Иностранец, который покупает квартиру в Лондоне, платит гербовый сбор (Stamp Duty Land Tax, SDLT) по той же прогрессивной шкале, что и британец, только с двумя надбавками. Первая, 2%, берётся со всех нерезидентов Великобритании. Вторая, 5%, применяется, если после покупки у покупателя будет ещё одно жильё где угодно в мире. Если применяются обе, каждая часть цены облагается по ставке от 7% до 19%, и с квартиры за 600 000 фунтов налог составит 62 000 фунтов.
Ниже разбираем, как устроена шкала, кто считается нерезидентом, когда засчитывается квартира за границей и при каких условиях 2% можно вернуть. Все ставки приведены по состоянию на октябрь 2026 года, до осеннего бюджета, который правительство представит 28 октября 2026 года. Меры, которые только объявлены, законом не являются, а налог считают по ставкам на дату завершения сделки, поэтому после бюджета цифры нужно перепроверить.
Как устроен гербовый сбор
SDLT платит покупатель в момент завершения сделки, то есть когда переводится остаток цены и право переходит к нему. Налог действует в Англии и Северной Ирландии; в Шотландии и Уэльсе свои аналоги, LBTT и LTT, со своими ставками. Всё, что написано ниже, относится к Лондону и остальной Англии.
Шкала прогрессивная, и каждая ставка применяется только к той части цены, которая попадает в её диапазон. Нынешние пороги действуют с 1 апреля 2025 года, когда закончились временно повышенные необлагаемые суммы 2022-2025 годов. Декларацию подаёт и налог перечисляет солиситор покупателя в рамках завершения сделки.
Ставки для нерезидентов: таблица
В таблице стандартные ставки и те же ступени с надбавками. Надбавки просто прибавляются к ставке каждой ступени, поэтому для нерезидента с другим жильём верхняя ставка доходит до 19%.
| Часть цены | Стандартная ставка | С надбавкой 5% (есть другое жильё) | Нерезидент без другого жилья (плюс 2%) | Нерезидент с другим жильём (плюс 5% и 2%) |
|---|---|---|---|---|
| До 125 000 фунтов | 0% | 5% | 2% | 7% |
| От 125 001 до 250 000 фунтов | 2% | 7% | 4% | 9% |
| От 250 001 до 925 000 фунтов | 5% | 10% | 7% | 12% |
| От 925 001 до 1,5 млн фунтов | 10% | 15% | 12% | 17% |
| Свыше 1,5 млн фунтов | 12% | 17% | 14% | 19% |
Надбавка 5%: когда засчитывается жильё за границей
Повышенные ставки для дополнительного жилья (higher rates for additional dwellings) добавляют 5 процентных пунктов к каждой ступени шкалы, если после покупки у покупателя будет другая жилая недвижимость. Главное для иностранца: учитывается жильё в любой стране. Засчитывается существенная доля в жилом объекте где угодно в мире стоимостью от 40 000 фунтов. Квартира в родном городе, которую вы не продаёте, делает лондонскую покупку «дополнительной».
Исключение одно: если новая квартира заменяет ваше основное жильё, а прежнее продаётся в течение 36 месяцев. Для большинства покупателей из-за рубежа, которые сохраняют дом там, где живут, это условие не выполняется, поэтому на практике надбавку 5% платит большинство из них.
Размер надбавки недавно вырос: с 3% до 5% для сделок, налоговая дата которых (effective date) приходится на 31 октября 2024 года или позже. Если вам попадалась цифра 3%, она устарела.
Надбавка 2% для нерезидентов и как её вернуть
С 1 апреля 2021 года нерезиденты платят дополнительные 2% поверх всех остальных ставок для жилья, в том числе поверх повышенных ставок 5%. Правило действует в Англии и Северной Ирландии.
Кто считается нерезидентом
Для гербового сбора статус определяют не по гражданству и не по паспорту, а по дням. Частное лицо считается нерезидентом, если в течение 12 месяцев до покупки провело в Великобритании меньше 183 дней. Если покупателей несколько и хотя бы один из них нерезидент, нерезидентами считаются все. Есть встречное правило для супругов и гражданских партнёров: если один из них резидент Великобритании, резидентами считают обоих, кроме случаев, когда пара живёт раздельно или действует как доверительные управляющие.
Из этого следует практический вывод для семей, где один человек уже живёт и работает в Лондоне, а другой остаётся за границей. Если они состоят в браке или гражданском партнёрстве, надбавки 2% может не быть вовсе. Если пара не расписана, а покупает квартиру вдвоём, нерезидентство одного делает нерезидентами обоих. Распространённое представление, будто иностранцы платят тот же гербовый сбор, что и местные, верно только для тех, кто провёл в стране достаточно дней.
Возврат 2%
Надбавку можно вернуть. Для этого покупатель должен провести в Великобритании не меньше 183 дней в течение любого непрерывного периода в 365 дней, который начинается за 364 дня до даты сделки (обычно это дата завершения) и заканчивается через 365 дней после неё. Тогда декларацию по SDLT исправляют и 2% возвращают; сделать это нужно в течение двух лет с даты сделки. Если среди покупателей есть компания, возврат невозможен.
Здесь есть подводный камень. Длительное пребывание в стране может сделать человека налоговым резидентом Великобритании по установленному законом тесту резидентства (statutory residence test), а это влияет на налог на прирост капитала и налог на наследство. Прежде чем планировать полгода в Лондоне ради возврата 2%, стоит получить налоговую консультацию. Как британские налоги работают для владельцев-нерезидентов, мы разбираем в статье о налогах на аренду, продажу и наследство.
Примеры расчёта
Чтобы показать, как складываются ступени, мы посчитали налог для двух условных цен по ставкам на октябрь 2026 года. Это арифметика по шкале выше, а не расчёт для конкретного объекта.
| Цена квартиры | Резидент по стандартной шкале, без надбавок и льгот | Нерезидент без другого жилья | Нерезидент с жильём в другой стране |
|---|---|---|---|
| 600 000 фунтов | 20 000 фунтов | 32 000 фунтов | 62 000 фунтов |
| 1 000 000 фунтов | 43 750 фунтов | 63 750 фунтов | 113 750 фунтов |
Как получилась верхняя правая цифра: 7% с первых 125 000 фунтов дают 8 750, 9% со следующих 125 000 дают 11 250, 12% с оставшихся 350 000 дают 42 000. Вместе 62 000 фунтов, то есть около 10,3% цены.
С квартирой за миллион ступеней больше. Те же 8 750 и 11 250 фунтов с первых 250 000, затем 12% с части от 250 001 до 925 000 фунтов, это 81 000, и 17% с последних 75 000, это ещё 12 750. Итого 113 750 фунтов, или около 11,4% цены. Для сравнения, британец, который покупает свою единственную квартиру за ту же сумму, заплатил бы 43 750 фунтов.
Обратите внимание на простую закономерность: разница между первой и последней колонкой всегда равна 7% от всей цены, потому что обе надбавки начисляются с первого фунта. У квартиры за 600 000 фунтов это 42 000, у квартиры за миллион 70 000. Поэтому для покупателя из-за рубежа гербовый сбор становится заметной статьёй расходов уже на средних ценах, а не только на дорогом жилье. Точную сумму для вашей сделки рассчитает солиситор.
Льгота для первого жилья и покупка через компанию
Льгота для тех, кто покупает впервые
С 1 апреля 2025 года покупатели первого жилья платят 0% с цены до 300 000 фунтов и 5% с части от 300 001 до 500 000 фунтов; если квартира дороже 500 000 фунтов, льгота не действует вовсе. Покупатель не должен был никогда владеть жильём ни в одной стране мира.
Нерезидент может получить эту льготу, но 2% к её ставкам всё равно добавятся. Покупателям из-за рубежа мы её не обещаем: с лондонскими ценами на новостройки потолок в 500 000 фунтов делает её редкостью.
Покупка через компанию
Если жильё дороже 500 000 фунтов покупает компания или другое юридическое лицо (в терминах HMRC non-natural person), с 31 октября 2024 года действует единая ставка 17% на всю цену (раньше 15%), а сверху добавляется 2% для нерезидента. Есть льготы, например для компаний, которые профессионально сдают жильё в аренду, и для застройщиков, но даже при льготе компания платит повышенные ставки 5%. Ещё к этому прибавляется ежегодный налог ATED на жильё компаний дороже 500 000 фунтов, поэтому для одной квартиры компания редко оказывается выгоднее покупки на своё имя.
Покупка на стадии строительства: по каким ставкам заплатите
Для новостройки этот раздел, пожалуй, главный. Датой сделки для гербового сбора обычно считается завершение, поэтому применяются ставки, которые действуют в момент завершения, а не при бронировании или обмене контрактами. Когда надбавку в октябре 2024 года подняли с 3% до 5%, переходная защита досталась только договорам, обменянным до 31 октября 2024 года.
Если вы бронируете квартиру с завершением в 2028 году, налог будет посчитан по правилам 2028 года, какими бы они ни были. Немедленных изменений гербового сбора в бюджете 28 октября мы не ждём, но правительство пока ничего официально не объявляло. Закладывайте в бюджет сделки запас, а сумму налога пересчитайте сразу после бюджета и ещё раз перед завершением.
Ставки меняются чаще, чем кажется
За последние пять лет правила для иностранного покупателя менялись несколько раз. Каждый раз решала дата сделки, а в 2024 году переходную защиту получили только договоры, обменянные до 31 октября:
- 1 апреля 2021 года появилась надбавка 2% для нерезидентов.
- 31 октября 2024 года надбавка за дополнительное жильё выросла с 3% до 5%, а ставка для компаний с 15% до 17%.
- 1 апреля 2025 года закончились временно повышенные необлагаемые пороги 2022-2025 годов, и вступила в силу нынешняя шкала.
Покупателю квартиры на стадии строительства, у которого между бронью и ключами проходит несколько лет, эта хронология говорит одно: налог нужно считать с запасом. Как устроены этапы покупки и платежи до сдачи дома, мы описали в статье о покупке на стадии строительства.
Что проверить перед покупкой
- Сколько дней вы провели в Великобритании за 12 месяцев до предполагаемой даты сделки и есть ли среди покупателей нерезидент.
- Будет ли у вас после покупки другое жильё где-либо в мире стоимостью от 40 000 фунтов.
- Не продаёте ли вы основное жильё в течение 36 месяцев, чтобы попасть под исключение из надбавки 5%.
- Реально ли провести в стране 183 дня в нужном окне ради возврата 2% и как это скажется на вашем налоговом резидентстве.
- Покупаете ли вы на себя или через компанию: для компании другая ставка и ежегодный ATED.
- Запас в бюджете на случай, если ставки к дате завершения изменятся.
Полный путь сделки от брони до ключей мы описали в материале о покупке новостройки из-за рубежа, а квартиры в Лондоне собраны в разделе объектов.
