Нерезидент может взять ипотеку на квартиру в Лондоне, но не в любом банке и не на тех условиях, к которым привыкли британцы. Кредитует иностранцев ограниченное число организаций: международные и экспатские подразделения крупных банков, специализированные кредиторы и частные банки. Работают они, как правило, через специализированных брокеров и часто только с жителями стран из своего списка. Первый взнос стоит закладывать от 25% до 40% стоимости, а иногда и больше, и кому-то кредит не предложат вовсе.
Для покупки на стадии строительства есть ещё одна особенность. Депозит при обмене контрактами и промежуточные платежи обычно вносятся из собственных средств, а ипотеку оформляют ближе к завершению сделки, когда банк оценивает готовую квартиру. То есть на первые 10-30% цены кредит не рассчитан.
Состав кредиторов и их условия меняются часто, поэтому любой конкретный вариант нужно проверять у брокера на дату обращения.
Кто кредитует нерезидентов
Несколько примеров. HSBC кредитует нерезидентов только из одобренных стран, Barclays из стран, соответствующих его критериям, NatWest International работает через брокеров. Skipton International выдаёт иностранным заявителям только ипотеку под сдачу (buy-to-let) и после 31 марта 2026 года перестал принимать новые заявки от жителей ЕС. Отдельную нишу занимают частные банки.
Мы приводим эти названия не как рекомендацию и не как гарантию того, что банк вас примет. Списки одобренных стран у каждого кредитора свои и пересматриваются, поэтому первый вопрос брокеру такой: какие кредиторы сегодня работают с жителями страны, где вы живёте и получаете доход. Списки составлены по стране проживания, поэтому для тех, кто живёт не в стране своего гражданства, ответ может оказаться не таким, как ожидалось.
Минимальный доход, который требуют кредиторы, обычно лежит в диапазоне примерно от 40 000 до 100 000 фунтов в год, а единого порога на рынке нет.
Первый взнос: от 25% и выше
Самое заметное отличие от ипотеки для британцев в размере собственных средств. Ориентиры на 2026 год:
| Ситуация покупателя | Ориентир по первому взносу |
|---|---|
| Покупка из-за рубежа в целом | Не меньше 25%, иногда до 40% |
| Жилая ипотека для экспатов и нерезидентов | Кредит обычно не больше 75% стоимости, то есть взнос от 25% |
| Ипотека под сдачу (buy-to-let) | Обычно от 25% до 40% |
| Мало кредитной и финансовой истории в Великобритании или первая покупка там | Часто от 30% до 50% |
Своим клиентам мы говорим так: рассчитывайте внести от 25% до 40% или больше и будьте готовы к тому, что кому-то предложат меньший кредит или не предложат ничего. Если в расчёте покупки нет запаса собственных средств на этот сценарий, сделку лучше не начинать.
Не забудьте и о расходах сверх взноса. Гербовый сбор платится при завершении и для нерезидента с жильём в другой стране составляет от 7% до 19% по частям цены; добавьте услуги солиситора и банковские сборы. Ставки приведены на октябрь 2026 года, до осеннего бюджета 28 октября 2026 года, и меры, которые только объявлены, законом пока не стали. Расчёт гербового сбора мы разобрали в статье о Stamp Duty для иностранцев.
Государственные программы не помогут
Иногда покупатели спрашивают, нельзя ли уменьшить взнос за счёт государственной помощи. Программа Help to Buy закрылась для новых заявок 31 октября 2022 года и предназначалась только для тех, кто впервые покупал жильё для собственного проживания. Новая схема Your First Home, объявленная 26 сентября 2026 года, предполагает взнос покупателя 2,5% и беспроцентный государственный заём на 20% цены для тех, кто впервые покупает новостройку в Англии. Но это пока предложение: правила обещали опубликовать в бюджете 28 октября 2026 года, заявки не принимаются, а о нерезидентах ничего не сказано. Пока правила не опубликованы, исходите из того, что для покупателей из-за рубежа схема недоступна.
Доход в другой валюте
Если вы получаете доход не в фунтах, банк при расчёте платёжеспособности обычно уменьшает его на определённый процент. Для основных валют, таких как доллар США и евро, дисконт обычно составляет от 0% до 15%; дирхам ОАЭ и гонконгский доллар, привязанные к доллару США, оцениваются похоже. Для прочих валют дисконт больше, а часть кредиторов такой доход не учитывает вовсе.
Для покупателей, которые живут и зарабатывают в ОАЭ, это хорошая новость: доход в дирхамах банки оценивают почти так же, как долларовый. Тем, чей доход в других валютах, стоит заранее спросить брокера, какой дисконт применит конкретный кредитор и примет ли он такой доход вообще.
Отдельно проверяют происхождение первого взноса, и документы на иностранном языке могут потребовать в заверенном переводе. Эта проверка идёт параллельно с проверкой солиситора по правилам о противодействии отмыванию денег, поэтому один аккуратно собранный пакет документов экономит время в обоих случаях. Подробно об этом мы писали в статье о покупке новостройки из-за рубежа.
Ипотека при покупке на стадии строительства
Ипотечные предложения в Великобритании обычно действуют от 3 до 6 месяцев с даты выдачи. Поэтому при покупке квартиры, которую сдадут через два-три года, кредит оформляют ближе к завершению сделки, а иногда предложение приходится продлевать. Банк оценивает квартиру именно тогда, и если его оценка окажется ниже цены договора, недостающую сумму покупатель вносит сам.
Посмотрим, как это складывается на практике. При обмене контрактами обычно вносится 10% цены за вычетом платы за бронь, а при длинном строительстве промежуточными платежами до завершения может набраться до 30%. Всё это ваши собственные деньги. Если банк к моменту завершения готов дать 70% или 75% от своей оценки, остаток покрывается кредитом. Но если ему не понравится квартира, дом или ваша ситуация к тому времени, вам придётся либо срочно искать другого кредитора, либо доплачивать из своих средств. Уведомление о завершении обычно даёт около десяти рабочих дней.
Риск заниженной оценки не теоретический. Средняя цена жилья в Лондоне за 12 месяцев до июля 2026 года снизилась на 3,3%, это худший результат среди регионов Англии, а в 2025 году 19,9% продавцов квартир в Англии и Уэльсе продали их дешевле, чем купили. Цена в договоре фиксируется на дату обмена контрактами, а банк оценивает квартиру по рынку на дату завершения.
Из этого следует простое правило: не рассчитывайте на ипотеку как на гарантированную часть финансирования, пока предложение не получено. Начните разговор с брокером задолго до ожидаемой даты сдачи, чтобы успеть получить предложение в срок его действия.
Что банк проверяет в самой квартире
Банк смотрит не только на заёмщика, но и на объект. Вот что стоит проверить заранее.
Гарантия на новостройку
Новые дома обычно продаются с 10-летней гарантией и страховкой от NHBC (Buildmark), Premier Guarantee или LABC Warranty, и ипотечные кредиторы её требуют. Кредиторы ожидают как минимум 10 лет покрытия, причём первые 24 месяца должны покрывать несоответствие строительным нормам и ответственность застройщика, в том числе при его банкротстве.
Для покупателя гарантия полезна и сама по себе. У NHBC Buildmark три части: от обмена контрактами до завершения она защищает депозит или покрывает дополнительные расходы на достройку, если застройщик обанкротится; в первые два года после завершения застройщик обязан устранять заявленные дефекты под гарантию NHBC; с третьего по десятый год действует страховка от ущерба из-за дефектов в отдельных элементах, например в несущих конструкциях. Это не страховка здания от обычных рисков.
Сервисный сбор
У 37% квартир годовой сервисный сбор превышает 1% стоимости квартиры, и часть кредиторов ужесточила требования для таких объектов. Перед покупкой спросите у застройщика бюджет сервисного сбора по конкретному дому.
Пожарная безопасность фасадов
После пожара в башне Grenfell отраслевые организации UK Finance, Building Societies Association и RICS в декабре 2019 года ввели для домов от 18 метров форму EWS1 с оценкой пожарной безопасности наружных стен, и кредитование многих квартир на время остановилось. Позже государственные рекомендации сократили число зданий, которым нужна такая оценка, а крупные банки с января 2023 года вернулись к кредитованию квартир в проблемных домах. Для новостройки в высотном доме спросите сертификат о завершении, который выдаёт Регулятор безопасности зданий, и подтверждение регистрации дома.
Условия для сдачи
Ипотека под сдачу часто требует договоров с арендаторами сроком не меньше шести месяцев, что фактически исключает посуточную сдачу. О правилах аренды подробнее в статье о сдаче квартиры в Лондоне.
Ставки и валютный риск
Базовая ставка Банка Англии составляет 3,75%: на этом уровне её оставили 17 сентября 2026 года, следующее решение ожидается 5 ноября 2026 года. Конкретные ипотечные ставки мы не приводим, потому что они зависят от кредитора и от заёмщика.
Для владельца, который сдаёт квартиру, важно и налоговое изменение: с 6 апреля 2027 года вычет по процентам ипотеки на сданное жильё будет предоставляться по ставке 22%. Это уже закреплено в законе о финансах 2026 года, но, как и прочие налоговые цифры, требует проверки после бюджета 28 октября 2026 года.
Наконец, валюта. Цены, депозиты, сервисный сбор, аренда и ипотечные платежи в Великобритании номинированы в фунтах стерлингов. Если вы зарабатываете или храните деньги в другой валюте, курсовой риск сопровождает каждый платёж: депозит, промежуточные взносы, остаток при завершении, ежемесячные выплаты по кредиту и, в конце, деньги от продажи. При покупке на стадии строительства между первым и последним платежом проходят годы, и курс за это время может сдвинуться в любую сторону.
Что проверить перед покупкой
- Какие кредиторы сегодня работают с жителями вашей страны и принимают доход в вашей валюте, и с каким дисконтом.
- Сколько собственных средств нужно на депозит, промежуточные платежи, гербовый сбор и запас на случай заниженной оценки.
- Когда ожидается завершение и когда нужно подавать заявку, чтобы предложение банка не истекло.
- Какая гарантия выдана на дом и устроит ли она кредитора.
- Бюджет сервисного сбора по отношению к стоимости квартиры.
- Условия ипотеки под сдачу, если вы собираетесь сдавать: минимальный срок аренды и запрет на посуточную сдачу.
- Документы о происхождении средств и переводы, которые понадобятся и банку, и солиситору.
Квартиры в лондонских новостройках собраны в разделе объектов, а общий обзор рынка на странице о Великобритании.
