Про Vision 2030 в презентациях говорят примерно одинаково: страна вкладывает сотни миллиардов, значит, недвижимость подорожает. Покупателю, который вот-вот переведёт деньги, эта логика не даёт ничего. Его вопрос устроен иначе: какие именно части программы создают спрос на конкретный квадратный метр и какие части государство уже успело пересобрать.
2026 год отвечает на оба сразу. В январе вступил в силу закон о владении недвижимостью неграждан. В июне Совет министров опубликовал документ о географических зонах и утвердил исполнительный регламент. В том же январе стало известно, что работы по одному из флагманских проектов в Эр-Рияде остановлены, а ещё раньше суверенный фонд PIF срезал расходы по портфелю девелоперских компаний.
Противоречия тут нет. Правовая рамка ускорилась, стройка замедлилась: одна программа на разных стадиях.
Программа создаёт спрос, а не обслуживает его
На зрелом рынке покупатель уже существует, и застройщик просто конкурирует за него. В Саудовской Аравии покупателя создают: рабочие места, приток капитала, туристический поток и жилищная политика формируются решениями государства, а не сложившимся спросом. Прямые иностранные инвестиции в 2024 году составили 119,2 млрд риялов, плюс 24,2% год к году. Трудоспособное население — 25,9 млн человек. Это база, которой у большинства сопоставимых по амбициям рынков просто нет.
Тот же механизм работает и против покупателя. Государство, которое создаёт спрос, создаёт и предложение: национальный инвестиционный цикл — это не только новые жители района, но и новые башни в этом же районе. Цену программа не гарантирует ни в одну сторону.
Механизмы, которые видно в цифрах
Проще всего измеряется туризм. Цель Vision 2030 — 150 млн визитов в год к 2030-му. По данным Министерства туризма, 2025 год закрылся на уровне около 122 млн визитов, плюс 5% год к году, а туристические расходы составили порядка 300 млрд риялов (источник: Arab News). Для недвижимости это гостиничный сегмент, брендированные резиденции и краткосрочная аренда рядом с событийной инфраструктурой.
Жилищная политика устроена иначе, и иностранный покупатель в ней не участвует: она про граждан. Доля саудовских семей, владеющих жильём, достигла 65,4% к концу 2024 года при цели 70% к 2030-му (источник: Ministry of Municipalities and Housing). Но именно она держит в работе ипотечный рынок, подрядчиков и муниципальную инфраструктуру, на которую опирается всё остальное.
И календарь событий: Кубок Азии AFC 2027, Expo 2030 в Эр-Рияде с ожидаемыми более чем 42 млн визитов, чемпионат мира FIFA 2034. Джидда входит в число городов-хозяев и Кубка Азии, и мундиаля. Само по себе событие цену квартиры не поднимает. Оно задаёт срок, к которому должны быть готовы дороги, отели и стадионы.
Календарь катализаторов и чем он обеспечен
| Период | Что происходит | Значение для недвижимости | Статус финансирования |
|---|---|---|---|
| 2026–2027 | Окно входа: закон и карта зон работают | Покупка до операционного подтверждения и до появления вторичных ценовых ориентиров | Зависит от конкретного застройщика |
| 2027 | Кубок Азии AFC, Джидда — город-хозяин | Спрос на гостиницы и краткосрочную аренду | Отдельного подтверждения по бюджетам под этот турнир в открытых источниках нет |
| 2027 | Первая фаза Jeddah Central: стадион, опера, музей, океанариум | 17 000 жилых юнитов и 2 700+ гостиничных номеров в проекте общей стоимостью 75 млрд риялов | Проект PIF; срок первой фазы — заявленный план |
| 2030–2031 | Expo 2030 Riyadh, более 42 млн визитов | Транспорт, гостиницы, деловой спрос | Выведен из-под 20-процентного сокращения PIF; это не бессрочная гарантия |
| 2034 | Чемпионат мира FIFA | Длинный инфраструктурный цикл в городах-хозяевах | Выведен из-под 20-процентного сокращения PIF; это не бессрочная гарантия |
| После 2035 | Зрелая фаза люксового цикла | Выход в ликвидность либо удержание стабилизированного актива | — |
Данные по Jeddah Central — 5,7 млн м², 75 млрд риялов на все фазы, первая фаза к 2027 году (источник: Saudipedia).
Где программа уже отступила
В маркетинговых материалах этой части нет. На заседании совета директоров PIF в декабре 2024 года было одобрено сокращение расходов 2025 года минимум на 20% более чем по сотне портфельных компаний, включая свыше 50 девелоперских структур; отдельные бюджеты урезаны до 60%. Сильнее всего пострадали самые амбициозные и самые медленные по возврату проекты. Бюджеты, привязанные к Expo 2030, чемпионату мира 2034 года и Азиатским зимним играм 2029 года, из-под сокращения вывели (источник: AGBI). Это решение по одному бюджетному циклу, а не обещание финансирования навсегда.
27 января 2026 года стало известно об остановке работ по Mukaab, кубическому небоскрёбу в центре района New Murabba в Эр-Рияде. Всё, что дальше выемки грунта и свайного поля, приостановлено, пока PIF пересматривает финансирование и целесообразность. Завершение всего района сдвинуто с 2030 на 2040 год, при этом застройка окружающей недвижимости продолжается (источник: Gulf Business).
Фон бюджетный. 2026 год сведён с доходами около 1,15 трлн риялов, расходами 1,31 трлн и дефицитом 165 млрд, то есть 3,3% ВВП (источник: Arab News); на капитальные расходы приходится 162 млрд риялов (источник: Middle East Briefing). Чувствительность к нефти высокая: по независимой оценке AGSI, при цене 65 долларов за баррель вместо заложенных примерно 72 дефицит вырос бы до 260 млрд риялов, или 5,2% ВВП (источник: AGSI). Это расчёт аналитиков, а не официальный прогноз министерства финансов.
Карта зон — это карта тех же гига-проектов
Здесь две линии сходятся. Иностранец может покупать только внутри утверждённых зон, а не по всему городу. В Эр-Рияде их девять: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, зона King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard и участки транзитно-ориентированной застройки вдоль метро. В Джидде — 57 зон, включая Jeddah Central.
Посмотрите на этот список ещё раз. New Murabba — тот самый район, срок которого только что сдвинули на десять лет. Право собственности и риск исполнения государственной программы покупаются одним пакетом. «Купить в Эр-Рияде» и «купить в разрешённой зоне» — не одно и то же, а внутри зоны проекты идут с очень разной скоростью.
Карту ведёт REGA. Регулятор публично называет её отправной точкой, а не финальным документом, и графика расширения не даёт (источник: Enterprise KSA). Рассчитывать на то, что вашу зону добавят позже, не на чем. Резиденты подают заявку через платформу «Saudi Properties», нерезиденты начинают процесс через посольства и консульства (источник: Middle East Briefing). Штрафы за нарушение режима доходят до 10 млн риялов, а объект, купленный на недостоверных данных, может быть продан с публичных торгов. Мекка и Медина живут по отдельному ограничительному режиму; Palmera там не работает.
Джидда как отдельная ставка внутри программы
Джидда получает от Vision 2030 другой набор драйверов, чем столица. Это выход к Красному морю: набережная, марины, курортный и яхтенный формат, международный турист. Событийный движок работает круглый год, от «Формулы-1» и кинофестиваля Красного моря до Кубка Азии 2027 и статуса города-хозяина чемпионата мира 2034 года. И есть заметный дефицит по-настоящему люксовой гостиничной базы, а брендированные резиденции и отели верхнего сегмента как раз способны переоценить премиальные районы вокруг себя.
57 разрешённых зон против девяти в Эр-Рияде дают и более широкий выбор локаций. Чего это не отменяет: срок первой фазы Jeddah Central — 2027 год, и это заявленный план, а не выполненный факт.
Что из этого попадает в расчёт
Налог на сделку — RETT, 5% от стоимости, администрируется ZATCA (источник: ZATCA). НДС 15% остаётся на услугах вокруг сделки: брокеридж, юристы, оценка. Совокупные расходы на закрытие обычно укладываются в 6–9% от цены там, где основные позиции несёт покупатель. Palmera берёт с покупателя 0%: комиссию платит застройщик.
Если рассматриваете землю, а не квартиру, добавьте налог на неосвоенные участки: ставки 2,5% / 5% / 7,5% / 10% от оценочной стоимости в год, а в цикле 2026 года сбор по участкам свыше 5 000 м² был утроен до 10%. В начале 2026 года счета получили более 60 тысяч землевладельцев в Эр-Рияде.
И то, чего у нас нет. Проверенных данных по доходности аренды, цене за квадратный метр, темпам роста цен или объёмам сделок по Саудовской Аравии в открытом доступе сейчас нет. Любая такая цифра в презентации — модель, а не отчётность, и обращаться с ней нужно соответственно. Вопрос резидентства мы тоже не берёмся закрывать общим правилом: связь между покупкой недвижимости и долгосрочным пребыванием подтверждается письменно по каждому конкретному кейсу.
Что спросить до перевода денег
- Письменное подтверждение, что участок находится внутри опубликованной карты зон, с привязкой к документу, а не формулировкой «в Эр-Рияде».
- График сдачи с датами по фазам и условия при просрочке.
- Сервисные сборы и комиссии на выходе, до подписания, а не после.
- Ограничения на перепродажу и правила сдачи в аренду.
- К чему привязан проект по финансированию: к событийной инфраструктуре, бюджет которой уже выводили из-под сокращений, или к объекту, который может уйти в пересмотр.
- Позиция по резидентству, только письменно и только по вашему случаю.
Горизонт удержания под этот цикл — 3–8 лет: вход до операционного подтверждения, стабилизация к 2030-му, событийный пик к 2034-му. Palmera работает только в Эр-Рияде и Джидде, комиссию с покупателя не берёт, платит застройщик. Все шесть пунктов выше проверяются по документам застройщика до перевода денег. Если хотя бы один не подтверждается на бумаге, сделку стоит отложить до тех пор, пока не подтвердится.
