Первый вопрос почти у всех одинаковый: сколько рынок прибавит к Expo. Честного ответа на него нет. Верифицированной статистики цен и доходности по саудовскому жилью в открытом доступе не существует, а закон, разрешающий иностранцам покупать недвижимость в утверждённых зонах, работает только с 22 января 2026 года (источник: Middle East Briefing). Вторичного рынка с накопленной историей сделок для иностранного покупателя пока просто нет.
Есть другой вопрос, на который ответ как раз имеется: сколько лет придётся держать актив и что должно произойти за это время, чтобы у него появился следующий покупатель. Расписание событий, вокруг которых выстроена вся капитальная программа Королевства, опубликовано и расписано на десять лет вперёд.
Покупаете вы, по сути, именно это расписание. Не обещанную доходность, а календарь.
Событие — это не выплата
Чемпионат мира не платит владельцу квартиры. Платит то, что построено к нему и осталось после: метро, аэропорт, отели, рестораны, офисы компаний, пришедших обслуживать поток. Деньги вкладывают за пять-семь лет до события, краткосрочная аренда пикует в его месяцы, а переоценка самого актива происходит позже, когда становится видно, что инфраструктура работает и без турнира.
Отсюда неудобное следствие. Покупать «под событие» почти бессмысленно, если ключи вы получаете в год события: вы заходите в точке максимальной цены и максимального конкурирующего предложения. Деньги приносит владение на отрезке между стройкой и подтверждением.
Календарь 2026–2035
Ниже только то, что имеет опубликованную дату или официальный статус. Прогнозов цен здесь нет: подтверждённых источников по ним у нас тоже нет.
| Период | Что происходит | Что это значит для владельца |
|---|---|---|
| 2026–2027 | Закон о владении недвижимостью не-саудовцами в силе с 22 января 2026; карта разрешённых зон опубликована 23 июня 2026 | Вход до операционного подтверждения и до того, как сформируется вторичка |
| 7 января — 5 февраля 2027 | Кубок Азии AFC: Эр-Рияд, Джидда, Аль-Хобар | Первая полноценная нагрузка на гостиничную и транспортную инфраструктуру |
| 2027–2030 | Сдача объектов, выход на операционный режим | Проверяется застройщик, а не рынок |
| 1 октября 2030 — 31 марта 2031 | Expo 2030 в Эр-Рияде, шесть месяцев | Пик внешнего спроса и максимальная видимость рынка |
| 2031–2033 | Пост-Expo | Главная проверка: остаётся ли спрос без события |
| 2034 | Чемпионат мира FIFA (даты не объявлены) и Азиатские игры в Эр-Рияде | Второе окно выхода, но с неизвестным месяцем |
| 2035 и далее | Зрелый люксовый цикл | Продажа в ликвидность либо удержание стабилизированного актива |
2027: репетиция, которую обычно не считают
Кубок Азии AFC пройдёт с 7 января по 5 февраля 2027 года в трёх городах: Эр-Рияд, Джидда и Аль-Хобар (источники: AFC; SPA). Месяц непрерывной загрузки отелей, аэропортов и транспорта. Первый случай, когда обещанная операционная модель проверяется под реальной нагрузкой, а не в презентации.
Для владельца тут есть и второй смысл. Карта разрешённых зон и исполнительный регламент появились только 23 июня 2026 года, так что к январю 2027-го первым сделкам иностранных покупателей будет всего несколько месяцев от роду. Примерно с этого момента и начнут появляться первые ориентиры по перепродаже. Какими они окажутся, сейчас не скажет никто.
Expo 2030: шесть месяцев, а не один день
Всемирная выставка в Эр-Рияде пройдёт с 1 октября 2030 по 31 марта 2031 года на площадке в шесть миллионов квадратных метров; организаторы рассчитывают более чем на 40 млн посещений (источники: Royal Commission for Riyadh City; BIE).
Это единственный катализатор в календаре с длинным окном. Полгода непрерывного потока устроены совсем иначе, чем месяц турнира. И это единственное событие, к которому город обязан подойти с законченной транспортной системой, а не с планами.
Основа уже уложена: метро Эр-Рияда, шесть линий, 85 станций, 176 км (источник: RCRC). Движение открывали поэтапно с 1 декабря 2024 года, последняя линия пошла 5 января 2025-го (источник: RCRC). Для покупателя это не абстрактный плюс: участки транзитно-ориентированной застройки вдоль линий метро входят в число девяти зон Эр-Рияда, где иностранцу вообще разрешено покупать.
Риск лежит с другой стороны. Никто не может заранее сказать, удержится ли спрос после закрытия выставки и насколько сильным будет откат в Эр-Рияде. Поэтому 2031–2033 годы в этом календаре важнее самого Expo.
2034: два события и ни одной даты
Саудовскую Аравию утвердили хозяйкой чемпионата мира 2034 года на внеочередном конгрессе FIFA в декабре 2024-го (источник: FIFA). Турнир примут пять городов и пятнадцать стадионов, четыре из них в Джидде (источник: Saudipedia).
Дат нет до сих пор. Летом в Королевстве регулярно выше 40 °C, привычное для зимних турниров окно ноября и декабря 2034 года накладывается на Рамадан, а в том же году Эр-Рияд принимает Азиатские игры: права на них город получил ещё в декабре 2020-го (источники: VOA; Olympics.com). Календарь 2034 года плотный, и разводить его будет FIFA вместе с конфедерациями.
Для инвестора отсюда следует одна практическая вещь. План выхода, привязанный к конкретному месяцу 2034 года, строить не на чем. Диапазон 2033–2035 работает.
Эр-Рияд и Джидда живут по разным календарям
В Эр-Рияде календарь состоит из двух больших всплесков: Expo 2030/31 и 2034 год. Иностранная покупка возможна в девяти зонах: KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, район аэропорта имени короля Салмана, SEDRA, Sports Boulevard и TOD-участки вдоль метро. Список короткий, и работает он в обе стороны: ограничивает выбор при входе и сужает круг покупателей при выходе.
У Джидды календарь ровнее. Гран-при «Формулы-1», кинофестиваль Красного моря, Кубок Азии 2027 года и четыре стадиона чемпионата мира дают городу событийную загрузку почти каждый год, а не раз в четыре. Разрешённых зон здесь 57, включая Jeddah Central. И есть то, чего у столицы нет физически: побережье Красного моря, яхтенная инфраструктура и курортный спрос, который не заканчивается вместе с турниром.
Почему это удержание, а не спекуляция
Считать проще всего по издержкам. Налог на сделку с недвижимостью (RETT) — 5% от суммы, администрирует его ZATCA (источник: ZATCA). НДС 15% остаётся на услугах вокруг сделки: брокерских, юридических, оценке. В сумме закрытие обычно стоит 6–9% от цены там, где основные позиции несёт покупатель. Комиссию Palmera покупатель не платит, её платит застройщик.
Купить и продать внутри полутора лет означает заплатить эти 6–9% на входе, снова понести транзакционные издержки на выходе и сделать всё это ради движения цены, которого вам никто не гарантирует. Рабочий горизонт для Саудовской Аравии — от трёх до восьми лет, и внутри него три сценария: стабилизация 2027–2030, полный событийный цикл 2027–2034 и удержание после чемпионата мира как доходного трофейного актива. Самая частая ошибка в таких сделках — продать раньше, чем объект показал операционный результат.
Что может сломать этот календарь
Карта зон способна измениться, и не обязательно в вашу пользу. REGA прямо называет её отправной точкой, а не финальным документом, и никаких сроков расширения не даёт (источник: Enterprise KSA). Расчёт, который держится на том, что ваш район в карту добавят, держится на предположении.
Дальше сроки. События не двигаются, здания двигаются. Задержка сдачи на восемнадцать месяцев не переносит Expo, она просто выбрасывает вас из окна. И поскольку почти всё в стране сдаётся к одним и тем же датам, конкурирующее предложение выйдет на рынок одновременно с вашим.
Отдельно про правовую рамку. Регулирование иностранного владения новое, надзор ведёт REGA через специальный комитет, штрафы доходят до 10 млн саудовских риялов, а объект, купленный на недостоверных данных, может уйти с публичных торгов (источник: White & Case). Резиденты подают заявку через платформу «Saudi Properties», нерезиденты — через посольства и консульства.
Связывать покупку с правом на длительное пребывание мы не будем. Программы долгосрочного пребывания в Королевстве перестраиваются, и позицию по конкретному случаю нужно получать письменно, а не из статьи.
Одна проверка перед сделкой
Возьмите дату передачи ключей из договора и поставьте её рядом с датой события, ради которого вы входите. Ключи в 2031-м: Expo вы не застали, у вас пост-Expo актив, и считать его нужно уже по 2034 году. Ключи в 2029-м: у вас два полных арендных сезона до открытия выставки, и вы платите за них сегодняшней ценой. Объект в обоих случаях может быть один и тот же. Поэтому первый вопрос застройщику не про доходность, а про квартал сдачи, и сверять этот квартал нужно с 1 октября 2030 года.
