Если вы покупаете на Бали право с титулом (Hak Pakai, квартиру по strata title или HGB через компанию), основные расходы выглядят так: вы платите налог на приобретение BPHTB по ставке до 5% и НДС, если покупаете новостройку у застройщика (в 2026 году фактически 11%), а к этому добавляется вознаграждение чиновника PPAT в пределах 1% от суммы сделки плюс отдельные услуги. Продавец со своей стороны платит окончательный подоходный налог 2,5%. Дальше каждый год начисляется налог на землю и строения PBB по ставке до 0,5% от оценочной стоимости, а если вы сдаёте виллу, добавляются налог на арендный доход и региональный гостиничный налог до 10%.
С лизхолдом картина менее определённа. По нескольким ключевым вопросам, например облагается ли аренда налогом BPHTB и как облагается переуступка аренды при перепродаже, закон прямо не отвечает, и в таких местах мы считаем по самому осторожному варианту.
Ставки BPHTB и PBB ниже указаны как национальные потолки: фактические значения устанавливает каждый округ (Бадунг, Гианьяр, Табанан, Денпасар). Везде, где сказано «до», конкретную цифру назовёт нотариус. Ставки действуют на октябрь 2026 года, и это не налоговая консультация.
При покупке: налог на приобретение BPHTB
BPHTB платит приобретатель. Ставка составляет до 5% от большей из двух величин, цены сделки или государственной оценочной стоимости NJOP, за вычетом необлагаемого минимума NPOPTKP. По закону о региональных финансах UU 1/2022 минимальный NPOPTKP составляет 80 млн рупий для обычного приобретения и 300 млн рупий для наследования и дарения внутри семьи. Регионы вправе установить больший порог, и он применяется к первому приобретению в данном регионе.
BPHTB взимается при приобретении прав Hak Milik, HGU, HGB, Hak Pakai, квартир по strata title и HPL, будь то покупка, дарение, наследование или предоставление нового права. Аренды (Hak Sewa) в этом перечне нет, но прямой нормы об освобождении лизхолда от BPHTB тоже нет, поэтому уточните это у нотариуса по конкретной сделке.
НДС на новостройки и льгота 2026 года
С 1 января 2025 года базовая ставка НДС в Индонезии равна 12%, но для всего, кроме предметов роскоши, она применяется к налоговой базе в 11/12 цены. Получается фактическая ставка 11% (PMK 131/2024). Полные 12% применяются только к предметам роскоши, облагаемым налогом на роскошь PPnBM, и в их число входят дома и квартиры стоимостью от 30 млрд рупий. Для такого жилья дополнительно действует PPnBM по ставке 20%, порог в 30 млрд рупий установлен ещё в 2019 году. Есть и отдельный налог PPh-22 в 1% на «очень роскошное» жильё с тем же ценовым порогом в 30 млрд рупий и критерием по площади дома.
НДС начисляют застройщики, зарегистрированные как плательщики налога. Перепродажа между частными лицами НДС обычно не облагается.
Государственная льгота по НДС: кому она реально доступна
По PMK 90/2025, подписанному 18 декабря 2025 года и действующему с 1 января 2026 года, государство берёт на себя 100% НДС с первых 2 млрд рупий цены. Условия: новый готовый к заселению дом или квартира стоимостью не более 5 млрд рупий, первая передача от застройщика, AJB или полностью оплаченный PPJB и акт приёма-передачи в период с 1 января по 31 декабря 2026 года, одна единица на человека. Иностранцы с индонезийским налоговым номером NPWP, соответствующие правилам иностранного владения, входили в число получателей во второй половине 2025 года (PMK 60/2025) и остаются в нём в 2026 году.
На Бали эффект у льготы узкий. Минимальная цена дома для иностранца здесь 5 млрд рупий, и потолок льготы тоже 5 млрд, так что для дома условия совпадают только при цене ровно в 5 млрд. Квартиры с порогом в 2 млрд рупий под льготу попасть могут. Виллы в лизхолд не являются «первой передачей дома с титулом», поэтому при их покупке на льготу рассчитывать нельзя. Министр финансов 14 октября 2025 года объявил о продлении льготы до 31 декабря 2027 года, но исполнительного PMK тогда ещё не было, так что пока это объявление, а не действующее правило.
Нотариус и PPAT
Вознаграждение PPAT вместе со свидетелями не может превышать 1% от суммы сделки, указанной в акте (статья 32(1) PP 24/2016), а для более крупных диапазонов действуют меньшие потолки: например, 0,75% для сделок от 500 млн до 1 млрд рупий. Отдельные услуги, такие как проверка сертификата и регистрация, оплачиваются сверх этого.
Для нотариальных договоров аренды и предварительных договоров PPJB единой шкалы вознаграждения нет. Эти суммы обсуждаются с нотариусом, и их стоит зафиксировать письменно до начала работы.
Налоги продавца и перепродажа
Продавец права с титулом платит окончательный подоходный налог 2,5% от большей из двух величин, цены передачи или оценочной стоимости (PP 34/2016). PPAT вправе подписать акт только после уплаты этого налога и BPHTB покупателем. Когда вы будете продавать Hak Pakai, HGB или квартиру, схема повторится зеркально: вы платите 2,5%, покупатель платит BPHTB до 5%, а НДС возникает, только если продавец является зарегистрированным плательщиком НДС.
С лизхолдом ясности нет. На переуступку аренды иногда применяют те же 2,5%, хотя PP 34/2016 её может и не охватывать. Этот вопрос стоит закрыть с налоговым консультантом до покупки, чтобы понимать будущие расходы при выходе из объекта.
Расходы владельца: PBB и визовые сборы
Налог на землю и строения PBB-P2 является региональным налогом со ставкой до 0,5% от оценочной стоимости NJOP после необлагаемого минимума не менее 10 млн рупий (UU 1/2022). Ежегодное уведомление об уплате называется SPPT PBB. Кто платит PBB при аренде, закон не определяет: это вопрос договора, и его стоит прописать явно.
Если вы собираетесь жить на Бали по Second Home Visa, учтите государственные сборы: 13 000 000 рупий за срок до 5 лет, включая визу, проверку, ITAS на 5 лет и разрешение на повторный въезд; сборы не возвращаются. Подробности в статье о Second Home Visa, KITAS и KITAP. Приезжая как турист, вы платите туристический сбор Бали 150 000 рупий за визит; владельцы KITAS и KITAP от него освобождены.
Налоги с арендного дохода
Для резидентов Индонезии, частных лиц и компаний, которые сдают землю и здания, действует окончательный налог 10% с валовой арендной платы (PP 34/2017, статья 4(2)); компании и назначенные налоговые агенты обязаны его удерживать.
Нерезидент без постоянного представительства платит налог по статье 26: общая ставка удержания с доходов нерезидентов в Индонезии составляет 20% с валовой суммы. Арендная плата за виллу на Бали облагается именно так, а не по окончательной ставке 10%. Соглашение об избежании двойного налогообложения может снизить общую ставку, но статья 6 таких соглашений оставляет в силе внутреннюю ставку Индонезии. Для расчётов берите 20%, пока налоговый консультант не подтвердит более низкую ставку. Как ваш доход облагается в стране вашего налогового резидентства, это отдельный вопрос к местному консультанту.
Посуточная сдача виллы как бизнес считается доходом от гостиничной деятельности и обычно идёт через лицензированного оператора или компанию PT PMA, а не как пассивная аренда. Сверху начисляется региональный налог на услуги размещения PBJT: до 10% от оплаты проживания. Объектами налога закон называет в том числе виллы, гостевые дома pondok wisata, гестхаусы, курорты, бунгало, глэмпинги и частные дома, используемые как гостиница. Как устроено лицензирование, мы разбираем в статье о законной сдаче виллы в аренду.
Сводная таблица расходов
| Статья расходов | Кто платит | Ставка | База и комментарий |
|---|---|---|---|
| BPHTB | Покупатель | До 5% | Большее из цены и NJOP минус NPOPTKP (от 80 млн рупий); для аренды прямой нормы нет |
| НДС на новостройку | Покупатель через цену застройщика | Фактически 11%; 12% для жилья от 30 млрд рупий | Льгота 2026 года для готового жилья до 5 млрд рупий; не для лизхолда |
| PPnBM | Взимается при продаже | 20% | Дома и квартиры от 30 млрд рупий |
| Вознаграждение PPAT | По договорённости сторон | Не более 1% | Меньшие потолки для крупных диапазонов; услуги сверху |
| Нотариус за аренду или PPJB | По договорённости | Шкалы нет | Сумма обсуждается |
| PPh продавца | Продавец | 2,5% | Большее из цены и NJOP; для переуступки аренды правило неоднозначно |
| PBB-P2 | Владелец; при аренде по договору | До 0,5% в год | NJOP после необлагаемых 10 млн рупий |
| Налог на арендный доход | Арендодатель | 10% для резидентов; 20% для нерезидентов | С валовой арендной платы |
| PBJT на размещение | Гость, собирает оператор | До 10% | Посуточная сдача, включая виллы |
Пример расчёта на пороговой цене квартиры
Чтобы цифры были осязаемее, возьмём не конкретный объект, а законный минимум для иностранца на Бали: квартиру за 2 млрд рупий. Если оценочная стоимость NJOP не выше цены, а округ применяет минимальный необлагаемый порог в 80 млн рупий и максимальную ставку, BPHTB составит до 5% от 1 920 000 000 рупий, то есть до 96 000 000 рупий. Вознаграждение PPAT по общему правилу не превысит 1% от суммы в акте, то есть 20 000 000 рупий, а для крупных сумм потолок ниже; точную цифру назовёт сам PPAT. Если квартира новая, готовая, передана застройщиком впервые, сделка с актом приёма-передачи укладывается в 2026 год и покупатель отвечает условиям льготы (NPWP, одна единица на человека), НДС с первых 2 млрд рупий цены по льготе PMK 90/2025 берёт на себя государство, так что при такой цене налог покрывается льготой. Без льготы НДС составил бы около 11%. Ежегодный PBB зависит от NJOP, которую устанавливает округ, поэтому заранее её посчитать нельзя.
Что проверить до покупки
- Фактические ставки BPHTB и PBB и размер NPOPTKP в вашем округе: это делает нотариус.
- Входит ли НДС в цену застройщика или начисляется сверху, и подпадает ли объект под льготу 2026 года.
- Смету нотариуса и PPAT письменно, с отдельными услугами.
- Для лизхолда: кто платит PBB по договору и как налоговый консультант оценивает будущую переуступку аренды.
- Если планируете сдавать: какую ставку налога на аренду к вам применят как к нерезиденту и через какую структуру пойдёт сдача.
Объекты на Бали собраны в разделе недвижимости на Бали, а о том, какие права на землю доступны иностранцу, читайте в статье о покупке недвижимости иностранцем. Общий раздел о рынке находится на странице Индонезии.
