренде виллы.
Семья может присоединиться: супруг, дети и родители едут как иждивенцы без отдельного депозита.
Сумма депозита и вариант с домом
Раньше депозит указывали в рупиях, 2 млрд. Сейчас условие звучит как 130 000 долларов США «или эквивалент», и суммы примерно сопоставимы.
Вариант с недвижимостью сформулирован как покупка квартиры от 1 млн долларов. Вилла в лизхолд под него точно не подходит. Дом с Hak Pakai формально тоже не квартира, поэтому если вы рассматриваете покупку дома с Hak Pakai в расчёте на визу, получите письменное подтверждение от иммиграционной службы или профильного юриста до сделки.
Second Home Visa для тех, кому 55+ (E33E)
Для заявителей в возрасте от 55 лет есть отдельный вариант. Условия: депозит 50 000 долларов в государственном банке на своё имя с подтверждением в течение 90 дней, доход не менее 3000 долларов в месяц, разрешение на 5 лет с продлением до 10 лет в общей сложности, те же 13 000 000 рупий сборов и отсутствие спонсора. Для пенсионеров, которые хотят зимовать на Бали в собственной вилле, этот вариант заметно доступнее основного.
Golden Visa: для инвесторов, а не для покупателей вилл
Golden Visa в Индонезии запустили 25 июля 2024 года. Пороги установлены регламентами Permenkumham 22/2023 и PMK 82/2023:
- частный инвестор без создания компании (E28C): 350 000 долларов на 5 лет или 700 000 долларов на 10 лет в государственных облигациях, акциях публичных компаний или на сберегательных счетах и депозитах;
- частный инвестор, создающий компанию (E28B): 2,5 млн долларов на 5 лет или 5 млн долларов на 10 лет;
- корпоративные инвесторы (директора и комиссары): 25 млн или 50 млн долларов.
Покупки недвижимости в этом списке нет. К 18 мая 2026 года иммиграционная служба выдала 1274 золотые визы, привлечено около 52,1 трлн рупий инвестиций, большая часть от корпоративных инвесторов; держателям Golden Visa спонсор в Индонезии не нужен.
KITAS, KITAP и зачем они владельцу
KITAS (или ITAS) является ограниченным разрешением на пребывание, которое выдаётся вместе с визами индекса E, такими как E33. KITAP (ITAP) является постоянным разрешением на пребывание. Держатели E33 могут подать на KITAP через три года.
Для владельца недвижимости разрешение на пребывание важно не только ради самого проживания. Закон разрешает иностранцу владеть домом при наличии иммиграционных документов, к которым правила министерства относят визу, паспорт или разрешение на пребывание, так что формально KITAS или KITAP можно оформить и после покупки. Но на практике нотариусы и земельный офис обычно просят KITAS или KITAP, поэтому для покупки с Hak Pakai мы советуем исходить из того, что разрешение понадобится. Иностранный наследник дома тоже должен иметь иммиграционные документы, а право Hak Pakai прекращается, если владелец перестаёт соответствовать требованиям.
Есть и бытовые следствия. Банки, которые вообще рассматривают ипотеку для иностранцев, требуют KITAS или KITAP, хотя такие кредиты редки. Владельцы KITAS и KITAP освобождены от туристического сбора Бали в 150 000 рупий.
Варианты рядом и три сценария для владельца
| Вариант | Главное условие | Срок | Связь с недвижимостью |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | От 130 000 долларов в госбанке или квартира от 1 000 000 долларов | До 5 лет, в сумме до 10 | Только квартира от 1 млн долларов; вилла в лизхолд не подходит |
| Second Home Visa 55+ (E33E) | Возраст 55+, депозит 50 000 долларов, доход от 3000 долларов в месяц | 5 лет, в сумме до 10 | Не связана |
| Golden Visa (E28C) | 350 000 или 700 000 долларов в облигациях, акциях или на депозитах | 5 или 10 лет | Через недвижимость не выдаётся |
| Golden Visa (E28B) | 2,5 или 5 млн долларов с созданием компании | 5 или 10 лет | Не через покупку жилья |
Сценарий первый: квартира от 1 млн долларов
Единственный случай, когда покупка недвижимости может служить основанием для визы. Квартира стоимостью от 1 000 000 долларов служит иммиграционной гарантией для Second Home Visa, а сама квартира оформляется как strata title. Здесь две проверки: допускает ли конкретное здание иностранное владение квартирами и принимает ли иммиграционная служба именно этот объект. Подробнее о квартирах для иностранцев в статье о правах на недвижимость.
Сценарий второй: вилла в лизхолд плюс депозит
Самый распространённый на Бали формат владения визу не даёт, поэтому депозит в 130 000 долларов (или 50 000 долларов для заявителей 55+) кладётся отдельно. Обратите внимание на валютное регулирование: регламент Банка Индонезии обязывает использовать рупию в расчётах внутри страны, но делает исключение, в частности, для валютных банковских депозитов. Для аренды действует общее правило Гражданского кодекса: по статье 1575 договор переходит к наследникам до конца срока. Потребует ли нотариус от наследника-иностранца документов о пребывании, лучше выяснить заранее; подробнее в статье о лизхолде.
В бюджете такого сценария три отдельные строки: стоимость аренды или виллы, депозит, который нельзя тратить, пока действует разрешение, и 13 000 000 рупий государственных сборов за пятилетний срок. Депозит при этом не работает на объект: вложить эти деньги в отделку или мебель не получится, пока вы хотите сохранить визу. Если сумма покупки и депозита вместе выходит за рамки плана, разумнее пересмотреть объект, чем рассчитывать на то, что депозит удастся снять раньше.
Сценарий третий: дом с Hak Pakai
Здесь порядок действий важен. Минимальная цена дома для иностранца на Бали составляет 5 млрд рупий, а нотариус, скорее всего, попросит действующее разрешение на пребывание, поэтому разумно сначала получить KITAS, например по Second Home Visa через депозит, и только потом подписывать акт у PPAT. Если позже владелец перестанет соответствовать требованиям, право Hak Pakai прекращается или его нужно передать подходящему лицу. Правила 2015 года давали на это год. Поэтому разрешение на пребывание в таком сценарии важно продлевать без перерывов, а действует ли годовой срок сейчас и что делать при перерыве, стоит заранее обсудить с нотариусом.
Что проверить до покупки и подачи
- Актуальные условия E33 и E33E на сайте иммиграционной службы: суммы и формулировки менялись.
- Если рассчитываете на вариант с недвижимостью: подходит ли конкретная квартира, письменно, до сделки.
- Какой документ о пребывании попросит нотариус для оформления Hak Pakai, и успеете ли вы его получить к подписанию.
- Ограничения по работе и коммерческой деятельности при выбранной визе, если планируете сдавать недвижимость.
- Документы о пребывании для наследников, если объект оформлен как Hak Pakai.
О том, какие права на недвижимость доступны иностранцу, мы пишем в статье о покупке недвижимости на Бали иностранцем, а о мифе «купил виллу и получил ВНЖ» в обзоре рисков покупки. Объекты собраны в разделе недвижимости на Бали, общие сведения на странице Индонезии.
