Лондонский рынок жилья в 2026 году выглядит так. Средняя цена в июле 2026 года составила 569 000 фунтов, на 3,3% меньше, чем годом раньше; это одиннадцатый месяц подряд, когда годовое изменение в Лондоне отрицательное, и самый слабый результат среди регионов Англии. Аренда при этом растёт: в августе 2026 года средняя частная аренда в Лондоне достигла 2 332 фунтов в месяц, плюс 3,5% за год. А новое жильё появляется медленно: в 2024-2025 году лондонский жилой фонд вырос на 32 680 единиц.
Ниже мы разбираем эти цифры подробнее. Прогнозов цен здесь нет. Учтите, что цифры по ценам предварительные и уточняются в следующих выпусках; данные за август выйдут 21 октября 2026 года.
Главные показатели
| Показатель | Значение | Период |
|---|---|---|
| Средняя цена жилья в Лондоне | 569 000 фунтов, снижение на 3,3% за год | Июль 2026 года |
| Средняя цена в Англии | 293 000 фунтов, рост на 1,1% | Июль 2026 года |
| Средняя цена в Великобритании | 273 000 фунтов, рост на 1,4% | Июль 2026 года |
| Новостройки в Лондоне, средняя цена | 509 334 фунта, снижение на 1,2% | Май 2026 года |
| Вторичное жильё в Лондоне, средняя цена | 549 723 фунта, снижение на 3,2% | Май 2026 года |
| Число сделок в Лондоне | 4 006 против 5 139 годом раньше | Май 2026 года |
| Средняя частная аренда в Лондоне | 2 332 фунта в месяц, рост на 3,5% | Август 2026 года |
| Прирост жилого фонда в Лондоне | 32 680 единиц | 2024-2025 год |
| Средний сервисный сбор в Лондоне | 2 801 фунт в год | 2025 год |
| Базовая ставка Банка Англии | 3,75% | Решение 17 сентября 2026 года |
Цены: Лондон слабее остальной Англии
На фоне страны Лондон выделяется. Пока средняя цена в Великобритании за год выросла на 1,4%, а в Англии на 1,1%, в столице она снизилась на 3,3%. Самый быстрый рост среди регионов Англии показал северо-восток, плюс 4,9%. Особенно заметно снижение во Внутреннем Лондоне.
Для покупателя из-за рубежа здесь важны две вещи. Во-первых, представление, будто цены в Лондоне только растут, 2026 год опровергает. Во-вторых, падение средних цен не говорит о конкретном доме или районе: средняя смешивает очень разное жильё, и по отдельным сегментам цифры могут заметно отличаться. В 2025 году 19,9% продавцов квартир в Англии и Уэльсе продали их дешевле, чем купили.
Расходы владельцев при этом растут
Пока цены снижаются, содержание квартир дорожает. Средний сервисный сбор по лондонским квартирам, выставленным на продажу, в 2025 году вырос на 6,4% за год и на 41,2% за пять лет, до 2 801 фунта в год. У 37% квартир сбор превышает 1% их стоимости, и такие квартиры продаются труднее. Это важно для рынка, где квартиры составляют основу нового строительства: в Лондоне самая высокая среди регионов Англии доля лизхолда, 39% всего жилья, или 1,44 млн домов и квартир. Подробнее о расходах владельца читайте в статье о содержании квартиры в Лондоне.
Новостройки и вторичное жильё
В мае 2026 года, последнем месяце с такой разбивкой, средняя цена новостройки в Лондоне составила 509 334 фунта, снижение на 1,2% за год, а вторичного жилья 549 723 фунта, снижение на 3,2%.
Из этого не следует, что новостройки в Лондоне дешевле. Средняя цена новостройки ниже главным образом потому, что состав другой: лондонские новостройки в основном квартиры, а среди вторичного жилья больше домов. Сравнивать эти две цифры напрямую нельзя.
Объём сделок сократился: в мае 2026 года в Лондоне прошло 4 006 сделок против 5 139 в мае 2025 года. Цифры за последние два месяца ещё неполные, поэтому опираться на них не стоит.
Аренда продолжает расти
Средняя частная аренда в Лондоне в августе 2026 года составила 2 332 фунта в месяц. Годовой рост ускорился до 3,5% с 3,0% в июле. По Великобритании в целом средняя аренда 1 400 фунтов в месяц при росте на 3,8%. Лондон при этом не лидирует и не отстаёт: быстрее всего аренда росла на северо-востоке и северо-западе Англии, на 5,8%, медленнее всего на юго-востоке, на 3,0%.
Рост аренды не означает автоматически хорошую доходность. Её нужно считать по конкретной квартире: от её цены, реальной аренды, сервисного сбора, муниципального налога в периоды простоя и налога на арендный доход, ставки которого вырастут с 6 апреля 2027 года. Налоговые цифры приведены по состоянию на октябрь 2026 года, до бюджета 28 октября 2026 года. Правила сдачи после реформы мы разобрали в статье о сдаче квартиры в Лондоне.
Строительство: сколько жилья появляется
В 2024-2025 году жилой фонд Англии вырос на 208 600 единиц, на 6% меньше, чем годом раньше; из них 190 600 пришлись на завершённое новое строительство. В Лондоне прирост составил 32 680 единиц.
Сейчас темпы ещё ниже: новых проектов в Лондоне начинают около 10% от годового плана министерства по новому жилью. От покупки участка до сдачи жилого дома в Лондоне теперь проходит не меньше восьми лет, хотя десятилетием раньше хватало пяти, а предложение сдерживают сроки одобрений Регулятора безопасности зданий и налоговая нагрузка.
Нормативный срок рассмотрения проекта высотного дома регулятором составляет 12 недель, но в начале 2025 года на деле уходило в среднем 25 недель, а по накопившимся старым заявкам медиана к концу 2025 года доходила до 37 недель. В 2026 году ситуация улучшается.
1 апреля 2026 года Berkeley перестала покупать новые участки (кроме как через совместные предприятия) до тех пор, пока сохраняются нынешние налоговые и регуляторные условия; одна из причин в новом сборе за безопасность зданий. Этот сбор с 1 октября 2026 года платят застройщики с каждого квадратного метра новой жилой площади. О том, как новые правила безопасности влияют на сроки сдачи, мы пишем в статье о покупке на стадии строительства.
Настроение рынка и продажи новостроек
Осторожность покупателей видна и по продажам застройщиков. У Berkeley за финансовый год до 30 апреля 2026 года бронирований было примерно на 15% меньше, чем в среднем за два предыдущих года. Рынок осторожный, покупатели не спешат, и сильнее всего это бьёт по продажам на стадии строительства: готовое жильё продаётся легче.
Прибыль компании до налогообложения снизилась до 451,4 млн фунтов с 528,9 млн годом раньше, сдано 4 076 домов и квартир плюс 127 в совместных предприятиях. Это один крупный застройщик, а не весь город, и упоминание компании не означает рекомендацию её проектов. Показательно и то, куда Berkeley смещает фокус: к 2035 финансовому году она хочет довести число домов под аренду (build-to-rent) до 4 000, а её земельный банк составляет 52 763 участка под застройку (plots) на 59 площадках.
Ипотечный фон задаёт базовая ставка: Банк Англии 17 сентября 2026 года оставил её на 3,75%, следующее решение ожидается 5 ноября 2026 года. Как кредитуют покупателей из-за рубежа, мы рассказываем в статье об ипотеке для нерезидентов.
Что эти цифры значат для покупателя
Мы не берёмся предсказывать, куда пойдут цены. Но несколько выводов можно сделать уже сейчас. Рынок 2026 года не торопит покупателя: цены в Лондоне снижаются, сделок меньше, а застройщики продают медленнее. Это повод не спешить с решением и сравнивать предложения.
При покупке на стадии строительства цена фиксируется сегодня, а банк оценивает квартиру при завершении, иногда через несколько лет; если рынок за это время снизится, оценка может оказаться ниже цены договора. Предложение новых квартир ограничено, но это не гарантирует роста цен в конкретном доме. И, наконец, правила меняются: 28 октября 2026 года выходит осенний бюджет, с 2027 года растут ставки налога на арендный доход, а надбавка к муниципальному налогу для жилья от 2 млн фунтов пока остаётся проектом.
Календарь ближайших событий
- 21 октября 2026 года: официальный индекс цен за август; в тот же день закрывается консультация по ставкам оценки при продлении лизхолда.
- 28 октября 2026 года: осенний бюджет.
- 5 ноября 2026 года: решение Банка Англии по базовой ставке.
- Март 2027 года: ожидаемый запуск национальной регистрации краткосрочной аренды в Англии.
- 6 апреля 2027 года: новые ставки налога на доход от недвижимости, 22%, 42% и 47%.
- Апрель 2028 года: предлагаемый старт надбавки для жилья от 2 млн фунтов, если её утвердят.
Что проверить перед покупкой
- Свежий официальный индекс цен, в том числе по вашему округу; ближайший выходит 21 октября 2026 года.
- Цены недавних сделок в самом доме или соседних домах, а не только средние по городу.
- Реальную аренду похожих квартир рядом и все расходы, которые её уменьшают.
- Сколько квартир под аренду (build-to-rent) и на продажу строится поблизости.
- Насколько вы готовы к тому, что оценка банка при завершении окажется ниже цены договора.
- Изменения в налогах после бюджета 28 октября 2026 года.
Районы, где сосредоточены новые проекты, описаны в статье о районах редевелопмента Лондона, а актуальные предложения собраны в разделе лондонских новостроек.
