Покупка виллы на Бали на стадии строительства укладывается в понятную последовательность. Сначала вы выясняете, какое право получаете: аренду, Hak Pakai или квартиру по strata title. Затем проверяете землю в земельном офисе, зонирование участка и разрешение на строительство PBG. Только после этого подписываете договор у нотариуса и платите поэтапно, привязывая каждый платёж к подтверждённому ходу стройки. Завершает цепочку сертификат пригодности к эксплуатации SLF, без которого готовым домом пользоваться нельзя.
Большинство балийских вилл на этапе строительства продаётся по договору аренды, и это определяет уровень защиты. Если объект оформляется как дом или квартира с титулом, покупателя защищает жилищное законодательство. Если это лизхолд, защищает только договор. Поэтому проверки до подписания здесь значат особенно много.
Ниже мы проходим шаги по порядку и объясняем, кто за что отвечает, какие документы нужно увидеть своими глазами и где чаще всего возникают проблемы. Ситуация описана по состоянию на октябрь 2026 года.
Кто есть кто: нотариус и PPAT
В индонезийской сделке участвуют две фигуры, которые иногда совмещаются в одном человеке. Нотариус (notaris) составляет аутентичные акты: предварительный договор купли-продажи PPJB, договоры аренды и учредительные документы компаний. PPAT, чиновник по земельным актам, оформляет документы, которые передают или создают зарегистрированные права на землю: акт купли-продажи AJB и акт о предоставлении Hak Pakai на частной земле. После этого акт регистрируется в земельном офисе BPN.
Перед составлением AJB чиновник PPAT проверяет подлинность сертификата в земельном офисе и вправе подписать акт только после того, как продавец заплатил подоходный налог PPh, а покупатель налог на приобретение BPHTB. Hak Pakai начинает действовать с момента регистрации, и владелец получает сертификат; незарегистрированный акт не связывает третьих лиц. Поэтому подписанный акт без регистрации ещё не делает вас владельцем.
Шаги 1 и 2. Бронирование и проверка земли
Бронирование и выбор структуры
Обычно всё начинается с бронирования объекта у застройщика. Законной формы для этого этапа нет, условия брони определяет договор, поэтому прочитайте, на каких условиях возвращается бронировочный платёж. На этом же шаге нужно точно понять, какое право вы покупаете. Чем отличаются лизхолд, Hak Pakai, strata title и компания PT PMA, мы подробно разобрали в статье о том, может ли иностранец купить недвижимость на Бали.
Сразу договоритесь и о валюте. Регламент Банка Индонезии PBI 17/3/PBI/2015 обязывает использовать рупию в расчётах внутри страны и указывать цены только в рупиях. Застройщики, работающие с иностранцами, часто показывают цены в долларах, но в договоре и при оплате внутри Индонезии ориентироваться нужно на рупию.
Проверка земли и продавца
Начните с базовых проверок. Сертификат на землю (для частной земли это SHM, сертификат Hak Milik) и имя собственника нужно сверить напрямую в земельном офисе BPN. Если человек, указанный в сертификате, на сделке не присутствует, работать через посредника не стоит. Справка районного суда должна подтвердить, что споров по участку нет. Наконец, нужно убедиться, что оплачен ежегодный налог на землю и строения PBB: стандартный документ для этого называется SPPT PBB.
Земля на Бали часто принадлежит семье, поэтому убедитесь, что получены все нужные семейные согласия и нет наследственных споров. Какие подписи требуются юридически, определит юрист.
Если вы покупаете дом или квартиру с оформлением Hak Pakai, на этом же этапе стоит проверить два условия, которые касаются уже вас, а не продавца. Первое касается цены: для Бали минимальная цена для иностранца составляет 5 млрд рупий за дом на земле и 2 млрд рупий за квартиру, а площадь участка ограничена 2000 кв. м; актуальность порога подтверждает нотариус. Второе касается документов о пребывании: закон говорит об иммиграционных документах, а на практике нотариусы и земельный офис обычно просят KITAS или KITAP. Лучше выяснить это до брони, чем перед подписанием.
Шаг 3. Зонирование и соответствие территориальному плану
Следующая проверка касается того, можно ли на этом участке строить виллу вообще. Запросите проверку зоны участка, так называемую проверку ITR. Территориальный план провинции закреплён в постановлении Perda Provinsi Bali № 2/2023 на период с 2023 по 2043 год, а с 2026 года действует Perda № 4/2026, которое ограничивает перевод продуктивных сельскохозяйственных земель под коммерческое использование. На участке в сельскохозяйственной или зелёной зоне виллу законно не построить.
Отдельный документ подтверждает соответствие использования участка территориальному плану, KKPR. Там, где есть цифровой детальный план RDTR, интегрированный в государственную систему OSS, подтверждение выдаётся автоматически; в остальных местах нужно отдельное согласование PKKPR. В 2026 году из-за задержек с обработкой заявок в OSS пошли слухи об отмене KKPR. KKPR никто не отменял, и у застройщика его нужно спросить. Подробно о зонах и запретах мы пишем в материале о зонировании на Бали.
Шаг 4. Разрешение PBG и сертификат SLF
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) означает разрешение на строительство, которое заменило прежнее IMB после принятия Закона о создании рабочих мест и постановления PP 16/2021. Начинать стройку можно только после получения PBG. Если у здания есть IMB, выданное до PP 16/2021, оно действует до окончания своего срока.
SLF (Sertifikat Laik Fungsi) выдаёт региональная администрация, подтверждая, что здание пригодно к использованию, и получить его нужно до того, как зданием начнут пользоваться. Для отдельных и блокированных домов он действует 20 лет, для остальных зданий 5 лет; продление требует технического осмотра, а санкции за нарушения доходят до сноса.
Для строящейся виллы смысл простой: PBG должно существовать до начала работ, а SLF должно появиться до того, как вы въедете или начнёте сдавать дом. Если вы покупаете уже построенную виллу, проверьте, что PBG или IMB и SLF есть и соответствуют фактическому зданию. Что бывает без разрешений, показал июль 2025 года: власти Бали и округа Бадунг начали снос 48 строений на пляже Бингин, построенных без разрешений на охраняемой или государственной прибрежной земле.
Шаг 5. Договор и график платежей
Если объект продаётся с титулом
Для продажи застройщиком домов и квартир по жилищному законодательству действует регламент Permen PUPR 11/PRT/M/2019. Предварительный договор PPJB оформляется нотариальным актом, и у покупателя должно быть не меньше 7 дней на изучение проекта договора. Застройщик может подписать PPJB только тогда, когда у него есть сертификат на землю и разрешение на строительство, проложены дороги и дренаж и выполнено не менее 20% строительства по заключению консультанта. Если застройщик срывает объявленные сроки, покупатель может расторгнуть договор и получить полный возврат в течение 30 дней; если же покупатель не платит после подписания PPJB, застройщик удерживает внесённые суммы в пределах 10% цены. Перед подписанием проверьте у нотариуса, что эти правила не менялись.
Если объект продаётся в лизхолд
Большинство вилл на Бали на этапе строительства продаются по договорам аренды, к которым этот жилищный регламент может не применяться. Тогда все гарантии нужно прописывать в договоре. Обычно платят поэтапно: депозит, как правило от 10 до 30%, затем платежи по этапам (выдача разрешения, стадии строительства) и остаток при сдаче; некоторые застройщики предлагают и более длинные рассрочки, например 36 ежемесячных платежей. Это условия застройщиков, а не регулируемые нормы.
Платежи привязывайте к подтверждённому ходу строительства, до оплаты убедитесь, что PBG выдано (у некоторых застройщиков депозит возвращается, если PBG не получат), и проверьте историю застройщика. Как устроен сам договор аренды и что в нём должно быть о продлении, мы разбираем в статье о лизхолде на Бали.
Шаг 6. Налоги, подписание и регистрация
При покупке права с титулом продавец платит окончательный подоходный налог 2,5% от большей из двух величин, цены сделки или государственной оценки, а покупатель платит налог на приобретение BPHTB по ставке до 5%. Вознаграждение PPAT вместе со свидетелями не может превышать 1% от суммы сделки в акте, а отдельные услуги вроде проверки сертификата и регистрации оплачиваются сверху. Затем акт подписывается у PPAT, регистрируется в BPN, и выдаётся сертификат.
При покупке новой постройки у застройщика, зарегистрированного плательщиком НДС, к цене добавляется налог на добавленную стоимость. С 1 января 2025 года базовая ставка составляет 12%, но для всего, кроме предметов роскоши, она применяется к базе в 11/12 цены, так что фактически выходит 11%. В 2026 году действует государственная льгота по НДС на новое готовое жильё стоимостью до 5 млрд рупий, при которой государство берёт на себя НДС с первых 2 млрд рупий цены; иностранцы с индонезийским налоговым номером NPWP тоже в числе получателей, но для лизхолд-вилл она не предусмотрена, так что в арендной сделке рассчитывать на неё не стоит. Полный перечень расходов с НДС и ежегодными налогами есть в материале о налогах и расходах владельца виллы.
Вся последовательность в одной таблице
| Шаг | Кто участвует | Ключевой документ | Что проверить |
|---|---|---|---|
| Бронирование | Покупатель и застройщик | Договор брони | Условия возврата, тип права, валюта в рупиях |
| Проверка земли | Юрист, BPN, районный суд | Сертификат (SHM), SPPT PBB | Имя собственника, отсутствие споров, семейные согласия |
| Зонирование | Юрист, OSS | Проверка зоны, KKPR | Участок не в сельскохозяйственной или зелёной зоне |
| Разрешения | Застройщик, региональная администрация | PBG, позже SLF | PBG выдано до начала работ; SLF до использования |
| Договор | Нотариус | PPJB или нотариальный договор аренды | 7 дней на изучение, привязка платежей к этапам |
| Налоги и сделка | PPAT | AJB или акт о Hak Pakai, регистрация | Оплачены PPh и BPHTB, регистрация в BPN |
Что проверить до первого платежа
- Какое право вы получаете и на каком документе оно будет основано.
- Сертификат на землю и имя собственника, лично в BPN, без посредников.
- Зона участка и KKPR: на сельскохозяйственной земле виллу законно не построить.
- Номер и дата PBG, а для готовой виллы ещё и SLF, совпадающий с фактическим зданием.
- График платежей, привязанный к этапам стройки, и условия возврата денег, если разрешение не выдадут или сроки сорвут.
- С какой даты начинает течь срок аренды, если объект продаётся в лизхолд.
- Планируете сдавать виллу: прочитайте о лицензиях в статье о законной аренде.
Подборка строящихся и готовых вилл находится в разделе объектов на Бали, а общие сведения о покупке в Индонезии собраны на странице Индонезии. Для каждого объекта мы начинаем с документов на землю и разрешений.
