Если вы живёте за границей и владеете квартирой в Лондоне, британские налоги касаются вас в трёх ситуациях. Пока квартира сдаётся, с арендного дохода удерживают подоходный налог: агент перечисляет в налоговую службу HMRC 20% по базовой ставке, если вы не оформили получение аренды без удержания. Когда вы продаёте квартиру, с прибыли платится налог на прирост капитала по ставке 18% или 24%, а сделку нужно задекларировать в течение 60 дней, даже если налога нет. А после смерти владельца квартира входит в облагаемое наследство: ставка 40% с суммы выше необлагаемого порога в 325 000 фунтов, и место жительства владельца этого не меняет.
Все цифры в статье приведены по состоянию на октябрь 2026 года, до осеннего бюджета, который правительство представит 28 октября 2026 года. Часть изменений уже записана в закон и вступит в силу позже, например новые ставки налога на арендный доход с апреля 2027 года. Другие, вроде надбавки к муниципальному налогу для дорогого жилья, только объявлены и законом не являются. После бюджета все цифры нужно перепроверить, а решения по своей ситуации принимать с налоговым консультантом.
| Налог | Когда возникает | Ставка на октябрь 2026 года | Что уже решено на будущее |
|---|---|---|---|
| Подоходный налог с аренды | Каждый налоговый год, пока квартира сдаётся | 20%, 40% или 45% в зависимости от дохода; агент удерживает 20% | С 6 апреля 2027 года 22%, 42% и 47%; удержание 22% |
| Налог на прирост капитала (CGT) | При продаже | 18% или 24%; необлагаемый минимум 3 000 фунтов | Декларация в течение 60 дней после завершения |
| Налог на наследство (IHT) | При смерти владельца и при некоторых дарениях | 40% выше порога 325 000 фунтов | Пороги заморожены до 5 апреля 2031 года |
| ATED | Ежегодно, если квартирой дороже 500 000 фунтов владеет компания | От 4 600 фунтов в год | Переоценка стоимости в апреле 2027 года |
Арендный доход: схема для арендодателей-нерезидентов
В Великобритании действует схема для арендодателей-нерезидентов (Non-Resident Landlord Scheme, NRL). Нерезидентом в её смысле считается владелец, обычное место проживания которого находится за пределами страны; как правило, это человек, который больше шести месяцев в году живёт за границей. Если квартиру сдаёт агент, он обязан удерживать из арендной платы налог по базовой ставке 20% (за вычетом расходов, которые можно учесть) и раз в квартал перечислять его в HMRC. Если агента нет, а аренда превышает 100 фунтов в неделю, удерживать налог должен сам арендатор.
Владелец может подать в HMRC заявление по форме NRL1 и получать аренду целиком, без удержания. Это не освобождение от налога: в таком случае вы сами подаёте британскую налоговую декларацию (Self Assessment) и платите налог по ней. Меняется только порядок: вместо удержания налога у источника вы каждый год сами отчитываетесь перед HMRC, и пропуск срока будет уже вашей проблемой, а не агента.
Вправе ли нерезидент пользоваться британским необлагаемым минимумом дохода (personal allowance), зависит от гражданства и налоговых соглашений, и этот вопрос стоит задать консультанту до первой сдачи.
Ставки на аренду сейчас и с апреля 2027 года
Сегодня доход от сдачи жилья в Англии облагается по обычным ставкам подоходного налога: 20% (базовая), 40% (повышенная) и 45% (дополнительная). С 6 апреля 2027 года, то есть с 2027-2028 налогового года, для доходов от недвижимости вводятся отдельные ставки 22%, 42% и 47%, и они действуют в Англии, Уэльсе и Северной Ирландии. Вычет по расходам на финансирование жилья, то есть по процентам ипотеки, тоже будет предоставляться по ставке 22%.
Это решение уже закреплено законом: ставки на 2027-2028 год установлены статьёй 7 Закона о финансах 2026 года. Изменение распространяется и на нерезидентов, а ставка удержания по схеме NRL вырастет до новой базовой ставки 22%.
Что это значит на практике: если вы планируете сдавать квартиру, считайте доходность уже по ставкам 2027 года. Как устроена сама сдача после реформы арендного права, мы рассказываем в статье о сдаче квартиры в Лондоне.
Продажа: налог на прирост капитала
Нерезиденты платят британский налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT) при продаже жилья в Великобритании, а с 6 апреля 2019 года и при продаже любой британской земли и недвижимости, включая некоторые косвенные продажи через компании, основная стоимость которых приходится на недвижимость.
Ставки для частных лиц в 2026-2027 налоговом году: 18% с прибыли в пределах диапазона базовой ставки подоходного налога и 24% с прибыли сверх него; для доверительных управляющих 24%. Ежегодный необлагаемый минимум составляет 3 000 фунтов.
Главное, о чём забывают продавцы из-за рубежа, это срок. Нерезидент обязан сообщить о продаже в HMRC и заплатить налог в течение 60 дней после завершения сделки (для сделок, завершённых 27 октября 2021 года и позже). Сообщать нужно даже тогда, когда налога нет или продажа принесла убыток. Для этого используется отдельный онлайн-счёт HMRC «Capital Gains Tax on UK property».
Для давних владельцев есть правило о базовой стоимости на 5 апреля 2015 года, но к новым покупкам оно отношения не имеет.
Наследство: лондонская квартира всегда в зоне налога
Налог на наследство (Inheritance Tax, IHT) взимается по ставке 40% с суммы выше необлагаемого порога в 325 000 фунтов. Этот порог и дополнительный порог для жилья (residence nil-rate band) в 175 000 фунтов заморожены до 5 апреля 2031 года: осенний бюджет 2025 года продлил заморозку ещё на год.
С 6 апреля 2025 года сфера действия налога определяется долгосрочным резидентством, а не домицилем. Долгосрочным резидентом считается тот, кто был налоговым резидентом Великобритании не меньше 10 из предыдущих 20 налоговых лет. Тот, кто им не является, платит налог на наследство только с британских активов. Для нашего читателя это означает простую вещь: квартира в Лондоне, которой владеет нерезидент, попадает под британский налог на наследство при его смерти, а в некоторых случаях и при дарении при жизни.
Для тех, кто раньше жил в Великобритании, есть переходное правило. Люди, которые не имели британского домициля 30 октября 2024 года и не являются резидентами в 2025-2026 году и позже, считаются долгосрочными резидентами, только если были резидентами 15 из предыдущих 20 лет и хотя бы в одном из трёх последних. Долгосрочный резидент, который уезжает, сохраняет «хвост» обязательств по всему мировому имуществу от 3 до 10 лет.
Дополнительный порог для жилья нерезиденту доступен только в одном случае: если британское жильё переходит прямым потомкам, например детям и внукам.
Компания или траст не выводят квартиру из-под налога
Распространённая идея «купить через офшор и уйти от налога на наследство» не работает с 6 апреля 2017 года. Доли в закрытых компаниях и партнёрствах, а также займы, стоимость которых приходится на британское жильё, больше не считаются имуществом, исключённым из налога.
Зато компания добавляет собственные налоги. При покупке жилья дороже 500 000 фунтов она платит гербовый сбор по ставке 17% со всей цены плюс 2% как нерезидент. А каждый год платится налог на жильё в собственности компаний (Annual Tax on Enveloped Dwellings, ATED), если квартира стоит больше 500 000 фунтов и ею полностью или частично владеет компания, партнёрство с участием компании или коллективный инвестиционный фонд.
| Стоимость квартиры | ATED с 1 апреля 2026 по 31 марта 2027 года | Для сравнения: 2025-2026 год |
|---|---|---|
| От 500 000 фунтов до 1 млн | 4 600 фунтов | 4 450 фунтов |
| От 1 до 2 млн фунтов | 9 450 фунтов | 9 150 фунтов |
| От 2 до 5 млн фунтов | 32 200 фунтов | 31 050 фунтов |
| От 5 до 10 млн фунтов | 75 450 фунтов | 72 700 фунтов |
| От 10 до 20 млн фунтов | 151 450 фунтов | 145 950 фунтов |
| Свыше 20 млн фунтов | 303 450 фунтов | 292 350 фунтов |
Декларация и оплата ATED подаются до 30 апреля за год, который начинается 1 апреля. Льготы, например для компаний, которые профессионально сдают жильё, не применяются автоматически: их нужно заявить в декларации. Апрель 2027 года станет датой переоценки стоимости. Для частного лица, которое покупает одну квартиру, компания обычно означает ATED, повышенный гербовый сбор и никакой выгоды по налогу на наследство.
Объявлено, но пока не закон
Надбавка к муниципальному налогу для дорогого жилья (High Value Council Tax Surcharge, её ещё называют «налогом на особняки») объявлена в осеннем бюджете 26 ноября 2025 года. Её планируют взимать с апреля 2028 года с владельца, а не с жильца, если жильё в Англии стоит 2 млн фунтов и больше. Предложенные ставки: от 2 до 2,5 млн фунтов 2 500 фунтов в год, от 2,5 до 3,5 млн 3 500 фунтов, от 3,5 до 5 млн 5 000 фунтов, свыше 5 млн 7 500 фунтов, с ежегодной индексацией на инфляцию.
Консультация по надбавке шла с 19 мая по 14 июля 2026 года и закрыта, ответа правительства на 20 октября 2026 года нет. В консультации обсуждалась и дополнительная надбавка для владельцев-нерезидентов, но без каких-либо подробностей. Пока это не закон, и планировать покупку исходя из конкретных цифр надбавки рано. Подробнее о муниципальном налоге мы пишем в статье о расходах на содержание квартиры.
Отдельно о налоговом резидентстве. Оно не совпадает с иммиграционным статусом: если вы проводите в Великобритании много времени, вы можете стать британским налоговым резидентом по установленному законом тесту резидентства (statutory residence test), и тогда меняются правила по налогу на прирост капитала и налогу на наследство. Перед тем как подолгу жить в своей лондонской квартире, получите налоговую консультацию.
Что проверить перед покупкой
- Будете ли вы сдавать квартиру через агента и оформите ли форму NRL1 для получения аренды без удержания.
- Доходность сдачи по ставкам с 6 апреля 2027 года, а не по сегодняшним.
- Порядок декларирования при продаже: 60 дней после завершения, даже без налога.
- Кому и как перейдёт квартира по наследству, и действует ли в вашей стране налоговое соглашение с Великобританией (это вопрос к консультанту).
- Покупка на себя или через компанию с учётом ATED и налога на наследство.
- Сколько дней в году вы собираетесь проводить в Великобритании и как это повлияет на ваше налоговое резидентство.
Гербовый сбор при покупке мы подробно разбираем в статье о Stamp Duty для иностранцев, а квартиры в новых лондонских домах собраны в разделе объектов.
