Короткий ответ: купить на Бали землю в полную собственность иностранец не может, и никакая схема этого не меняет. Законных вариантов три. Можно взять землю в долгосрочную аренду (на рынке это называют лизхолдом), можно оформить на себя право пользования Hak Pakai на дом или strata title на квартиру, а можно открыть индонезийскую компанию с иностранным капиталом, PT PMA, которая получит право застройки HGB. Всё, что продаётся иностранцу под словом «фрихолд», на деле оказывается одной из этих конструкций или номинальной схемой, которую индонезийское право считает ничтожной.
Если вы привыкли, что купленная квартира принадлежит вам бессрочно и её можно спокойно оставить детям, на Бали придётся мыслить иначе. Здесь покупатель приобретает право на определённый срок: по договору аренды, по государственной регистрации или через компанию. От того, какое именно право стоит за сделкой, зависит всё остальное: сколько лет вы реально пользуетесь объектом, можно ли его продать, перейдёт ли он наследникам и нужно ли вам для этого разрешение на пребывание.
Ниже мы разбираем каждый путь так, как он работает в октябре 2026 года. Это не юридическая консультация: до подписания любых документов все детали нужно сверить с нотариусом и независимым юристом.
Почему «фрихолд для иностранцев» на Бали не существует
Полная собственность на землю в Индонезии называется Hak Milik. Основной аграрный закон 1960 года (UUPA) закрепляет её только за гражданами Индонезии, а человек, у которого помимо индонезийского есть ещё и иностранное гражданство, держать Hak Milik тоже не может (статья 21).
Статья 26(2) того же закона идёт дальше: продажа, дарение, завещание или любое иное действие, направленное на то, чтобы прямо или косвенно передать Hak Milik иностранцу, ничтожно по закону, а земля переходит государству. Под это правило попадают и номинальные договорённости, когда землю записывают на местного жителя, а иностранец подписывает с ним отдельное соглашение.
Поэтому законного способа получить фрихолд на Бали у иностранного частного лица нет. Когда в объявлении написано «freehold», стоит сразу спросить, на чьё имя будет сертификат. Ответ почти всегда покажет, что речь идёт о номинальном владельце, о компании или о Hak Pakai.
Лизхолд: самый распространённый вариант
Большинство иностранцев на Бали владеют виллами через аренду земли. Юридически это Hak Sewa untuk Bangunan, право пользоваться чужой землёй под строения за арендную плату. По статьям 44 и 45 UUPA плату можно внести одной суммой или частями, до или после начала пользования, а арендатором может быть в том числе иностранец, проживающий в Индонезии.
Лизхолд оформляется как договор с индонезийским собственником земли, обычно в виде нотариального акта. Обычный срок составляет от 25 до 30 лет, а продление существует только тогда, когда оно прописано в договоре. Знаменитые «до 80 лет» в рекламе означают опционы на продление, записанные в контракте, а не право, которое даёт закон.
Юридически аренда не является зарегистрированным титулом, как Hak Pakai или HGB, и многие иностранцы держат виллу именно по незарегистрированному договору долгосрочной аренды. По окончании срока земля и постройки возвращаются собственнику, если продление не было согласовано заранее.
У аренды есть и сильные стороны. По статье 1575 Гражданского кодекса Индонезии договор не прекращается со смертью арендодателя или арендатора: наследники вступают в него до конца оговорённого срока. Статья 1576 добавляет, что продажа земли сама по себе аренду не прекращает, если договор не говорит иного. Подробно о сроках, продлении и окончании аренды мы пишем в материале «Лизхолд на Бали».
Hak Pakai: единственный титул, который иностранец держит на себя
Право пользования Hak Pakai остаётся единственным зарегистрированным правом на землю, которое иностранное частное лицо может оформить на собственное имя. Постановление правительства PP 18/2021 включает иностранцев в число допустимых владельцев срочного Hak Pakai (статья 49). Если дом сейчас оформлен как Hak Milik или HGB, для покупки иностранцем его нужно перевести в Hak Pakai.
Срок зависит от того, чья земля под домом
На государственной земле Hak Pakai даётся на срок до 30 лет, его можно продлить ещё до 20 лет, а затем возобновить до 30 лет; именно отсюда берётся цифра «до 80 лет». На земле Hak Milik, то есть на частной земле индонезийского собственника, что для Бали типично, право даётся на срок до 30 лет по акту чиновника PPAT с регистрацией в земельном офисе, а возобновить его можно только новым актом, если согласится собственник. Автоматического продления на 20 лет в этом варианте нет. На частной земле твёрдо можно рассчитывать только на первые 30 лет.
Продление и возобновление остаются административными решениями: заявление подают, его рассматривают, и гарантии одобрения нет.
Что требуется от покупателя
Статья 69(1) PP 18/2021 разрешает владеть жилым домом иностранцам, у которых есть иммиграционные документы в соответствии с законом. Подзаконные правила министерства по земельным вопросам относят к таким документам визу, паспорт или разрешение на пребывание, так что формально KITAS или KITAP заранее не нужны и их можно оформить после покупки. На практике нотариусы и земельный офис обычно просят KITAS или KITAP. Мы советуем исходить из того, что действующее разрешение на пребывание понадобится, и уточнить это у нотариуса до подписания.
Лимиты по площади и по цене
Иностранцу разрешён один участок под дом на человека или семью площадью не более 2000 кв. м; больше можно только с разрешения министра. Дом должен относиться к категории «люкс», квартира к коммерческому сегменту. Минимальные цены для иностранцев установлены решением министра № 1241/SK-HK.02/IX/2022, действующим с 12 сентября 2022 года: для Бали это 5 млрд рупий за дом на земле и 2 млрд рупий за квартиру. Перед сделкой действующий порог стоит подтвердить у нотариуса, а покупать ниже него мы не советуем: зарегистрировать Hak Pakai в таком случае могут отказаться.
Когда право прекращается
Hak Pakai прекращается, если владелец перестаёт соответствовать требованиям к владельцу (статья 61 PP 18/2021). По статье 69 PP 18/2021 дом может перейти наследникам, но иностранный наследник тоже должен иметь иммиграционные документы. По правилам 2015 года на передачу объекта подходящему лицу давался год, после чего его выставляли на аукцион. Действует ли этот срок сейчас, нужно уточнить у нотариуса: если вы перестали соответствовать требованиям, право прекращается или подлежит передаче.
Квартира: strata title для иностранца
Иностранец может владеть квартирой (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) в доме, который стоит на земле Hak Pakai или HGB, по статье 71(1)(b) PP 18/2021. Собственником земли он при этом не становится, ему принадлежит только юнит.
Здесь есть спорный момент. Закон о создании рабочих мест и PP 18/2021 связывают такое владение со зданиями в особых экономических зонах, зонах свободной торговли, промышленных парках и «других экономических зонах», а насколько широка последняя категория, закон точно не определяет. Практический вывод простой: у нотариуса застройщика нужно получить подтверждение, что конкретное здание на Бали допускает иностранное владение квартирами. Срок strata title следует за правом на землю под зданием и истекает вместе с ним.
Компания PT PMA и право застройки HGB
Право застройки Hak Guna Bangunan (HGB) могут иметь только граждане Индонезии и индонезийские юридические лица (статья 36(1) UUPA). Иностранец лично HGB не получит, а компания PT PMA с иностранными акционерами получит. Сроки HGB на государственной земле и земле HPL составляют до 30 лет, плюс 20, плюс 30; на земле Hak Milik до 30 лет с возобновлением только новым актом. По истечении срока земля возвращается.
Порог входа снизился осенью 2025 года. Регламент BKPM № 5/2025 уменьшил минимальный оплаченный капитал PT PMA с 10 до 2,5 млрд рупий, но инвестиционный план по-прежнему должен превышать 10 млрд рупий на каждый пятизначный код деятельности KBLI в каждой локации проекта. Оплаченный капитал должен 12 месяцев оставаться на счёте компании, за исключением покупки активов, строительства и операционных расходов. Можно ли засчитать в эти 10 млрд землю и здания, нужно решать с юристом: для недвижимости и размещения гостей такое иногда допускают.
PT PMA остаётся действующим бизнесом с лицензиями, налогами, отчётностью и персоналом. Для одного дома для отдыха такая структура непрактична, она рассчитана на тех, кто ведёт арендный бизнес. Как это связано со сдачей виллы, мы разбираем в статье о законной аренде виллы на Бали.
Номинальная схема: почему её нельзя рассматривать
Номинальная схема (по-индонезийски pinjam nama, «одолжить имя») означает, что землю записывают на индонезийца, а иностранец подписывает с ним побочное соглашение о том, что настоящий владелец он. Такие соглашения ничтожны в силу статьи 26(2) UUPA. Суды признают их недействительными. Например, по делу окружного суда Денпасара 872/Pdt.G/2020 соглашение о «заимствовании имени» признали ничтожным, продажа индонезийской стороной третьему лицу устояла, и иностранец остался ни с чем.
С акциями то же самое. Статья 33 Закона об инвестициях 25/2007 объявляет ничтожным любое соглашение о том, что акции PT держатся в интересах другого лица, а BKPM может применить санкции вплоть до отзыва лицензии. С февраля 2026 года на Бали действует провинциальное постановление Perda № 4/2026, которое прямо запрещает номинальную передачу земли и распространяет санкции на посредников и всех, кто помогает такие сделки устраивать. Подробнее о том, как распознать такую схему, мы пишем в разборе рисков покупки на Бали.
Три законных пути рядом
| Структура | Что вы получаете | Срок | Регистрация | Для кого |
|---|---|---|---|---|
| Лизхолд (Hak Sewa) | Право пользоваться чужой землёй и постройками по договору | По договору, обычно от 25 до 30 лет; продление только если прописано | Нотариальный договор, не зарегистрированный титул | Самый частый вариант для виллы |
| Hak Pakai на дом | Зарегистрированное право на своё имя, сертификат | До 30 лет на частной земле; 30 + 20 + 30 на государственной, каждое продление по заявлению | Акт PPAT и регистрация в земельном офисе | Дом от 5 млрд рупий, один участок до 2000 кв. м |
| Квартира (HMSRS) | Право на юнит, без земли | Пока действует право на землю под зданием | Strata title | Квартира от 2 млрд рупий в здании, где разрешено иностранное владение |
| PT PMA + HGB | Компания владеет правом застройки | До 30 лет на частной земле; 30 + 20 + 30 на государственной | Регистрация права компании | Тем, кто ведёт арендный бизнес |
Отдельно о деньгах: по регламенту Банка Индонезии PBI 17/3/PBI/2015 расчёты внутри страны ведутся в рупиях, и цены бизнес обязан указывать только в рупиях. Долларовые цены в рекламе вилл встречаются часто, но ориентироваться стоит на сумму в рупиях. Какие налоги и сборы добавятся к цене, мы считаем в материале о расходах владельца виллы.
Что проверить до покупки
- Какое именно право вы получаете по документам: аренду, Hak Pakai, strata title или долю в компании. Слово «freehold» в договоре с иностранцем должно насторожить.
- Сертификат на землю и имя собственника, напрямую в земельном офисе BPN, а также отсутствие споров в районном суде.
- Для аренды: срок, дата начала, условия продления с ценой или формулой расчёта, судьба постройки по окончании срока.
- Для Hak Pakai: на чьей земле стоит дом, действующий минимальный порог цены и какой документ о пребывании попросит нотариус.
- Для квартиры: письменное подтверждение, что здание допускает иностранное владение.
- Зонирование участка: на сельскохозяйственной земле виллу законно не построить, об этом наш материал о зонировании на Бали.
Если вы только начинаете выбирать, посмотрите объекты на Бали и общий раздел о покупке недвижимости в Индонезии. По каждому объекту мы в первую очередь выясняем, какое право получает покупатель, и только потом обсуждаем всё остальное.
