Сдавать виллу на Бали гостям законно можно, но это не пассивный доход, который начинается на следующий день после покупки. Посуточная аренда в Индонезии считается бизнесом в сфере размещения. Для неё нужна регистрация в государственной системе лицензирования OSS с идентификационным номером бизнеса NIB, привязанным к коду деятельности KBLI, а в 2026 году министерство туризма требовало от объектов на онлайн-площадках ещё и номер вида деятельности NKU и налоговый номер NPWP. Сверху начисляется региональный гостиничный налог до 10%.
У иностранца два законных пути: собственная компания PT PMA с гостиничным видом деятельности или сдача через лицензированного индонезийского оператора. Схема с номинальным индонезийским владельцем ничтожна, а номинальная передача земли с 2026 года прямо запрещена провинциальным постановлением.
Платформы при этом никто не запрещал. Под удар попали именно объекты без лицензий: к 1 августа 2026 года 259 таких объявлений уже удалили с онлайн-площадок (проверка охватила девять площадок, включая Airbnb и Booking.com), а к середине 2027 года проверку планируют автоматизировать. Ниже мы разбираем, что именно требуется от владельца по состоянию на октябрь 2026 года.
Сдача виллы как бизнес: что требует закон
Любой бизнес в сфере размещения проходит лицензирование через национальную систему OSS: он получает NIB, привязанный к коду KBLI, по правилам риск-ориентированного лицензирования PP 28/2025 и регламенту министерства туризма Permenpar 6/2025. KBLI здесь означает стандартный классификатор видов деятельности: код определяет, чем лицензированный бизнес вправе заниматься.
В ходе проверок 2026 года министерство туризма (Kemenpar) потребовало от объектов на онлайн-площадках показать четыре вещи: NIB, KBLI, номер вида деятельности NKU и налоговый номер NPWP. К этому добавляются требования к самому зданию. Сертификат пригодности к эксплуатации SLF нужно получить до того, как зданием начнут пользоваться, а разрешённое использование участка, жилое или под коммерческую сдачу, должно соответствовать зонированию и лицензиям.
Как иностранцу сдавать законно
Маршрута два: компания PT PMA с гостиничным видом деятельности либо сдача через лицензированного индонезийского оператора. Аренда через номинального владельца ничтожна и незаконна.
Компания PT PMA
PT PMA подходит иностранцам, которые ведут арендный бизнес. Порог входа заметно снизился: по регламенту BKPM № 5/2025 минимальный оплаченный капитал уменьшился с 10 до 2,5 млрд рупий, но инвестиционный план по-прежнему должен превышать 10 млрд рупий на каждый код KBLI в каждой локации проекта. Засчитываются ли в эту сумму земля и здания, нужно решать с юристом. Нужно понимать и масштаб обязательств: PT PMA является действующей компанией с лицензиями, налогами, отчётностью и персоналом, и для одного дома для отдыха она непрактична.
Есть и открытый вопрос, который нужно решить с юристом до покупки: какие именно гостиничные коды KBLI на Бали открыты для компаний с иностранным капиталом.
Лицензированный оператор
Второй путь состоит в том, чтобы передать сдачу индонезийскому оператору, у которого есть собственные лицензии. Этот вариант не требует создания компании, но его надёжность целиком зависит от оператора и от договора с ним. Проверьте его NIB и коды деятельности так же внимательно, как проверяли бы собственные.
Почему pondok wisata не подходит иностранцу
Отдельно о категории pondok wisata, гостевом доме. Pondok wisata (код KBLI 55130) по определению является жилым домом, в котором живёт сам владелец и часть которого сдаётся туристам, и такой дом принадлежит местному сообществу ради поддержки местной экономики. Это не структура для иностранного владельца.
Чистка объявлений 2026 года
Министерство туризма выявило более 1600 объявлений о размещении на онлайн-площадках без разрешений на ведение бизнеса и запланировало их удаление с 1 августа 2026 года; список передали площадкам 1 июня 2026 года. Под проверку попали девять площадок: Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO и Tiket.com. Мера национальная, но сильнее всего она ударила по Бали.
Итоги на 9 августа 2026 года выглядели так. Из примерно 1367 объявлений в списке на удаление к 1 августа удалили 259, ещё 397 объектов получили разрешения, 195 больше не нашли на площадках, а 515 оставались в процессе оформления; завершить документы владельцы могли до 31 июля 2026 года. Следующий шаг уже назначен: к 1 июня 2027 года государственные системы и девять площадок должны связать через API, чтобы объект без действующих NIB и KBLI просто нельзя было разместить.
Заместитель министра туризма подчеркнул, что цель состоит в том, чтобы владельцы получили лицензии, а не в том, чтобы их удалить; с 2025 года вместе с правительством провинции Бали работает программа легализации вилл. Запрета Airbnb нет: когда губернатор Бали заговорил о таком варианте, центральное правительство заявило, что запрещать платформу не будет, а целью остаются нелицензированные операторы.
Налоги со сдачи
Для резидентов Индонезии, частных лиц и компаний, сдающих землю и здания, действует окончательный налог 10% с валовой арендной платы (PP 34/2017). Для нерезидента без постоянного представительства арендная плата за виллу облагается по статье 26, по ставке 20% с валовой суммы, и для расчётов стоит брать именно её.
Посуточная сдача, организованная как бизнес, даёт доход от гостиничной деятельности, а не пассивную арендную плату. Операторы собирают с гостей региональный налог на услуги размещения PBJT, до 10% от оплаты проживания; закон прямо относит к объектам налога виллы, гостевые дома, гестхаусы, курорты, бунгало, глэмпинги и частные дома, используемые как гостиница. Остальные налоги владельца мы собрали в статье о налогах и расходах на виллу.
Гостям из-за рубежа стоит заранее сообщить и о туристическом сборе Бали. С 14 февраля 2024 года иностранные туристы платят единоразово 150 000 рупий с человека за каждый визит (Perda Bali 6/2023 с изменениями Perda 2/2025), онлайн через официальную систему Love Bali до или во время поездки. К доходу владельца этот сбор отношения не имеет.
Где новые виллы под сдачу строить нельзя
Политика в отношении нового строительства менялась несколько раз. В сентябре 2024 года центральное правительство планировало мораторий на новые отели и виллы на юге Бали, но масштаб и сроки тогда не были определены. В январе 2025 года переизбранный губернатор Ваян Костер заявил: «Мораторий не нужен. Нужен более строгий контроль».
В сентябре 2025 года, после наводнений, в которых погибли 18 человек, тот же губернатор объявил о запрете новых отелей, вилл и ресторанов на продуктивных землях и в зонах водосбора и поручил главам округов не выдавать нарушающих это разрешений. В феврале 2026 года вступило в силу постановление Perda № 4/2026, которое ограничивает перевод продуктивных сельхозземель и запрещает номинальные схемы; санкции включают предупреждение, приостановку, закрытие объекта, отзыв разрешений, снос и штрафы и распространяются также на посредников. Как постановление применяется к уже построенным объектам, лучше уточнить у юриста. Пример того, чем кончается стройка без разрешений, дал пляж Бингин: с 21 июля 2025 года там начали сносить 48 строений. Подробнее в статье о зонировании.
Если вы покупаете виллу, которая уже сдаётся
На вторичном рынке виллу могут предлагать «с готовым арендным бизнесом»: с историей бронирований, отзывами и страницей на площадках. После 2026 года такие обещания нужно проверять по-новому. Попросите показать NIB, код KBLI, номер NKU и NPWP той структуры, которая сейчас сдаёт виллу, а также SLF на здание. Уточните, не попадало ли объявление в список министерства туризма и не удалялось ли оно с площадок в августе 2026 года. Если документов нет, история бронирований ничего не гарантирует: если проверку через API запустят, как планируется, к 1 июня 2027 года, объект без действующих NIB и KBLI нельзя будет размещать на этих девяти площадках.
Отдельный вопрос к юристу касается того, что именно вы покупаете вместе с виллой. Если сдачу вела компания продавца или его оператор, лицензия, скорее всего, оформлена на них, и при смене владельца структуру, вероятно, придётся выстраивать заново, через вашу PT PMA или договор с оператором. Сроки и стоимость этого лучше узнать до сделки. В апреле 2026 года одна из фракций провинциального парламента предлагала мораторий на новое жильё для туристов на юге Бали. Его не приняли, но тема ограничений остаётся в повестке.
Что должно быть у владельца, который сдаёт виллу
| Документ или условие | Что это | Откуда |
|---|---|---|
| NIB | Идентификационный номер бизнеса в системе OSS | OSS, по PP 28/2025 |
| KBLI | Код вида деятельности, допускающий размещение гостей | Привязан к NIB |
| NKU | Номер вида деятельности, который требовал Kemenpar в 2026 году | Требование проверок 2026 года |
| NPWP | Налоговый номер | Налоговая служба |
| PBG и SLF | Разрешение на строительство и сертификат пригодности к эксплуатации | Региональная администрация |
| Соответствие зонированию | Коммерческое использование допускается зоной участка | Территориальный план, KKPR |
| Структура владения бизнесом | PT PMA или лицензированный оператор, не номинал | Юрист |
| Право на субаренду в договоре | Для лизхолда: договор разрешает сдачу | Договор аренды земли |
Последняя строка часто выпадает из внимания. Если вы владеете виллой по лизхолду, право сдавать её третьим лицам должно быть прямо записано в договоре с собственником земли; об этом подробнее в статье о лизхолде на Бали.
Что проверить до покупки виллы под сдачу
- Зону участка и то, допускает ли она коммерческую сдачу, а также не стоит ли вилла на продуктивной земле или в зоне водосбора.
- Наличие PBG и SLF для готового объекта или график их получения для строящегося.
- Кто будет держать лицензию: ваша PT PMA или оператор. Попросите юриста подтвердить, что нужный код KBLI доступен для такой структуры на Бали.
- Если продавец обещает доход от сдачи: на чём основаны цифры. Любой прогноз заполняемости и доходности здесь остаётся оценкой продавца.
- Налоговую ставку на арендный доход для вашего статуса и гостиничный налог PBJT.
- Право сдавать в субаренду в договоре лизхолда.
Подборка вилл находится в разделе недвижимости на Бали, а частые ошибки покупателей мы собрали в статье о рисках покупки на Бали. Общий раздел о рынке находится на странице Индонезии.
