«В Дубае нет налогов» — пожалуй, самый растиражированный аргумент в продаже эмиратской недвижимости. И в нём есть значительная доля правды: ОАЭ действительно не взимают с владельцев жилья целый ряд налогов, которые в большинстве стран считаются само собой разумеющимися. Но между «нет налогов» и «нет расходов» — большая разница, и именно её чаще всего опускают в рекламных материалах.
Покупка и владение недвижимостью в Дубае всё равно сопряжены с вполне конкретными платежами: единовременным сбором Земельного департамента (DLD) в размере 4% от стоимости сделки, комиссией агентства, расходами на ипотеку и регистрацию, а также ежегодными сервисными сборами, которые по сути и есть главный регулярный «налог» на владение. А над всем этим — критически важная оговорка, о которой агент по продаже квартиры в Дубае рассказывать не обязан: ваше налоговое резидентство в родной стране может облагать ваш доход и прирост капитала по этому объекту независимо от того, что в самих ОАЭ ставка нулевая.
В этом материале мы разбираем честную картину 2026 года по статьям: какие налоги в Дубае действительно отсутствуют, кто на самом деле платит 4% DLD, из чего складываются регистрационные и ипотечные сборы, сколько составляют ежегодные сервисные платежи, какую долю от цены закладывать на закрытие сделки и почему «без налогов» — это утверждение только со стороны ОАЭ.
Содержание
- Главное: какие налоги Дубай действительно НЕ взимает
- Сбор DLD за перерегистрацию 4%: кто его реально платит
- Регистрация, трасти-офис и сбор за Title Deed
- Расходы, связанные с ипотекой
- Ежегодные сервисные сборы: реальная регулярная статья
- Итоговая стоимость закрытия: закладываем 6–8% сверх цены
- Оговорка о налогах в родной стране (резидентство имеет значение)
- «Без налогов» против «за вычетом сборов»: ваша настоящая эффективная стоимость
Главное: какие налоги Дубай действительно НЕ взимает
Начнём с того, что в лозунге «0% налогов» правда. В Дубае в 2026 году на местном уровне отсутствует ежегодный налог на недвижимость, отсутствует налог на прирост капитала и отсутствует налог на доход от аренды. Это и есть фундамент инвестиционной привлекательности эмирата для иностранного капитала.
Что это означает на практике? Если вы владеете квартирой в Дубае и сдаёте её в аренду, с самого арендного дохода ОАЭ не удерживают налог. Если вы через несколько лет продаёте объект дороже, чем купили, с этой прибыли (прироста капитала) ОАЭ тоже не берут налог. И — в отличие от многих стран, где владелец каждый год платит муниципальный или государственный налог на недвижимость просто за факт владения, — здесь такого ежегодного налога на собственность нет.
Для инвестора это принципиальная разница в самой экономике сделки: значительная часть доходности, которая в других юрисдикциях «съедается» налогами на каждом этапе (владение, аренда, продажа), здесь остаётся у собственника. Именно поэтому к расчёту реальной доходности в Дубае нужно подходить иначе — отталкиваясь не от налогов, а от сборов и регулярных расходов, о которых речь пойдёт ниже. Конкретные объекты с их параметрами удобно смотреть сразу в каталоге недвижимости.
Но — и это ключевой нюанс всей статьи — «0% налогов» относится к стороне ОАЭ. Это не значит, что налогов не будет нигде в мире: ваше налоговое резидентство в другой стране может менять картину радикально. К этой оговорке мы вернёмся в разделе 7.
Сбор DLD за перерегистрацию 4%: кто его реально платит
Самый крупный единовременный платёж при покупке — это сбор Земельного департамента Дубая за перерегистрацию права собственности. Он составляет 4% от стоимости сделки. Формально этот сбор разделён пополам — 2% платит продавец и 2% покупатель, — но на практике его очень часто целиком оплачивает покупатель.
Здесь важно понимать разницу между юридической теорией и рыночной практикой. Официальное «разделение 2/2» — это то, как сбор формально структурирован. Но в реальных переговорах, особенно на рынке покупателя или при покупке у застройщика, итоговые 4% нередко ложатся на плечи покупателя полностью. Поэтому при планировании бюджета разумнее закладывать все 4% на себя, а распределение сбора между сторонами рассматривать как предмет переговоров, а не как гарантию.
На объекте за 2 000 000 дирхамов эти 4% — это 80 000 дирхамов. Сумма достаточно весомая, чтобы заранее включить её в расчёт, а не обнаружить «сюрпризом» на этапе закрытия сделки. Для строящегося жилья регистрация по системе Oqood также происходит по ставке около 4% от стоимости, что делает этот сбор универсальной крупнейшей статьёй закрытия как для готовых, так и для off-plan объектов.
Регистрация, трасти-офис и сбор за Title Deed
Помимо 4% DLD, сделка сопровождается рядом фиксированных административных сборов — небольших по сравнению с основным, но обязательных. Главные из них — это сбор трасти-офиса (registration trustee), через который проходит оформление перехода права, и сбор за выпуск Title Deed (свидетельства о праве собственности).
Конкретные цифры на 2026 год: сбор трасти-офиса составляет около 4 000 дирхамов для объектов стоимостью до 500 000 AED и около 4 200 дирхамов для объектов дороже 500 000 AED; выпуск Title Deed для квартир обходится примерно в 580 дирхамов. Эти суммы фиксированные и почти не зависят от цены объекта (за исключением порога 500K для трасти-офиса), поэтому в процентном выражении от крупной сделки они почти незаметны, но в бюджет закрытия их всё равно нужно внести.
| Сбор | Размер | Характер |
|---|---|---|
| Перерегистрация DLD | 4% от стоимости сделки | Крупнейшая статья; формально 2%/2%, на практике часто полностью на покупателе |
| Трасти-офис (registration trustee) | ~4 000 AED (до 500K) / ~4 200 AED (свыше 500K) | Фиксированный |
| Выпуск Title Deed (квартира) | ~580 AED | Фиксированный |
Эти платежи относятся к категории неизбежных: они проходят через государственные структуры и не подлежат обсуждению. Зато их легко спрогнозировать заранее — в отличие от сервисных сборов, диапазон которых куда шире (об этом ниже).
Расходы, связанные с ипотекой
Если вы покупаете за наличные, этот раздел можно пропустить. Но если сделка финансируется ипотекой, к закрытию добавляется ещё несколько статей, связанных с регистрацией залога и оформлением кредита.
Ключевая фиксированная цифра: регистрация ипотеки добавляет около 0,25% от суммы кредита плюс примерно 290 дирхамов за саму регистрацию. То есть при кредите в 1 000 000 дирхамов регистрация залога обойдётся примерно в 2 500 + 290 дирхамов. К этому, как правило, добавляются банковские комиссии — за рассмотрение заявки (arrangement fee) и за оценку объекта (valuation), — которые зависят от конкретного банка и продукта.
Главный вывод для финансируемого покупателя: ипотека увеличивает совокупную стоимость закрытия по сравнению с покупкой за наличные. Само по себе финансирование может быть выгодной стратегией (плечо повышает доходность на вложенный капитал), но «на входе» оно стоит дополнительных процентов и фиксированных сборов, и это нужно закладывать в расчёт заранее.
Ежегодные сервисные сборы: реальная регулярная статья
Если 4% DLD — это крупнейший единовременный платёж, то ежегодные сервисные сборы (service charges) — это главный регулярный расход, который, по сути, и играет роль «налога» на владение в Дубае. Они идут на содержание здания и общих зон: уборку, охрану, обслуживание лифтов, бассейнов, систем кондиционирования и инфраструктуры комплекса.
Размер сервисных сборов составляет примерно от 10 до 30 дирхамов за квадратный фут в год в зависимости от района, типа здания и уровня инфраструктуры. Это очень широкий диапазон, и именно он зачастую определяет разницу между привлекательной «брутто»-доходностью и куда более скромной «нетто».
Покажем масштаб на простом примере. Для квартиры площадью 1 000 кв. футов сервисный сбор в нижней части диапазона (10 AED/кв. фут) — это 10 000 дирхамов в год, а в верхней (30 AED/кв. фут) — уже 30 000 дирхамов в год. Разница в 20 000 дирхамов ежегодно напрямую вычитается из вашего арендного дохода и может «срезать» чистую доходность на один-два процентных пункта.
| Площадь объекта | Сервисный сбор ~10 AED/кв. фут/год | Сервисный сбор ~30 AED/кв. фут/год |
|---|---|---|
| ~500 кв. футов (студия) | ~5 000 AED/год | ~15 000 AED/год |
| ~1 000 кв. футов (1 спальня) | ~10 000 AED/год | ~30 000 AED/год |
| ~1 500 кв. футов (2 спальни) | ~15 000 AED/год | ~45 000 AED/год |
Важная оговорка: сервисные сборы сильно варьируются от здания к зданию, и приведённый диапазон — это именно ориентир. Прежде чем покупать конкретный объект, обязательно уточните официально опубликованную ставку именно по этой башне — это лучший способ избежать неприятных сюрпризов в расчёте доходности. Премиальные комплексы в прайм-локациях вроде Downtown Dubai или Dubai Marina обычно располагаются в верхней части диапазона из-за богатой инфраструктуры, тогда как объекты в более доступных районах вроде Business Bay и за его пределами могут быть существенно ниже.
Итоговая стоимость закрытия: закладываем 6–8% сверх цены
Сложим всё вместе. Типовая совокупная сумма единовременных сборов и платежей при покупке для стандартного покупателя в 2026 году составляет примерно 6–8% от цены объекта. Это и есть та цифра, которую нужно держать в голове: ценник в объявлении — не конечная стоимость входа в сделку.
Из чего складываются эти 6–8%? Костяк — это 4% DLD (крупнейшая статья), к которым добавляются фиксированные административные сборы (трасти-офис, Title Deed), обычная комиссия агентства, а при наличии финансирования — ещё и ипотечные расходы. Именно сочетание этих статей и выводит итог за пределы «голой» цены.
| Статья | Ориентир |
|---|---|
| Перерегистрация DLD | 4% от стоимости |
| Трасти-офис | ~4 000–4 200 AED |
| Выпуск Title Deed | ~580 AED (квартира) |
| Регистрация ипотеки (если финансирование) | ~0,25% от кредита + ~290 AED + банковские комиссии |
| Итого единовременно (типовой покупатель) | ~6–8% от цены |
Практический совет: на объекте за 2 000 000 дирхамов закладывайте на закрытие сделки ориентировочно 120 000–160 000 дирхамов сверх цены. Точная цифра зависит от того, платите ли вы за наличные или с ипотекой и как распределяется сбор DLD между сторонами. Покупателям строящегося жилья в рассрочку, как правило, стоит ориентироваться ближе к верхней части диапазона — на уровне примерно 7–8% — из-за специфики государственных и административных сборов по такой схеме.
Оговорка о налогах в родной стране (резидентство имеет значение)
Это, возможно, самый важный раздел во всей статье — и тот, который агенты по продажам опускают чаще всего. «0% налогов» — это утверждение исключительно со стороны ОАЭ. Нулевая ставка применяется внутри Эмиратов. Но если вы являетесь налоговым резидентом другой страны — США, государств ЕС, Великобритании и многих других, — ваша родная юрисдикция вполне может облагать налогом ваш мировой доход и прирост капитала, в том числе по недвижимости в Дубае.
На практике это означает следующее. Доход от аренды дубайской квартиры может быть необлагаемым в ОАЭ, но подлежать декларированию и налогообложению по месту вашего налогового резидентства. То же касается прибыли от продажи: ОАЭ не возьмут налог на прирост капитала, но ваша страна — может. Конкретный результат зависит от вашего гражданства, страны налогового резидентства, наличия соглашений об избежании двойного налогообложения и множества индивидуальных факторов.
Здесь важно зафиксировать честную позицию: мы не даём страновых налоговых консультаций и не можем сказать, что именно вы заплатите дома, — это зависит от вашей личной ситуации. Но мы обязаны прямо предупредить, что «налогов нет» в глобальном смысле — это упрощение. Прежде чем рассчитывать чистую доходность, обязательно проконсультируйтесь с налоговым специалистом в вашей юрисдикции. Только так вы получите реальную, а не «эмиратскую» картину доходности.
«Без налогов» против «за вычетом сборов»: ваша настоящая эффективная стоимость
Сведём всё воедино. «Дубай без налогов» — это правда в узком, но важном смысле: на местном уровне действительно нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и налога на доход от аренды. Это реальное и весомое преимущество перед большинством рынков мира.
Но «без налогов» не равно «без расходов». Ваша настоящая эффективная стоимость складывается из трёх слоёв: единовременные сборы при покупке (примерно 6–8% сверх цены, костяк которых — 4% DLD), регулярные ежегодные сервисные сборы (~10–30 AED/кв. фут, главный фактор разницы между брутто- и нетто-доходностью) и потенциальные налоговые обязательства в вашей родной стране. Только сложив все три слоя, вы получаете честную картину, а не маркетинговый лозунг.
Хорошая новость в том, что почти все эти величины поддаются точному расчёту заранее — нужно лишь иметь корректные цифры по конкретному объекту: цену, площадь, опубликованную ставку сервисного сбора по башне и понимание схемы оплаты. Команда Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC (лицензия RERA 40780) помогает инвесторам составить полную смету закрытия и владения по конкретным объектам — с разбивкой 4% DLD, административных сборов, ипотечных расходов и сервисных платежей — ещё до внесения депозита. Напишите нам на [email protected], а вопросы налогообложения в вашей стране резидентства мы рекомендуем дополнительно прорабатывать с местным налоговым консультантом.
