Квартира на стадии строительства в Лондоне означает такой расклад: вы соглашаетесь с ценой сегодня, при обмене контрактами обычно вносите 10%, при долгой стройке промежуточными платежами можете довести сумму до 30%, а остаток и гербовый сбор платите при завершении, которое может наступить через несколько лет. Депозит на случай банкротства застройщика до сдачи обычно защищает 10-летняя гарантия на новостройку (в пределах лимитов полиса), а у договора есть крайний срок, после которого покупатель может выйти и вернуть депозиты.
Главная особенность последних лет связана с безопасностью зданий. Большинство новых лондонских жилых башен подпадают под режим «зданий повышенного риска», и заселить их можно только после того, как Регулятор безопасности зданий (Building Safety Regulator, BSR) выдаст сертификат о завершении. Поэтому дата сдачи зависит теперь не только от стройки, но и от регулятора.
Ниже разбираем, на что смотреть до подписания, во время стройки и после заселения. Налоговые цифры приведены на октябрь 2026 года, до осеннего бюджета 28 октября 2026 года.
Деньги до ключей: график платежей
Покупка на стадии строительства растянута во времени, и большую часть платежей до завершения покупатель вносит из собственных средств: ипотеку оформляют ближе к сдаче, потому что предложения банков действуют от 3 до 6 месяцев.
| Этап | Что платится | Что важно знать |
|---|---|---|
| Бронирование | Плата за бронь, обычно от 10 000 до 50 000 фунтов в зависимости от стоимости | Единой типичной суммы нет; при регистрации застройщика в New Homes Quality Code действует 14-дневный период охлаждения |
| Обмен контрактами | Обычно 10% цены за вычетом платы за бронь | С этого момента договор обязателен для обеих сторон |
| Промежуточные платежи | Часто по 5% или 10% раз в 6 или 12 месяцев, всего до 30% до завершения | Обычно из собственных средств |
| Завершение | Остаток цены и гербовый сбор | Уведомление о завершении обычно даёт 10 рабочих дней |
Отдельный вопрос, который нужно задать солиситору: как хранится ваш депозит. Он может оставаться у юриста как у независимого держателя (stakeholder) или передаваться застройщику, и это нужно понимать до того, как вы переведёте деньги. О том, как устроена бронь и когда её плату возвращают, мы подробно писали в статье о покупке новостройки из-за рубежа.
Договор: что застройщик вправе менять и когда можно выйти
В договоре на стадии строительства есть несколько пунктов, которые для покупателя важнее цены. Первый касается права застройщика менять итоговую площадь, планировку и спецификацию отделки в определённых пределах. Солиситор должен проверить эти пределы и объяснить их вам.
Второй касается сроков. В договоре указывают ожидаемую дату завершения и крайний срок (long-stop date). Если дом не построен к крайнему сроку, покупатель вправе расторгнуть договор и вернуть депозиты. Ожидаемая дата в этом смысле ориентир, а крайний срок даёт право выйти. Мы не советуем планировать переезд, сдачу или продажу другого жилья по ожидаемой дате.
Третий касается брони. Если застройщик зарегистрирован в New Homes Quality Code, соглашение о бронировании даёт 14 дней, в течение которых можно отказаться и вернуть плату; позже застройщик вправе удержать раскрытые разумные расходы. Вторая редакция кодекса применяется к бронированиям с 2 марта 2026 года.
И ещё одна деталь для покупки в долгом проекте: земельная рента на новых договорах аренды с 30 июня 2022 года ограничена символическим «перечным зерном», но закон не распространяется на договоры, оформленные по контрактам, обменянным до этой даты. В проектах, которые продаются давно, это стоит проверить отдельно.
Гарантия на новостройку: что она покрывает
Новые дома в Англии обычно продаются с 10-летней гарантией и страховкой от NHBC (продукт Buildmark), Premier Guarantee или LABC Warranty; ипотечные кредиторы её требуют. На примере NHBC Buildmark гарантия состоит из трёх частей:
- от обмена контрактами до завершения: защита депозита или покрытие дополнительных расходов на достройку, если застройщик обанкротится;
- первые два года после завершения: застройщик обязан устранять заявленные дефекты, а NHBC гарантирует это обязательство;
- с третьего по десятый год: страховка от ущерба из-за дефектов в определённых элементах, например в несущих конструкциях, с минимальной суммой претензии.
Buildmark не заменяет обычную страховку здания. У других провайдеров структура похожа, но лимиты нужно смотреть в конкретном полисе. Кредиторы при этом ожидают не меньше 10 лет покрытия: первые 24 месяца с ответственностью за несоответствие строительным нормам и за обязательства застройщика, включая банкротство, а с 25-го по 120-й месяц покрытие водонепроницаемости, несущих конструкций и новых систем водоотведения.
Безопасность зданий и сроки сдачи
Закон о безопасности зданий 2022 года ввёл особый режим для «зданий повышенного риска»: от 18 метров или от 7 этажей, в которых не меньше двух квартир. С 1 октября 2023 года строительство такого дома нельзя начать без одобрения Регулятора безопасности зданий (этап Gateway 2). После окончания стройки регулятор должен выдать сертификат о завершении (Gateway 3), а дом нужно зарегистрировать у регулятора до того, как в него кто-то въедет; заселение раньше этого считается уголовным правонарушением. Для покупателя на стадии строительства это значит, что завершение сделки зависит от решения регулятора.
Одобрения шли медленно. Нормативный срок рассмотрения Gateway 2 для новых зданий 12 недель, а в начале 2025 года на деле уходило в среднем 25 недель. По накопившимся старым заявкам медиана к концу 2025 года доходила до 37 недель. В 2026 году ситуация улучшается, но рассчитывайте только на сроки, записанные в договоре, какие бы даты ни называли продавцы.
С 30 сентября 2026 года в новых жилых домах от 18 метров обязательна вторая лестница; проекты, поданные раньше и достаточно продвинувшиеся, защищены переходными правилами. С 1 октября 2026 года застройщики платят сбор за безопасность зданий (Building Safety Levy) с каждого квадратного метра новой жилой площади по ставкам, которые зависят от местного совета; в Бромли, например, это 24,81 фунта за квадратный метр на ранее застроенной земле и 49,63 фунта на прочей. Покупатель напрямую его не платит, но застройщикам сбор обходится дорого: Berkeley, например, в том числе из-за него перестала покупать новые участки.
После заселения: ответственные лица и сервисный сбор
Когда дом повышенного риска заселён, за его пожарную и конструктивную безопасность по закону отвечают «ответственные лица» (Accountable Persons), среди которых есть главное ответственное лицо. Они обязаны оценивать риски и управлять ими, готовить отчёт о безопасности здания (safety case), вести «золотую нить» информации о доме, иметь стратегию работы с жильцами и систему жалоб, а также по запросу давать жильцам и владельцам сведения о пожарной безопасности. Регулятор может потребовать от здания получить сертификат оценки (building assessment certificate), который вывешивается в доме.
Вся эта работа стоит денег, и обычно её стоимость попадает в сервисный сбор. Попросите у застройщика бюджет сервисного сбора для конкретного дома и узнайте, учтены ли в нём расходы на безопасность. Как складываются расходы на содержание лондонской квартиры, мы разбираем в статье о содержании квартиры.
Облицовка и защита владельцев в старых домах
После пожара в башне Grenfell UK Finance, Building Societies Association и RICS в декабре 2019 года ввели для домов от 18 метров форму EWS1 с оценкой наружных стен, и кредитование многих квартир застопорилось. Позже государственные рекомендации сузили круг зданий, которым нужна такая оценка, а крупные банки с января 2023 года вернулись к кредитованию квартир в проблемных домах.
Для существующих зданий с 28 июня 2022 года действует защита владельцев по Закону о безопасности зданий: квалифицированных лизхолдеров освобождают от расходов на замену облицовки и ограничивают их долю в прочих исторических расходах на безопасность, с привязкой к 14 февраля 2022 года. Подпадает ли конкретный договор аренды под защиту, проверяют через государственный сервис Leaseholder Protections Checker. Крупные застройщики, в том числе Berkeley, подписали государственные условия самостоятельного устранения дефектов (Self-Remediation Terms and Contract); Berkeley сделала это 13 марта 2023 года и отвечает за критичные для жизни дефекты пожарной безопасности в зданиях, построенных ею за 30 лет до апреля 2022 года.
Практический вывод такой: для вторичной квартиры запросите статус пожарной безопасности и работ по устранению дефектов, а для новостройки сертификат о завершении от регулятора и подтверждение регистрации дома.
Налог и рынок за время стройки
Гербовый сбор считают по ставкам на дату завершения, а не брони или обмена контрактами; в 2024 году переходную защиту при повышении надбавки получили только договоры, обменянные до 31 октября 2024 года. Ставки в наших статьях указаны по состоянию на октябрь 2026 года, до бюджета 28 октября 2026 года, и меры, которые только объявлены, законом пока не являются. Подробный расчёт есть в статье о Stamp Duty для иностранцев.
Рынок за годы стройки тоже может измениться. Средняя цена жилья в Лондоне за 12 месяцев до июля 2026 года снизилась на 3,3%, а банк оценивает квартиру при завершении и может оценить её ниже цены договора. Сейчас рынок осторожный, покупатели не спешат, и продажи на стадии строительства страдают от этого сильнее, чем продажи готового жилья. Если вы платите из другой валюты, курсовой риск сопровождает каждый платёж от депозита до остатка.
Что проверить перед покупкой
- Зарегистрирован ли застройщик в New Homes Quality Code и какие условия возврата платы за бронь.
- График платежей, их общий объём до завершения и способ хранения депозита.
- Пределы, в которых застройщик может менять площадь и спецификацию, ожидаемая дата и крайний срок.
- Провайдер и условия 10-летней гарантии, лимиты защиты депозита.
- Статус дома у Регулятора безопасности зданий: одобрение Gateway 2 получено или ещё ожидается.
- Бюджет сервисного сбора с учётом обязанностей ответственных лиц.
- Дата обмена контрактами по проекту, если она могла быть до 30 июня 2022 года, и размер земельной ренты.
- Запас собственных средств на гербовый сбор по ставкам на дату завершения и на случай заниженной оценки банка.
Посмотреть проекты, которые продаются сейчас, можно в разделе лондонских новостроек.
