Off-plan везде устроен одинаково: деньги вносятся сегодня, объект появляется потом. На зрелом рынке этот разрыв закрывает статистика. Видно, как застройщик сдавал прошлые очереди, по какой цене уходили лоты на перепродаже, сколько тянулась приёмка. В Саудовской Аравии у иностранного покупателя такой статистики нет вообще: закон о владении недвижимостью не-саудовцами работает с 22 января 2026 года, а карту разрешённых зон Совет министров опубликовал только 23 июня 2026-го (источник: Middle East Briefing).
Значит, и вопрос звучит иначе. Не «стоит ли брать off-plan в Эр-Рияде», а «что удерживает мои деньги между первым платежом и ключами и где это удержание заканчивается».
Первая половина ответа лучше, чем ждут покупатели, приехавшие с других рынков: саудовское регулирование off-plan жёсткое. Вторая половина требует прямоты, ради неё эта статья и написана.
Сначала зона, потом проект
Иностранцу в Королевстве разрешают покупать не в городе, а в зоне. В Эр-Рияде их девять: KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, район аэропорта King Salman, SEDRA, Sports Boulevard и участки транзитно-ориентированной застройки вдоль метро. В Джидде их 57, включая Jeddah Central.
Вывод из этого неприятный, но принять его лучше сразу. Сильный проект с хорошим застройщиком может стоять вне зоны, и тогда он вам просто недоступен, каким бы качественным ни был. REGA называет действующую карту отправной точкой, а не финальным документом, и никаких сроков расширения не даёт (источник: Enterprise KSA). Покупка в расчёте на то, что зону добавят, — это ставка, а не инвестиция. Palmera работает только в Эр-Рияде и Джидде и проверяет зону раньше, чем показывает вам хоть что-то.
Wafi: лицензия, без которой продавать нельзя
Продажа единиц до завершения строительства в Саудовской Аравии лицензируется. Платформа называется Wafi, регулятор — REGA. До выдачи лицензии застройщик подтверждает право на землю, представляет утверждённые проектные решения, договоры с проектным консультантом и присяжным аудитором, кредитный отчёт и технико-экономическое обоснование, а также заключает договор эскроу с лицензированным саудовским банком. Строительство должно начаться в течение шести месяцев с даты выдачи лицензии (источник: REGA Wafi).
На этапе маркетинга застройщик не вправе взять с покупателя больше 5% стоимости юнита, и эта бронь уходит на эскроу, а не в кассу компании. Для off-plan проектов существует отдельный реестр квалифицированных застройщиков (источник: REGA). Первый вопрос застройщику — не про виды из окна, а про номер лицензии проекта и запись в реестре.
Эскроу: как он устроен и что реально держит
Механизм описан в исполнительном регламенте закона об off-plan продажах и аренде. На каждый проект открывается отдельный счёт в саудовских риалах с уникальным номером. Списывать деньги можно только на цели проекта; каждое списание идёт по заявке, которую подписывают и проектный консультант, и присяжный аудитор; отдельные категории выплат (обязательства перед государством, возврат средств покупателям, оплата подрядчикам, устранение дефектов) санкционирует REGA. Закрыть счёт по договорённости с застройщиком, без предварительного согласия регулятора, нельзя (источник: REGA, исполнительный регламент). Средства на эскроу защищены от требований кредиторов застройщика. Это принципиально: именно здесь ломаются проекты в нерегулируемых юрисдикциях (источник: Wisefields).
Теперь честная оговорка. Эскроу — не сейф. Юридические разборы закона указывают, что до завершения проекта до 20% стоимости проданных юнитов может списываться на административные, маркетинговые и прочие нестроительные расходы (источник: Wisefields). Счёт защищает деньги от нецелевого вывода и от банкротства застройщика. Он не гарантирует, что стройка идёт в графике.
График платежей: где заканчивается защита
Договор купли-продажи по закону обязан содержать график платежей, последствия просрочки со стороны покупателя, компенсацию за задержку передачи с правом покупателя расторгнуть договор, срок реализации проекта и порядок его продления, а также положения об общем имуществе (источник: Trowers & Hamlins). Конкретные пороги в таблице ниже взяты из исполнительного регламента, статьи 31, 34 и 35 (источник: REGA, исполнительный регламент). Слева то, что закрывает регулирование. Справа то, что остаётся вашим риском.
| Этап | Что закрывает регулирование | Что остаётся вашим риском |
|---|---|---|
| Бронирование | Не более 5% стоимости юнита, средства зачисляются на эскроу проекта | Бронь не заменяет договор; условия и сроки возврата пишутся в тексте, а не подразумеваются |
| Платежи в ходе строительства | Выделенный счёт проекта, списание только на цели проекта, подпись консультанта и аудитора под каждой заявкой | Часть средств уходит на нестроительные расходы; темп стройки регламентом не гарантирован |
| Задержка передачи | Компенсация: для юнитов — не ниже справедливой рыночной аренды за период задержки по оценке аккредитованного оценщика; для освоенных земельных участков — не менее 2% годовых от стоимости продажи | Формулировка «причины вне контроля застройщика» — предмет спора, а не автоматика |
| Дефолт застройщика | Проект считается дефолтным при незавершении в срок с учётом продлений и при приостановке работ свыше 180 дней; REGA вправе назначить другого застройщика, направить средства эскроу на достройку или вернуть деньги покупателям | Сроки самой процедуры не установлены; достроенный объект может отличаться от того, что вы покупали |
| Приёмка и дефекты | Удержание средств на эскроу; предписание устранить дефекты; если работы не начаты в течение пяти дней, регулятор использует удержанные средства или банковскую гарантию | Перечень дефектов составляете вы; чего нет в акте, того для процедуры не существует |
| После передачи ключей | Счёт эскроу закрывается только с согласия REGA | Платежи по графику post-handover находятся вне этого механизма |
Приёмка: дефект-лист — это документ, а не жалоба
Застройщик обязан передать покупателю фактические планы и чертежи объекта и реализовать проект в соответствии с согласованными характеристиками. Дальше работает удержание. Если выявлены строительные дефекты, аудитор блокирует списание, регулятор выдаёт предписание, и при отсутствии реакции в течение пяти дней удержанные средства или банковская гарантия идут на устранение за счёт застройщика; срок удержания могут продлить ещё до шести месяцев. Освободить средства раньше можно, если застройщик предоставит одобренный Управлением по страхованию полис на скрытые дефекты сроком не менее года (источник: REGA, исполнительный регламент, ст. 31).
Отсюда два практических требования. Акт приёмки должен быть постатейным, с датами, фотографиями и подписями обеих сторон: общая фраза «имеются недоделки» юридически не запускает ничего. И спросите заранее, по какому сценарию идёт ваш проект, через удержание на эскроу или через страховой полис. Это разные механизмы возмещения и разная скорость.
Post-handover рассрочка: коммерция, а не защита
Рассрочка после передачи ключей — это условие застройщика, а не элемент регулирования. Вся конструкция эскроу построена вокруг стройки и заканчивается вместе с ней. Счёт закрыт с согласия REGA, и ваши оставшиеся платежи стали обычным договорным обязательством без надзорной надстройки.
Поэтому по такому графику проверяются три вещи, и все три ищутся в тексте договора. В какой момент выдаётся титул: при передаче ключей или после последнего платежа. Что происходит при просрочке: пеня, расторжение, удержание уже внесённого. И на какие деньги вы гасите остаток. Если ответ «сдам в аренду», имейте в виду: подтверждённой статистики по доходности аренды в Саудовской Аравии сейчас нет ни у нас, ни у кого-либо ещё, и любая конкретная цифра доходности, которую вам назовут, взята не из проверяемого источника.
Деньги сверх цены
Налог на сделки с недвижимостью — 5% от стоимости, администрируется ZATCA (источник: ZATCA). НДС 15% на сам переход права в стандартной жилой сделке не начисляется, но применяется к услугам вокруг неё: брокерским, юридическим, оценочным. Совокупные расходы на закрытие обычно укладываются в 6–9% от цены там, где основные позиции несёт покупатель. Комиссия Palmera для покупателя — 0%, её платит застройщик.
Отдельно от этого закон о владении недвижимостью не-саудовцами ввёл сбор при переходе прав с участием иностранных владельцев. На уровне закона его потолок — 5% от стоимости сделки, и RETT он не отменяет (источник: King & Spalding). Исполнительный регламент от 23 июня 2026 года установил действующую ставку на уровне 2% в пользу REGA для разрешённых зон Эр-Рияда, Джидды, а также Мекки и Медины, где режим владения ограничен и Palmera не работает (источник: Greenberg Traurig). Позже это подтвердило и публичное разъяснение ZATCA: 5% RETT остаётся общей ставкой для всех, а сбор для не-саудовцев идёт поверх неё (источник: Saudi Gazette).
Диапазон 6–9% описывает стандартные позиции закрытия сделки. Сбор для не-саудовцев — отдельная строка, и в расчёте вы должны видеть её отдельно, а не растворённой в общей сумме. Как оба платежа лягут на вашу сделку и на каком этапе графика возникнут — вопрос, на который нужен письменный ответ до первого платежа, а не после. Сводные цифры «всё включено», которые ходят по рыночным обзорам, мы не используем: они не сходятся с официальной ставкой ZATCA и ничего не говорят о том, кто и когда платит каждую позицию.
Техническая часть тоже требует времени. Физическому лицу-иностранцу нужны электронный идентификатор Министерства внутренних дел, счёт в саудовском банке и местный номер телефона; заявления и платежи проходят через единую платформу REGA, интегрированную с платёжной инфраструктурой SAMA, там же оформляется титул (источник: Greenberg Traurig). Резиденты подают через платформу «Saudi Properties», нерезиденты начинают процедуру через посольства и консульства Королевства.
Риск исполнения: без смягчения формулировок
Регулирование в Саудовской Аравии сильное. Рынок для иностранного покупателя молодой. Это разные вещи, и вторая первой не лечится.
2026–2027 годы — это окно входа до появления операционных подтверждений и до того, как сложится вторичное ценообразование. Вы покупаете раньше, чем появятся ориентиры перепродажи; это одновременно источник апсайда и источник риска. Календарь катализаторов известен: Кубок Азии 2027 года, где Джидда среди городов-хозяев, Expo 2030 в Эр-Рияде с ожидаемыми более чем 42 миллионами посещений, чемпионат мира 2034 года. Разумный горизонт удержания для Королевства — 3–8 лет через этот цикл, а не полтора года «до сдачи и перепродать».
Дальше то, о чём редко пишут в презентациях. Карта зон может расшириться, а может не расшириться: сроков нет. Санкции за недостоверные сведения при покупке жёсткие: штрафы до 10 млн саудовских риалов, а объект, приобретённый на ложных данных, могут продать с публичных торгов. И ни один консультант, включая нас, сегодня не покажет вам подтверждённую динамику цен по саудовскому жилью для иностранцев, потому что её ещё не накопили.
До первого платежа у вас на руках должны быть шесть вещей: подтверждение, что адрес проекта попадает в разрешённую зону; номер лицензии Wafi и запись застройщика в реестре квалифицированных; реквизиты эскроу-счёта проекта, потому что платёж идёт туда, а не на корпоративный счёт; график платежей с привязкой к этапам и прописанной компенсацией за задержку; порядок приёмки с формой дефект-листа; письменный расчёт всех сборов с указанием, кто и когда их платит. Нет хотя бы одной — вопрос уже не в том, хороший это проект или плохой. Вопрос в том, что вы пока не знаете, что покупаете.
