Главный факт о рынке Бали в 2026 году связан с туризмом: в 2025 году остров принял 6 948 754 иностранных туриста, на 9,72% больше, чем годом ранее. Аэропорт Нгурах-Рай за 11 месяцев 2025 года обслужил более 22 млн пассажиров. Одновременно власти ужесточают правила: ограничивают строительство на сельхозземлях, запрещают номинальные схемы и удаляют с онлайн-площадок объекты без лицензий.
С самим рынком недвижимости сложнее. Официального индекса цен на виллы, статистики заполняемости и доходности нет, а цифры из презентаций застройщиков и агентств рыночными данными не являются, поэтому в этой статье их нет.
Ниже мы разбираем, какие показатели помогают при оценке покупки, как их читать и на что они не отвечают. Цифры приведены на октябрь 2026 года.
Туризм: почти 7 млн иностранцев за 2025 год
Итог 2025 года, подведённый в феврале 2026-го: 6 948 754 иностранных туриста, прибывших на Бали напрямую, на 9,72% больше, чем в 2024 году, когда их было около 6,33 млн.
В декабре 2025 года остров принял 572 668 иностранных гостей. Внутренний туризм ещё крупнее: за 2025 год жители Индонезии совершили на Бали 26 615 306 поездок.
Откуда едут туристы
| Страна | Иностранных прибытий на Бали в 2025 году |
|---|---|
| Австралия | 1,63 млн (23,44% всех прибытий) |
| Индия | около 569 260 |
| Китай | около 537 380 |
| Южная Корея | 346 680 |
| Великобритания | 317 520 |
| Франция | 279 120 |
| США | 274 610 |
| Малайзия | около 251 160 |
| Сингапур | 211 330 |
| Япония | 208 620 |
Россия в десятку крупнейших рынков 2025 года не вошла. Для русскоязычного покупателя это скорее уточнение картины, чем сигнал: основной поток гостей на острове составляют австралийцы, а следом идут Индия и Китай.
По всей Индонезии иностранных прибытий было 13,90 млн в 2024 году, 15,39 млн в 2025 году и 10,58 млн за январь-август 2026 года.
Аэропорт: рост международного трафика
С января по ноябрь 2025 года аэропорт Нгурах-Рай обслужил 22 118 214 пассажиров, на 1% больше, чем за тот же период годом ранее. Около 13,47 млн из них были международными пассажирами, это 63%, и около 8,14 млн внутренними.
Показательна структура роста. За январь-сентябрь 2025 года общий пассажиропоток вырос на 1%, до примерно 18,23 млн человек, а международный за тот же период вырос на 9%, до 11,53 млн. Иными словами, международных пассажиров становится больше заметно быстрее, чем пассажиров в целом. Из этих двух цифр следует, что внутренний пассажиропоток за январь-сентябрь 2025 года снизился.
Для оценки спроса на аренду у иностранных гостей этот сдвиг важнее общего показателя. Но и здесь нужна осторожность: пассажиропоток аэропорта не говорит, где гости остановились, в отеле, на вилле или у друзей, и сколько ночей они провели на острове.
Предложение: что известно о виллах и лицензиях
Сколько на Бали вилл и сколько из них работает легально, точно не известно, а цифры, которые ходят по рекламе агентств, официальной статистикой не являются. Есть цифры по проверке онлайн-площадок, и они национальные. Министерство туризма выявило более 1600 объявлений о размещении без разрешений на ведение бизнеса и в июне 2026 года передало список площадкам. К 1 августа 2026 года из примерно 1367 объявлений в списке на удаление удалили 259, разрешения получили 397, 195 объектов больше не нашли, а 515 оставались в процессе. Для рынка это означает, что часть предложения посуточной аренды уходит с площадок или переходит в легальное поле, а к 1 июня 2027 года проверку лицензий планируют автоматизировать. Подробно об этом в статье о законной сдаче виллы.
Цены, заполняемость и доходность
О ценах, заполняемости и доходности вилл на Бали приходится судить по цифрам продавцов и агентств. Заполняемость звёздных отелей статистика считает, но эти цифры описывают отели, а не частные виллы, и переносить их на виллу нельзя.
Закон закрепляет только минимальные цены для иностранцев: 5 млрд рупий за дом на земле и 2 млрд рупий за квартиру на Бали. Это юридические пороги, а не рыночная стоимость.
Для покупателя вывод простой: прогноз доходности в презентации застройщика остаётся его оценкой, а не рыночным фактом, и сверить его не с чем. Если в материалах продавца встречается «средняя цена квадратного метра в Чангу» или «средняя заполняемость вилл в Улувату», спросите, кто и по какой выборке это посчитал. Сдача при этом может быть вполне выгодной, просто покупка должна иметь смысл и без обещанной цифры.
Регулирование как главный рыночный фактор
Самые заметные изменения последних двух лет пришли не из статистики, а из законодательства. Они сужают предложение новых вилл и повышают требования к уже существующим.
- В сентябре 2025 года губернатор Бали объявил об остановке нового коммерческого строительства на продуктивных землях и в зонах водосбора.
- С февраля 2026 года действует Perda № 4/2026, которое ограничивает перевод сельхозземель и запрещает номинальные схемы владения с санкциями для посредников.
- Действует ли в 2026 году центральное решение 2024 года о двухлетней заморозке новых заявок на отели и виллы в южных округах, неясно.
- Порог для компаний с иностранным капиталом снизился: минимальный оплаченный капитал PT PMA уменьшен с 10 до 2,5 млрд рупий, хотя инвестиционный план по-прежнему должен превышать 10 млрд рупий.
- В 2026 году действует льгота по НДС на новое готовое жильё до 5 млрд рупий (государство берёт на себя НДС с первых 2 млрд рупий цены); продление до конца 2027 года объявлено, но на момент объявления исполнительный документ не был издан.
Golden Visa даёт ещё один ориентир интереса иностранного капитала к Индонезии в целом: к 18 мая 2026 года выдано 1274 золотые визы и привлечено около 52,1 трлн рупий инвестиций, в основном от корпоративных инвесторов. К недвижимости Бали эта цифра прямого отношения не имеет: пути через покупку жилья в программе нет. Подробнее о зонах и запретах читайте в статье о зонировании на Бали.
Туристический сбор и валюта: две детали, которые меняют картину
С 14 февраля 2024 года каждый иностранный турист платит единоразовый сбор 150 000 рупий за визит на Бали (Perda Bali 6/2023 с изменениями Perda 2/2025), онлайн через систему Love Bali до или во время поездки. Постановление предусматривает периодический пересмотр суммы. Рост числа туристов в 2025 году пришёлся уже на период действия сбора.
Вторая деталь касается валюты. Объявления о продаже вилл и маркетинг застройщиков для иностранцев часто показывают цены в долларах, хотя регламент Банка Индонезии обязывает бизнес указывать цены только в рупиях и рассчитываться внутри страны в рупиях. Долларовая цена в объявлении поэтому остаётся ориентиром, а сравнивать предложения надёжнее в рупиях, по сумме, которая будет стоять в договоре.
Инфраструктура: что построено и что только в планах
Инфраструктура определяет, какие районы станут доступнее, поэтому важно отличать построенное от обещанного. Работает платная дорога Bali Mandara длиной 12,7 км, большей частью над морем, которая с 2013 года связывает аэропорт, Нуса-Дуа и Беноа. В июне 2025 года в Сануре открылись особая экономическая зона KEK Sanur и Bali International Hospital.
Остальное пока в планах. Аэропорт на севере Бали годами обсуждается, но по состоянию на октябрь 2025 года официального решения о месте не было. Платную дорогу между Гилимануком и Менгви через Табанан перестраивают в проект государственно-частного партнёрства с тендером в конце 2026 года и целевым запуском в 2031 году. План городского метро остановился из-за сомнений инвесторов и вопросов окупаемости, и никакого городского рельсового транспорта на Бали сейчас не строится. Сравнение районов с учётом этих фактов есть в статье о районах Бали.
Как читать цифры о рынке
- Смотрите, кто посчитал цифру: государственная статистика и Банк Индонезии дают данные, презентация продавца даёт оценку.
- Различайте туристический спрос и доходность виллы. Рост числа туристов не говорит, сколько ночей в году будет занята конкретная вилла.
- Проверяйте дату: многие популярные цифры относятся к прошлым годам.
- Отделяйте построенную инфраструктуру от планов: аэропорт на севере, новая платная дорога и метро пока не существуют.
- Отличайте общенациональные цифры от балийских: данные проверки онлайн-площадок, Golden Visa и прибытия по всей Индонезии описывают страну, а не остров.
- Считайте в рупиях: долларовая цена в объявлении служит ориентиром, а договор и оплата внутри Индонезии идут в рупиях.
- Учитывайте регулирование: лицензия на сдачу, зона участка и законная структура владения влияют на ценность объекта больше, чем любой прогноз.
Риски, которые чаще всего упускают покупатели, собраны в статье о рисках покупки на Бали, а объекты находятся в разделе недвижимости на Бали. Общие сведения о покупке в Индонезии собраны на странице Индонезии.
