Лизхолд на Бали означает договор аренды земли с её индонезийским собственником. Он даёт право пользоваться участком и построенной на нём виллой в течение срока, записанного в договоре, обычно от 25 до 30 лет. Продлить его можно только в том случае, если продление прописано в том же договоре. Когда срок заканчивается, земля и постройки возвращаются собственнику, если стороны не договорились иначе заранее.
У такой аренды есть два свойства, которые покупатели часто недооценивают. Первое: договор не прекращается ни со смертью сторон, ни с продажей земли, а значит, наследники получают оставшийся срок. Второе: всё, что выходит за рамки нескольких статей закона, определяется текстом договора, поэтому качество договора на Бали важнее, чем обещания в презентации.
Ниже мы разбираем, что о лизхолде говорит индонезийское право, чем грозят расплывчатые формулировки о продлении и какие пункты должны быть в договоре до того, как вы переведёте деньги. Ситуация описана по состоянию на октябрь 2026 года.
Что такое лизхолд с точки зрения закона
В индонезийском праве такая аренда называется Hak Sewa untuk Bangunan, право пользоваться чужой землёй под строения за арендную плату. Основной аграрный закон UUPA посвящает ей статьи 44 и 45: плату можно внести целиком или частями, до начала пользования или после, а арендатором может быть иностранец, проживающий в Индонезии.
На этом участие закона почти заканчивается. Лизхолд не является зарегистрированным правом на землю, как Hak Pakai или HGB. Многие иностранцы держат виллы именно на незарегистрированной долгосрочной аренде. Сертификата на ваше имя в земельном офисе не будет. Вашим главным документом станет договор, поэтому к нему и нужно относиться как к титулу.
Заключайте аренду в форме нотариального акта: частное соглашение в индонезийском суде считается слабым доказательством. Если вам предлагают подписать «простой договор», а нотариуса подключить «потом», это повод остановиться.
Обратите внимание и на формулировку статьи 45: закон называет среди возможных арендаторов иностранцев, проживающих в Индонезии. Как нотариус применит это условие к покупателю, который живёт за пределами страны, спросите в самом начале, до внесения депозита. Чем лизхолд отличается от других доступных иностранцу вариантов, мы подробно сравнили в статье о том, может ли иностранец купить недвижимость на Бали.
Сроки: откуда берутся 25, 30 и «80 лет»
Обычный срок аренды на Бали составляет от 25 до 30 лет. Закон конкретного срока для Hak Sewa не задаёт: он появляется из договорённости сторон.
Цифры вроде «30 + 30 лет» или «до 80 лет», которые часто встречаются в рекламе, описывают опционы на продление, записанные в договоре. Законного права на такой срок не существует. Если опцион сформулирован жёстко, с ценой и порядком, он чего-то стоит. Если это одна строчка о том, что «стороны могут продлить договор», то фактически у вас есть только первый срок.
Ещё одна деталь, которую стоит учитывать в планах. Продление тоже требует нового нотариального акта и личного подписания. Через 25 или 30 лет собственником земли может оказаться уже другое поколение семьи, и подписывать продление придётся с ними.
Продление: что должно быть записано заранее
Самая частая ошибка в балийских договорах аренды связана с ценой продления. Оставлять её «на взаимное согласие сторон» нельзя. Через четверть века у собственника не будет никаких обязательств соглашаться на вашу цену, а вилла, которую вы построили или купили, к тому моменту стоит на его земле.
Хороший пункт о продлении отвечает на несколько вопросов:
- на какой срок продлевается аренда и сколько раз;
- какова цена продления или формула, по которой её считают;
- в какой срок до окончания аренды нужно направить уведомление и в какой форме;
- что происходит с постройками, если продление не состоялось.
Последний вопрос важен сам по себе. По окончании аренды земля и постройки возвращаются собственнику, если продление не было согласовано. Иными словами, вилла, в которую вложены деньги, к концу срока становится частью чужого участка. Это не дефект какой-то конкретной сделки, так устроен лизхолд, и цену объекта нужно оценивать с учётом оставшегося срока.
Смерть, продажа земли и наследники
Здесь индонезийское право работает в пользу арендатора. По статье 1575 Гражданского кодекса Индонезии договор аренды не прекращается со смертью арендодателя или арендатора: наследники вступают в договор до его согласованного окончания. Статья 1576 добавляет, что продажа арендованного имущества не прекращает аренду, если договор не предусматривает иного. Отсюда практический вывод: проверьте, нет ли в вашем договоре оговорки, которая это правило отменяет.
Наследники иностранного арендатора получают только оставшийся срок, а продление по-прежнему зависит от договора. Если вы покупаете виллу с расчётом передать её детям, это стоит учитывать с самого начала: при сроке 25 лет детям может достаться совсем немного лет пользования.
Договор аренды: пункты, без которых нельзя подписывать
Типового договора лизхолда закон не устанавливает, поэтому опираться приходится на сложившуюся практику. В договоре должны быть:
- срок, дата начала и размер арендной платы, а также порядок её внесения: целиком или частями, что прямо разрешает статья 44(2) UUPA;
- опцион на продление с ценой или формулой, сроками уведомления и судьбой построек в конце срока;
- право ремонтировать, строить, сдавать в субаренду, переуступать аренду и что переходит наследникам;
- разрешённое использование: для себя или под коммерческую сдачу, и его соответствие зонированию и лицензиям;
- порядок разрешения споров по индонезийскому праву.
Отдельно стоит вопрос о том, кто подписывает договор со стороны собственника. Земля на Бали часто принадлежит семье, поэтому убедитесь, что получены все нужные семейные согласия, а какие именно подписи требуются юридически, скажет юрист. Сертификат на землю и имя собственника сверяйте напрямую в земельном офисе BPN и не работайте через посредника, если человек, указанный в сертификате, на сделке не присутствует.
Что закон решает, а что решает договор
| Вопрос | Что говорит закон | Что должно быть в договоре |
|---|---|---|
| Срок аренды | Закон срок не задаёт; на практике обычно от 25 до 30 лет | Точный срок и дата начала |
| Продление | Права на продление нет, только опцион по договору; нужен новый нотариальный акт | Цена или формула, уведомление, порядок |
| Конец срока | Земля и постройки возвращаются собственнику | Судьба построек, компенсация, если о ней договорились |
| Смерть стороны | Аренда продолжается, наследники вступают в договор (ст. 1575 ГК) | Порядок перехода к наследникам |
| Продажа земли | Аренда сохраняется, если договор не говорит иного (ст. 1576 ГК) | Отсутствие оговорки, отменяющей это правило |
| Ежегодный налог PBB | Для аренды закон этого не определяет | Кто платит PBB |
| Переуступка и субаренда | Однозначного налогового правила для переуступки нет | Право переуступать и сдавать |
Лизхолд на стадии строительства
Многие виллы на Бали продаются ещё до постройки, и чаще всего такая продажа оформляется договором аренды. Это важно для защиты покупателя. В Индонезии есть жилищный регламент Permen PUPR 11/2019, по которому застройщик может подписать предварительный договор PPJB только после того, как у него есть сертификат на землю и разрешение на строительство, а готовность составляет не менее 20%; при срыве объявленных сроков покупатель вправе расторгнуть договор и получить деньги назад в течение 30 дней. Но этот регламент рассчитан на продажу домов и квартир с титулом, и к арендным сделкам он может не применяться. В лизхолде на стадии строительства вас защищает только то, что написано в договоре.
Поэтому в таком договоре особенно важно связать платежи с подтверждённым ходом строительства и убедиться, что разрешение на строительство PBG уже выдано. Встречаются застройщики, которые делают депозит возвратным на случай, если PBG не будет получено. Проверьте и историю застройщика. Есть и вопрос сроков: уточните, с какой даты начинает течь аренда, с подписания или со сдачи виллы. Если с подписания, то годы строительства вычитаются из того времени, когда вы реально пользуетесь домом. Пошагово процесс покупки на этапе строительства описан в материале о покупке виллы на стадии строительства.
Налоги, кредит, виза и перепродажа
Налог на приобретение BPHTB взимается при приобретении прав Hak Milik, HGU, HGB, Hak Pakai, квартир и HPL. Аренды в этом перечне нет, хотя прямой нормы об освобождении лизхолда от BPHTB тоже нет. Кто платит ежегодный налог на землю и строения PBB, при аренде определяет договор.
Перепродажа лизхолда по сути означает переуступку оставшегося срока аренды. Однозначного правила, как облагается такая переуступка, нет: иногда применяют ставку 2,5% по постановлению PP 34/2016, хотя переуступку аренды оно может и не охватывать. Этот вопрос нужно решать с налоговым консультантом до покупки, а не перед продажей.
Ипотеку под лизхолд рассчитывать не стоит. Закон позволяет заложить зарегистрированное право Hak Pakai, а аренда зарегистрированным правом на землю не является. Большинство иностранных покупателей платят из собственных средств или по рассрочке застройщика.
Наконец, лизхолд не даёт права на проживание. Визы за покупку виллы в аренду в Индонезии нет. Second Home Visa требует либо не менее 130 000 долларов США на счёте в государственном банке, либо покупки квартиры стоимостью от 1 000 000 долларов, и арендованная вилла под это условие не подходит. Подробнее в статье о Second Home Visa, KITAS и KITAP. Полный расчёт расходов владельца есть в материале о налогах и расходах на виллу.
Что проверить до подписания
- Сертификат на землю и имя собственника в земельном офисе BPN, отсутствие судебных споров.
- Кто со стороны собственника подписывает договор и все ли нужные члены семьи дали согласие, по заключению юриста.
- Форма договора: нотариальный акт, а не частное соглашение.
- Опцион на продление с ценой или формулой и сроками уведомления.
- Оставшийся срок, если вы покупаете уже действующую аренду, и как он соотносится с ценой.
- Разрешённое использование и зонирование, если вы собираетесь сдавать виллу: об этом статьи о зонировании и о законной сдаче в аренду.
Объекты на Бали собраны в разделе недвижимости на Бали, а общие вопросы о рынке мы освещаем на странице Индонезии.
