Купить квартиру в лондонской новостройке, не переезжая в Англию, можно. Закон не ограничивает иностранцев: гражданин любой страны вправе приобрести жильё на своё имя, а право собственности никак не связано с иммиграционным статусом. Сделка при этом идёт строго по английской схеме, и в ней есть точки, после которых отступать дорого.
Коротко путь выглядит так. Вы договариваетесь о цене и платите застройщику за бронирование. Ваш солиситор (юрист, который ведёт сделки с недвижимостью) проверяет договор купли-продажи, договор аренды и права застройщика. Затем происходит обмен контрактами: с этого момента обе стороны связаны обязательствами, а покупатель обычно вносит 10% цены. Если дом ещё строится, по графику идут промежуточные платежи. Когда здание готово, застройщик присылает уведомление о завершении, и примерно за десять рабочих дней вы оплачиваете остаток цены и гербовый сбор.
Ниже мы разбираем каждый шаг глазами покупателя, который живёт за пределами Великобритании и бывает в Лондоне наездами. Налоговые цифры приведены по состоянию на октябрь 2026 года, то есть до осеннего бюджета, который правительство представит 28 октября 2026 года.
Кто может купить и на чьё имя оформить
Ограничений по гражданству нет, а вот по числу владельцев есть. В Англии и Уэльсе юридическими собственниками одного объекта могут быть не больше четырёх человек, каждому должно исполниться 18 лет; для детей недвижимость держат в доверительной собственности (trust). После регистрации имена покупателей и цена сделки становятся публичными: HM Land Registry вносит их в Земельный кадастр, открытый для всех. Тем, кто привык к закрытым сделкам, это стоит учесть заранее.
Покупка через иностранную компанию возможна, но требует отдельной процедуры. Любая зарубежная структура, которая покупает, продаёт, сдаёт в аренду на срок более 7 лет или закладывает землю в Великобритании, сначала регистрируется в Реестре иностранных компаний (Register of Overseas Entities) при Companies House. Компания раскрывает своих бенефициаров или управляющих, их данные проверяет агент, регулируемый в Великобритании, после чего компании присваивают идентификатор Overseas Entity ID, а сведения нужно обновлять каждый год. Сбор за регистрацию на февраль 2026 года составлял 250 фунтов. Без регистрации Земельный кадастр сделку не проведёт, а за нарушения грозят штрафы и даже лишение свободы.
Налоги у компании тоже свои. Для жилья дороже 500 000 фунтов гербовый сбор составляет 17% от всей цены плюс 2% для нерезидента, если компания не подпадает под льготы. Сверху идёт ежегодный налог ATED, а от налога на наследство компания британскую квартиру не защищает. Подробности собраны в наших статьях о гербовом сборе для иностранцев и о налогах для владельцев-нерезидентов. Частному лицу, которое покупает одну квартиру, компания обычно только добавляет расходов.
Шаг первый: бронирование и плата за него
Когда цена согласована, покупатель подписывает с застройщиком соглашение о бронировании (reservation agreement) и вносит плату за бронь. Застройщик снимает квартиру с продажи на оговорённый срок и задаёт график, по которому стороны должны выйти на обмен контрактами.
Размер платы сильно разнится. Обычно это от 10 000 до 50 000 фунтов в зависимости от стоимости квартиры, хотя у крупных массовых застройщиков недорогого жилья суммы гораздо скромнее. Единой типичной цифры нет, поэтому ориентируйтесь на сумму, которую назвал конкретный застройщик.
Вернут ли эти деньги, зависит от застройщика. Если он зарегистрирован в системе New Homes Quality Code, которую ведёт New Homes Quality Board, у соглашения о бронировании есть 14-дневный период охлаждения: в эти две недели покупатель может передумать и получить плату обратно. Отказаться можно и позже, но тогда застройщик вправе удержать заранее раскрытые разумные расходы. Вторая редакция кодекса действует для квартир, забронированных со 2 марта 2026 года. При этом само соглашение о бронировании обязывающее: покупатель, который уходит из сделки, теряет плату, кроме ограниченного круга случаев.
Наш практический вывод такой. После периода охлаждения считайте плату за бронь деньгами под риском, а до подписания выясните, к какому кодексу присоединился застройщик и что написано в самом соглашении. И ещё одно: срок до обмена контрактами в таких соглашениях часто короткий, всего несколько недель. Для покупателя из-за рубежа это главный довод нанять солиситора до того, как платить за бронь, а не после.
Солиситор и проверка происхождения денег
Без юриста сделку в Англии не провести. Покупатель нанимает солиситора или лицензированного специалиста по оформлению сделок (licensed conveyancer), и тот ведёт всё: юридическую проверку, согласование договора, обмен контрактами и завершение, декларацию по гербовому сбору и регистрацию права в Земельном кадастре.
Юрист застройщика присылает пакет документов: проект договора купли-продажи, проект договора аренды (lease), сведения о титуле и ответы на стандартные вопросы. Ваш солиситор задаёт уточняющие вопросы, заказывает справки (searches) и готовит для вас отчёт. В нём должны быть срок аренды, размер земельной ренты, условия сервисного сбора, спецификация отделки и, что особенно важно для покупки на стадии строительства, право застройщика менять итоговую площадь, планировку и спецификацию. Что именно вы получаете по договору аренды, мы подробно объясняем в материале о лизхолде, фригольде и доле во фригольде.
Параллельно идёт проверка, которая у покупателей из-за рубежа занимает больше всего времени. По Правилам о противодействии отмыванию денег 2017 года (статьи 27 и 28) и Закону о доходах от преступной деятельности 2002 года солиситор обязан установить личность каждого клиента и происхождение денег на сделку. Иногда изучают и происхождение состояния в целом, то есть то, как человек его заработал. На практике просят выписки по счетам за несколько месяцев, по которым видно, как копились средства, и документы под заявленный источник средств: справки о доходах, договоры продажи бизнеса или другой недвижимости. Деньги из-за рубежа и подарки от родственников проверяют дольше.
Поэтому наш совет: соберите этот пакет ещё до бронирования. Если деньги прошли через несколько стран и счетов, спокойно выстроить понятную цепочку документов гораздо проще заранее, чем за неделю до обмена контрактами.
Обмен контрактами, промежуточные платежи и крайний срок
Обмен контрактами (exchange of contracts) превращает намерение в обязательство: с этой минуты покупатель юридически связан договором. На этом этапе застройщик обычно требует депозит в 10% цены за вычетом уже внесённой платы за бронь.
Если до сдачи дома далеко, договор может предусматривать дополнительные взносы. Чаще всего это платежи по 5% или 10% цены раз в 6 или 12 месяцев, так что до завершения сделки покупатель может внести до 30% стоимости. Депозит и промежуточные платежи обычно идут из собственных средств покупателя: ипотеку оформляют позже, ближе к завершению.
В договоре на стадии строительства указаны ожидаемая дата завершения и крайний срок (long-stop date). Если к крайнему сроку дом не построен, покупатель вправе расторгнуть договор и вернуть депозиты. Планировать стоит, держа в голове именно крайний срок. Сдача высотных домов в Англии сейчас зависит ещё и от разрешений Регулятора безопасности зданий (Building Safety Regulator), об этом мы подробно пишем в статье о покупке на стадии строительства.
Завершение сделки: уведомление, остаток и гербовый сбор
Когда квартира готова, застройщик направляет уведомление о завершении (notice to complete), обычно с десятью рабочими днями на расчёт. За это время покупатель через солиситора переводит остаток цены и гербовый сбор, который платится именно при завершении. Перед этим принято осмотреть квартиру и составить список недоделок для застройщика; такой осмотр называют snagging. Полное техническое обследование новостройке обычно не нужно.
Покупателя с ипотекой на этом этапе подстерегают две проблемы. Первая: ипотечные предложения обычно действуют от 3 до 6 месяцев, поэтому при покупке на стадии строительства кредит оформляют ближе к завершению, а иногда предложение приходится продлевать. Вторая: банк оценивает квартиру в момент завершения, и если оценка окажется ниже цены договора, разницу покупатель покрывает сам. Какие банки кредитуют нерезидентов и какой первый взнос они ждут, мы разбираем в статье об ипотеке для нерезидентов.
Гербовый сбор считают по ставкам на дату завершения, а не на дату брони или обмена контрактами. Для сделки, которая завершится через два-три года, это значит, что итоговую сумму налога сегодня можно только оценить. Нерезидент платит надбавку 2% поверх всех ставок, а если у покупателя есть другое жильё где угодно в мире, добавляется ещё 5%.
Сколько стоит сама процедура
Цифры ниже приведены по состоянию на октябрь 2026 года, до осеннего бюджета 28 октября 2026 года. Меры, которые правительство только объявило, законом пока не являются, а после бюджета все налоговые суммы нужно перепроверить.
| Статья расходов | Ориентир |
|---|---|
| Услуги солиситора при покупке, в среднем | 1 509 фунтов, включая выплаты третьим лицам и НДС; за лизхолд обычно примерно на 300 фунтов больше |
| Справки местных властей (searches) | от 250 до 450 фунтов |
| Проверки на отмывание денег (AML) | от 6 до 20 фунтов |
| Проверка на банкротство | около 4 фунтов |
| Банковские переводы | от 20 до 30 фунтов |
| Осмотр новостройки на дефекты (snagging) | от 300 до 600 фунтов в зависимости от площади |
| Гербовый сбор (SDLT) | по ставкам на дату завершения; нерезиденту плюс 2%, при другом жилье ещё плюс 5% |
| Сбор Земельного кадастра и расходы на юридический пакет застройщика | взимаются отдельно, сумму уточните у солиситора |
Лондонские фирмы, которые работают с иностранными покупателями, могут брать больше среднего, поэтому просите письменную смету до начала работы. Расчёт гербового сбора с примерами мы вынесли в отдельную статью о Stamp Duty для иностранцев, а постоянные расходы после покупки описаны в материале о содержании квартиры.
Чего покупка не даёт
Квартира в Лондоне не открывает дорогу к визе или виду на жительство: покупка жилья не даёт права жить в Великобритании. Инвесторская виза Tier 1 (Investor) закрыта для новых заявителей с 17 февраля 2022 года, и подать заявление на новую визу этого типа нельзя. Вложения в недвижимость для неё и раньше не засчитывались. Вопросы переезда разумно обсуждать с регулируемым иммиграционным консультантом.
Не стоит рассчитывать и на государственную помощь. Программа Help to Buy закрылась для новых заявок 31 октября 2022 года и в любом случае предназначалась только для тех, кто впервые покупал жильё для собственного проживания. Новую схему Your First Home объявили 26 сентября 2026 года: взнос покупателя 2,5% и беспроцентный государственный заём на 20% цены для тех, кто впервые покупает новостройку в Англии у участвующих застройщиков. Пока это только предложение. Правила обещали опубликовать в бюджете 28 октября, заявки не принимаются, а о нерезидентах в объявлении ничего не сказано. До публикации правил разумно считать, что покупателям из-за рубежа схема недоступна.
Что проверить перед покупкой
- Зарегистрирован ли застройщик в New Homes Quality Code и что соглашение о бронировании говорит о возврате платы.
- Нанят ли солиситор до оплаты брони и собран ли пакет документов о происхождении денег.
- Срок аренды и размер земельной ренты: по большинству новых договоров аренды с 30 июня 2022 года она символическая, «перечное зерно», но это подтверждает ваш юрист.
- Бюджет сервисного сбора по конкретному дому, в год и за квадратный фут.
- Право застройщика менять площадь и спецификацию, ожидаемая дата завершения и крайний срок.
- Как хранится депозит и какая гарантия на новостройку выдана, например NHBC Buildmark.
- Сумма гербового сбора по сегодняшним ставкам и запас на случай их изменения к дате завершения.
- На кого оформлять квартиру и что выбор означает для налогов при сдаче, продаже и наследовании.
Если вы уже присматриваетесь к конкретным домам, загляните в подборку лондонских новостроек. Общая информация о рынке собрана на странице Palmera о Великобритании.
