Рынок недвижимости Бали
Бали растёт за счёт туристов, а право собственности на землю (Hak Milik) здесь есть только у граждан Индонезии. Ниже то, что подтверждают официальные источники на октябрь 2026 года: что может купить иностранец, сколько стоит сделка, какие визы связаны с недвижимостью и как изменились правила аренды.
ВЛАДЕНИЕ
Что может купить иностранец на Бали
Полную собственность на землю (Hak Milik) иностранец получить не может. Законных путей четыре.
Hak Pakai
Право пользования на ваше имя, с регистрацией. На государственной земле до 30 лет плюс 20 плюс 30, каждое продление по заявлению. На частной земле до 30 лет, дальше новым договором с согласия собственника.
Лизхолд (Hak Sewa)
Договор аренды с владельцем земли, у нотариуса. Самый распространённый вариант. Продление есть, только если оно записано в договоре, лучше с ценой или формулой цены.
Квартира (HMSRS)
Собственность на квартиру в доме на земле с Hak Pakai или HGB. Для иностранцев доступна в определённых зонах, поэтому дом проверяет нотариус застройщика.
Компания PT PMA
Индонезийская компания с иностранным капиталом может держать HGB. Минимальный оплаченный капитал IDR 2,5 млрд, план инвестиций больше IDR 10 млрд. Подходит для бизнеса в аренде, а не для одного дома.
Сделка, по которой землю держит индонезиец в интересах иностранца, ничтожна по закону. Суд в Денпасаре в деле 872/Pdt.G/2020, по данным академических публикаций, признал такой договор недействительным, и иностранец остался ни с чем. С февраля 2026 года закон провинции 4/2026 прямо запрещает такие сделки и наказывает посредников.
НАЛОГИ И СБОРЫ
Сколько стоит сделка и владение
Национальные потолки на октябрь 2026 года. Точные ставки BPHTB и PBB устанавливает каждый округ: Бадунг, Гианьяр, Табанан, Денпасар.
| Платёж | Ставка | Кто платит |
|---|---|---|
| BPHTB, налог на приобретение | до 5% | Покупатель |
| PPh, налог с продажи | 2,5% | Продавец |
| НДС на новостройку от застройщика | фактически 11% | Покупатель в цене |
| Вознаграждение PPAT | до 1% стоимости | По договорённости |
| PBB, ежегодный налог | до 0,5% кадастровой стоимости | Владелец или по договору аренды |
| Налог на аренду, резидент | 10% с выручки | Арендодатель |
| Налог на аренду, нерезидент | 20% с выручки (оценки расходятся) | Арендодатель |
| PBJT с гостей | до 10% | Гость через оператора |
Источники: закон о региональных финансах UU 1/2022, PP 34/2016, PMK 131/2024, PP 24/2016, разбор Ortax июнь 2026
ВИЗЫ
Виза за покупку виллы не выдаётся
Единственный вариант, связанный с недвижимостью, это покупка квартиры для Second Home Visa. Условия по данным иммиграционной службы Индонезии на 2026 год.
| Виза | Условие | Срок |
|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | Депозит от US$130 000 в госбанке или квартира от US$1 млн | До 5 лет, всего до 10 |
| Second Home для 55+ (E33E) | Депозит US$50 000 и доход от US$3000 в месяц | До 5 лет, всего до 10 |
| Golden Visa, инвестор без компании (E28C) | US$350 000 или US$700 000 в облигациях, акциях или депозитах | 5 или 10 лет |
| Golden Visa, инвестор с компанией (E28B) | US$2,5 млн или US$5 млн | 5 или 10 лет |
Госпошлины по Second Home Visa: IDR 13 млн на срок до 5 лет. На 18 мая 2026 года выдано 1274 Golden Visa
Покупка виллы в лизхолд ни одну из этих виз не открывает.
АРЕНДА
Посуточная аренда в 2025-2026 годах
ТУРИЗМ
Кто прилетает на Бали
Прямые иностранные прибытия в 2025 году: 6 948 754 человека, на 9,72% больше, чем в 2024 году.
| Страна | Туристов в 2025 году |
|---|---|
| Австралия | 1,63 млн (23,44%) |
| Индия | около 569 тыс. |
| Китай | около 537 тыс. |
| Южная Корея | 346 680 |
| Великобритания | 317 520 |
| Франция | 279 120 |
| США | 274 610 |
BPS Бали, опубликовано 2 февраля 2026 года (по данным агентства Antara)
ИНФРАСТРУКТУРА
Что уже построено и что пока на бумаге
Городского рельсового транспорта на Бали пока не строят, а площадка аэропорта на севере острова официально не утверждена.
Бали подходит тем, кто готов разобраться в структуре владения и проверить документы до оплаты. Данных о доходности вилл из надёжных источников нет, поэтому каждый проект мы считаем по его собственным цифрам и договору.
