На Бали зонирование решает больше, чем любой пункт договора. Если участок находится в сельскохозяйственной или зелёной зоне, виллу на нём законно не построить и законно не сдавать, сколько бы документов ни было у продавца. В сентябре 2025 года губернатор острова объявил о запрете нового коммерческого строительства на продуктивных землях и в зонах водосбора, а с февраля 2026 года провинциальное постановление Perda № 4/2026 ограничивает перевод продуктивных сельхозземель под коммерческое использование и вводит санкции вплоть до сноса.
Поэтому проверка зоны стоит в начале любой сделки, раньше разговора о цене. Она отвечает на три вопроса: можно ли здесь строить, можно ли здесь жить и можно ли здесь принимать гостей. И если ответ на первый вопрос отрицательный, остальные теряют смысл.
Ниже мы объясняем, как устроено территориальное планирование на Бали, что изменилось в 2025 и 2026 годах и как проверить участок. Ситуация описана по состоянию на октябрь 2026 года.
Как устроено территориальное планирование
Территориальное планирование в Индонезии строится уровнями. Есть региональный план RTRW, детальный план RDTR и подтверждение соответствия использования участка территориальному плану KKPR. Для Бали провинциальный план закреплён постановлением Perda Provinsi Bali № 2/2023 и рассчитан на период с 2023 по 2043 год.
Зону конкретного участка проверяют вместе с сертификатом на землю, это так называемая проверка ITR. Сертификат говорит, чья это земля. Зона говорит, что с этой землёй можно делать. Для иностранного покупателя второй ответ часто важнее первого, потому что именно от него зависит, будет ли у виллы разрешение на строительство и сертификат пригодности к эксплуатации.
Зелёные и сельскохозяйственные зоны
Земля в сельскохозяйственной или зелёной зоне не может законно принять виллу. На Бали это не абстракция. Чангу ещё недавно окружали рисовые поля, Убуд окружён фермами, рисовыми полями и агролесными участками, а Табанан в основном сельскохозяйственный округ, где рисовые террасы Джатилувих входят в культурный ландшафт субак, внесённый в список ЮНЕСКО в 2012 году. Субаком называют традиционную балийскую систему орошения, и в таких местах вопрос зоны встаёт особенно остро.
Perda № 4/2026 относит к продуктивным землям угодья под продовольственными культурами, садоводством и плантациями и ограничивает их перевод под коммерческое использование. Для покупателя это означает, что участок с видом на рисовое поле может оказаться именно тем полем, которое по закону должно им и остаться.
Решения 2024, 2025 и 2026 годов
За два года политика в отношении нового строительства менялась несколько раз, и в этой хронологии легко запутаться.
| Когда | Что произошло | Статус |
|---|---|---|
| Сентябрь 2024 | Центральное правительство планирует мораторий на новые отели и виллы на юге Бали; решение 163/2024 закрывает новые заявки в OSS в Денпасаре, Бадунге, Гианьяре, Табанане и на Нуса-Пениде на два года с октября 2024 | Действие в 2026 году неясно |
| Январь 2025 | Губернатор Ваян Костер: «Мораторий не нужен. Нужен более строгий контроль» | Отказ от моратория в пользу ужесточения регулирования |
| Сентябрь 2025 | После наводнений, в которых погибли 18 человек, губернатор запрещает новые отели, виллы и рестораны на продуктивных землях и в зонах водосбора | Объявлено; главам округов поручено не выдавать нарушающих разрешений |
| Декабрь 2025 и февраль 2026 | Провинциальный парламент принимает Perda № 4/2026 (29 декабря), губернатор подписывает его 24 февраля 2026 | Действует |
Санкции Perda № 4/2026 включают письменное предупреждение, приостановку деятельности, закрытие объекта, отзыв или аннулирование разрешений, снос, восстановление земли и штрафы, а также уголовную ответственность по действующему законодательству. Они распространяются и на тех, кто выступает посредником или иначе помогает иностранцу контролировать землю через номинального владельца.
Обратите внимание, что одно и то же постановление регулирует две темы сразу: перевод сельхозземель и номинальные схемы владения. Это не случайное соседство. Участок на продуктивной земле, оформленный на индонезийского «владельца» с тайным договором в пользу иностранца, попадает под Perda № 4/2026 сразу по двум основаниям, и санкции касаются не только участников сделки, но и тех, кто её устроил. О номинальных схемах подробнее в статье о рисках покупки на Бали.
От зонирования к разрешениям: KKPR, PBG и SLF
Зона участка превращается в конкретные документы. Первый из них подтверждает соответствие использования участка территориальному плану, KKPR. Там, где детальный план RDTR существует в цифровом виде и интегрирован в систему OSS, подтверждение (KKKPR) выдаётся автоматически; там, где такого плана нет, нужно отдельное согласование PKKPR. В 2026 году по рынку ходили слухи, что KKPR отменили; они появились из-за задержек обработки заявок в OSS после принятия PP 28/2025. Если вам говорят, что KKPR «больше не нужен», это неверно.
Для покупателя из этого следует практический вопрос к застройщику: какой путь прошёл его проект. Автоматическое подтверждение в районе с цифровым RDTR и отдельное согласование там, где такого плана нет, различаются и по срокам, и по степени неопределённости. Из-за задержек в OSS в 2026 году проект может застрять на этом этапе. Если застройщик продаёт виллы, а KKPR ещё «в процессе», это нужно учитывать в графике платежей и сроках сдачи.
Второй документ называется PBG, разрешение на строительство, которое заменило прежнее IMB. Строить можно только после его получения. Третий документ, SLF, подтверждает, что здание пригодно к использованию, и нужен до начала эксплуатации; для отдельных и блокированных домов он действует 20 лет, для остальных зданий 5 лет, а санкции за нарушения доходят до сноса. Как эти документы встраиваются в сделку, мы разбираем в статье о покупке виллы на стадии строительства.
Где риск выше всего
Бывшие рисовые поля
Западное побережье от Чангу до Переренана и окрестности Убуда исторически были сельскохозяйственными. Участок, где ещё недавно росли рис или овощи, требует особенно внимательной проверки: какая зона указана в плане, был ли законно оформлен перевод земли и до или после решения губернатора 2025 года выданы разрешения.
Если продавец говорит, что перевод земли «оформляется» или «вот-вот будет готов», значит, сегодня участок остаётся сельскохозяйственным. Покупать такую землю в расчёте на будущий перевод с 2025 года стало заметно рискованнее: губернатор прямо объявил, что продуктивные земли больше нельзя переводить под коммерческое использование, и поручил главам округов не выдавать противоречащих этому разрешений.
Побережье и обрывы
Самый наглядный пример последних лет дал пляж Бингин в деревне Пекату на полуострове Букит. С 21 июля 2025 года власти Бали и Бадунга начали сносить 48 строений, включая виллы, гостевые дома и рестораны, построенных без разрешений на охраняемой или государственной прибрежной земле. Да и в целом Улувату давно вызывает опасения из-за нагрузки на природу, трафика и масштабного строительства.
Зоны водосбора
Решение сентября 2025 года прямо упоминает зоны водосбора наряду с продуктивными землями. Определить такую зону на глаз нельзя, и здесь опять помогает только проверка по документам территориального плана. Причина ограничений тоже понятна: в Чангу, например, местные дороги, дренаж и системы вывоза мусора не успевают за ростом туризма, а запрет 2025 года был объявлен сразу после смертельных наводнений. Застройка зон водосбора остаётся одной из тех тем, по которым власти острова ужесточают позицию, а не смягчают её. Обзор районов с точки зрения этих ограничений есть в статье о районах Бали для покупателя.
Если вилла уже построена
Покупка готовой виллы не освобождает от проверки зоны, она только добавляет к ней проверку документов на здание. Убедитесь, что у виллы есть PBG или прежнее IMB и SLF и что они соответствуют фактическому зданию. IMB, выданные до PP 16/2021, остаются действительными до окончания срока, так что старое разрешение само по себе не повод для тревоги. Повод для тревоги появляется, когда здание больше или иначе устроено, чем указано в разрешении, или когда SLF нет вовсе.
Отдельно смотрите на срок SLF. Продление сертификата требует технического осмотра, и если срок подходит к концу, расходы и хлопоты по продлению лягут уже на нового владельца. А для виллы на бывшей сельхозземле отдельно задайте юристу вопрос о том, как переходные правила Perda № 4/2026 касаются зданий, построенных до его вступления в силу.
Зонирование и сдача виллы гостям
Зона определяет не только право строить, но и то, как зданием можно пользоваться. В договоре аренды стоит прописать разрешённое использование, жилое или под коммерческую сдачу, и проверить, что оно соответствует зонированию и лицензиям. Посуточная сдача является лицензируемым бизнесом через систему OSS, а к 1 июня 2027 года власти планируют связать свои системы с площадками, чтобы лицензию каждого объекта проверяли автоматически. Поэтому зону стоит проверять с прицелом не только на строительство, но и на будущую сдачу: жилая вилла и вилла под посуточную аренду для закона являются разными видами использования. Подробно о лицензиях в статье о законной аренде виллы на Бали.
Что проверить до покупки
- Зону конкретного участка по территориальному плану (проверка ITR), письменно, до внесения депозита.
- Не относится ли участок к продуктивным землям или зоне водосбора, с учётом решения 2025 года и Perda № 4/2026.
- KKPR: автоматическое подтверждение или отдельное согласование, и есть ли оно у застройщика.
- PBG до начала строительства и SLF до использования; для готовой виллы соответствие документов фактическому зданию.
- Для участков у пляжа и обрывов: не является ли земля охраняемой или государственной прибрежной землёй.
- Разрешённое использование в договоре аренды и его соответствие зоне, если вы собираетесь сдавать виллу.
Объекты на Бали собраны в разделе недвижимости на Бали, а частые ошибки покупателей описаны в статье о рисках покупки. Общий раздел о рынке находится на странице Индонезии.
