Районы Бали различаются прежде всего не законами, а географией, дорогами и типом земли. Правила владения для иностранца одинаковы по всему острову, ограничения на перевод сельскохозяйственных земель тоже действуют на уровне провинции. А вот налоговые ставки BPHTB и PBB устанавливает каждый округ, и почти все популярные у иностранцев районы находятся в одном из них, Бадунге. Исключения составляют Убуд (округ Гианьяр), Санур (город Денпасар) и Табанан, который сам является отдельным округом.
Цен на виллы, заполняемости и доходности по районам в этой статье нет: цифры из рекламы агентств рыночными данными не являются. Мы рассказываем, где район находится, чем известен, как туда добраться и какие ограничения на землю в нём особенно важны.
Что общего у всех районов
Все районы, о которых идёт речь, кроме Убуда, Санура и Табанана, относятся к округу Бадунг. В сентябре 2024 года центральное правительство готовило мораторий на новые отели и виллы на юге Бали: решение закрывало новые заявки в системе OSS для отелей, вилл, ресторанов, баров и бич-клубов в Денпасаре, Бадунге, Гианьяре, Табанане и на Нуса-Пениде на два года с октября 2024 года. Действует ли оно в 2026 году, уточняйте у юриста.
На уровне провинции правила яснее. В сентябре 2025 года, после наводнений, в которых погибли 18 человек, губернатор Ваян Костер объявил о запрете новых отелей, вилл, ресторанов и подобных коммерческих объектов на продуктивных землях и в зонах водосбора. С февраля 2026 года действует провинциальное постановление Perda № 4/2026, которое ограничивает перевод продуктивных сельскохозяйственных земель под коммерческое использование и запрещает номинальные схемы владения. Для районов, где ещё недавно были рисовые поля, это ключевой фактор, и о нём подробнее в статье о зонировании на Бали.
Западное побережье: Чангу, Переренан, Берава и Семиньяк
Чангу
Чангу, прибрежная деревня с пляжем длиной около 10 км, находится на юго-западном побережье острова, в районе Северная Кута округа Бадунг. Когда-то её окружали рисовые поля, а с начала 2020-х годов она стала одним из самых популярных направлений Бали. На Бату-Болонг много баров и ресторанов, Эхо-Бич является самым западным пляжем Чангу перед Переренаном.
У популярности есть цена. Улица Джалан Райя Чангу и односторонний «шорткат» между Чангу и Беравой известны пробками, а местные дороги, дренаж и системы вывоза мусора не успевают за ростом туризма. Планы городской железной дороги, одна из линий которой должна была пройти через Семиньяк, Бераву и Чемаги, остановились из-за сомнений инвесторов и вопросов окупаемости. Никакого городского рельсового транспорта на Бали сейчас не строится, и рассчитывать на него при выборе района не стоит.
Переренан и Берава
Переренан лежит сразу к западу от Чангу, за Эхо-Бич, и по сути продолжает побережье Чангу. Для участков на бывших рисовых полях здесь особенно важны ограничения Perda № 4/2026 на перевод продуктивных земель. Берава входит в район Чангу и связана с ним тем самым загруженным шорткатом; на плане пока не построенной железной дороги она значилась как место одной из станций.
Семиньяк
Семиньяк относится к району Кута округа Бадунг и расположен на западном побережье сразу к северу от Куты и Легиана. Это смешанный туристический и жилой район, известный дорогими магазинами, ресторанами, спа и отелями и популярный у экспатов.
Полуостров Букит: Улувату, Бингин, Унгасан и Джимбаран
Улувату находится в деревне Пекату района Южная Кута округа Бадунг, на юго-западной оконечности полуострова Букит. Храм Улувату стоит на скале примерно в 70 м над морем. Район известен сёрф-спотами, курортами и виллами вдоль известняковых обрывов, а также опасениями по поводу нагрузки на природу, трафика и масштабного строительства.
Самая показательная история последних лет случилась на пляже Бингин в той же деревне Пекату. С 21 июля 2025 года власти Бали и Бадунга начали сносить 48 строений: виллы, гостевые дома и рестораны, построенные без разрешений на охраняемой или государственной прибрежной земле. Для покупателя на Буките отсюда следует простой вывод: участок у обрыва или у пляжа требует особенно тщательной проверки статуса земли и разрешений.
Джимбаран лежит на «шейке» полуострова Букит, сразу к югу от аэропорта Нгурах-Рай, в районе Южная Кута округа Бадунг. Это прибрежная рыбацкая община и курортное направление, известное ресторанами морепродуктов прямо на пляже и несколькими отелями класса люкс. Близость к аэропорту здесь буквальная: аэропорт находится в Тубане, сразу к северу от Джимбарана.
Юго-восток: Нуса-Дуа и Санур
Нуса-Дуа
Нуса-Дуа, закрытый курортный анклав в Беноа, находится в районе Южная Кута округа Бадунг, примерно в 22 км от Денпасара. Его строили с 1970-х годов; это около 350 гектаров и более 20 курортов, а ядром управляет государственная компания ITDC, теперь InJourney Tourism Development Corporation. С аэропортом и Беноа Нуса-Дуа связывает платная дорога Bali Mandara длиной 12,7 км, большей частью проходящая над морем; её открыли 23 сентября 2013 года, оператор PT Jasamarga Bali Tol. Это единственная действующая платная дорога на Бали.
Санур
Санур находится на восточном побережье, к востоку от Денпасара, примерно в 30 минутах езды от аэропорта, и считается старейшим пляжным курортом Бали. Главная новость района связана с медициной: 25 июня 2025 года президент Прабово открыл особую экономическую зону KEK Sanur, ориентированную на здравоохранение и туризм, и в ней Bali International Hospital, спроектированный при участии Mayo Clinic; управляет больницей Pertamina Bina Medika-IHC.
Для покупателя квартиры здесь есть юридический нюанс. Особые экономические зоны относятся к тем типам зон, с которыми закон связывает возможность иностранного владения квартирой по strata title. Продаются ли иностранцам жилые юниты в KEK Sanur, нужно выяснять по конкретному зданию у нотариуса застройщика. Подробнее о strata title в статье о том, может ли иностранец купить недвижимость на Бали.
Внутренние и сельские районы: Убуд и Табанан
Убуд расположен в одноимённом районе округа Гианьяр, в 2020 году в нём жили 74 800 человек. Город позиционируется как центр искусств и культуры, его окружают фермы, рисовые поля и агролесные участки; здесь находятся Лес обезьян и дворец Пури Сарен Агунг. Экономика зависит от туризма: более трёх миллионов иностранных посетителей в год. Платной дороги до Убуда нет, а ветка железной дороги до него существует только на бумаге.
Для покупателя в Убуде сочетание этих фактов важнее любых красивых видов. Если вокруг города фермы и рисовые поля, то часть предлагаемых участков вполне может оказаться бывшими или действующими сельхозземлями, а их перевод под коммерческое использование провинция с 2025 года ограничивает. Вилла с видом на рисовую террасу возможна, но только на участке, зона которого это допускает, и проверять это нужно по документам, а не по словам продавца. То же относится к сдаче такой виллы гостям: коммерческое использование должно соответствовать и зонированию, и лицензиям.
Табанан является отдельным округом к западу от Бадунга: 839 кв. км и 478 390 жителей на 2024 год. Округ в основном сельскохозяйственный, его называют «рисовым амбаром» Бали. Побережье тянется от пляжа Ньяньи до пляжа Селабих, здесь стоит храм Танах Лот, а рисовые террасы Джатилувих входят в культурный ландшафт субак, внесённый в список ЮНЕСКО в 2012 году. Для такого округа ограничения Perda № 4/2026 на перевод сельхозземель имеют прямое значение.
Платная дорога между Гилимануком и Менгви через Джембрану и Табанан до сих пор не построена. Правительство перестраивает проект в формат государственно-частного партнёрства с укороченным платным участком от Пекутатана, остальная часть станет расширенной национальной дорогой; тендер для инвесторов намечен на конец 2026 года, запуск движения на 2031 год, а прежний инвестор не выполнил финансовых требований. Это планы, а не готовая дорога.
Аэропорт и большие транспортные проекты
Международный аэропорт Нгурах-Рай с января по ноябрь 2025 года обслужил 22 118 214 пассажиров, на 1% больше, чем годом ранее; около 63% из них были международными. Другого международного аэропорта на острове нет. Аэропорт на севере Бали обсуждается годами, но по состоянию на 11 октября 2025 года официального решения о месте не было, проект оставался на стадии изучения. В июле 2026 года план в Кубутамбахане отменили, и министерство сосредоточится на развитии аэродрома Летколь Висну в Булеленге. Покупку на севере острова в расчёте на будущий аэропорт мы бы не планировали.
Районы в одной таблице
| Район | Округ | Чем известен | На что обратить внимание |
|---|---|---|---|
| Чангу, Берава | Бадунг | Популярное направление с начала 2020-х, около 10 км пляжа | Пробки, отстающая инфраструктура, бывшие рисовые поля |
| Переренан | Бадунг | К западу от Чангу за Эхо-Бич | Ограничения на перевод сельхозземель |
| Семиньяк | Бадунг | Смешанный туристический и жилой район, популярен у экспатов | PBG или IMB и SLF у готовых вилл |
| Улувату, Бингин, Унгасан | Бадунг | Скалы, сёрфинг, курорты; снос 48 строений в Бингине в 2025 году | Статус прибрежной земли и разрешения |
| Джимбаран | Бадунг | Рядом с аэропортом, рыбацкая община и отели | Обычные проверки земли и зонирования |
| Нуса-Дуа | Бадунг | Курортный анклав около 350 га под управлением ITDC, платная дорога | Кто управляет землёй и на каком праве |
| Санур | Денпасар | Старейший курорт, KEK Sanur и международная больница с 2025 года | Допускает ли здание иностранное владение квартирой |
| Убуд | Гианьяр | Центр культуры, рисовые поля, более 3 млн иностранных гостей в год | Нет платной дороги, сельхозземли вокруг |
| Табанан | Табанан | Сельскохозяйственный округ, Танах Лот, Джатилувих | Сельхозземли, платная дорога только в планах |
Что проверить, выбрав район
- Зону конкретного участка, а не района в целом: в одном и том же районе соседние участки могут иметь разный статус.
- Бывшие рисовые поля и зоны водосбора отдельно, с учётом решения губернатора 2025 года и Perda № 4/2026.
- У побережья и обрывов: статус прибрежной земли, PBG и SLF, как показал пример Бингина.
- Ставки BPHTB и PBB своего округа у нотариуса, подробнее в статье о налогах и расходах.
- Планируете сдавать виллу: требования к лицензии одинаковы для всех районов, о них статья о законной аренде.
Объекты по районам собраны в разделе недвижимости на Бали, а обзор рынка с данными о туризме есть в статье о рынке недвижимости Бали в 2026 году. Общий раздел находится на странице Индонезии.
