Покупая квартиру в Лондоне, вы почти наверняка получаете лизхолд (leasehold). Это право собственности на квартиру в течение длительного срока, обычно от 99 до 999 лет, по договору аренды (lease) с владельцем здания и земли, которого называют фригольдером. Лизхолдер платит сервисный сбор за содержание дома, а по старым договорам ещё и земельную ренту (ground rent). Слово «аренда» здесь сбивает с толку: лизхолд регистрируется в Земельном кадастре и считается законной собственностью на квартиру на весь срок договора.
Для квартир в Англии такая форма владения считается нормой. В 2024-2025 годах на условиях лизхолда принадлежали 58% всех квартир и 93% квартир, в которых живут сами владельцы. В Лондоне доля лизхолда выше, чем в любом другом регионе: 39% всего жилья, или 1,44 млн домов и квартир.
За последние годы правила для лизхолдеров заметно поменялись, но меньше, чем можно подумать по заголовкам. Ниже мы отделяем то, что уже действует, от того, что принято, но не вступило в силу, и от того, что пока остаётся проектом. Состояние законодательства описано на 20 октября 2026 года.
Лизхолд: собственность на срок
Главное отличие лизхолда от привычной многим постсоветской собственности на квартиру в том, что у права есть срок. Договор аренды определяет, сколько лет вам принадлежит квартира, что вы обязаны платить и что вам запрещено. Срок проверяет солиситор, и он важен не только сам по себе: когда остаток опускается до 80 лет и ниже, за продление договора приходится доплачивать дополнительную премию (подробнее об этом ниже).
Договор аренды также содержит ограничения на использование квартиры. Во многих договорах есть оговорка «только для частного проживания», и она запрещает краткосрочную сдачу или бизнес в квартире. У фригольдера по-прежнему есть право расторгнуть договор за нарушение его условий (forfeiture); его отмена пока только предложена.
Расхожий миф, будто лизхолдер «просто снимает» квартиру, неверен. Долгосрочный договор аренды даёт законное право собственности на квартиру на весь его срок, и именно так в Англии владеют большинством квартир. Гражданство значения не имеет: закон не ограничивает иностранцев в покупке жилья на своё имя.
Фригольд, доля во фригольде и коммонхолд
Фригольд (freehold) означает полную бессрочную собственность на землю и здание. Для домов в Англии это обычная форма, а отдельные квартиры на условиях фригольда продаются редко.
Доля во фригольде (share of freehold) встречается в основном в старых домах, перестроенных под квартиры, и реже в новых башнях. Владелец квартиры по-прежнему держит договор аренды, но одновременно вместе с соседями владеет фригольдом здания, обычно через компанию, участниками которой являются владельцы квартир, а если квартир четыре или меньше, напрямую по титулу. Условия договора аренды продолжают действовать, но жильцы сами контролируют сервисный сбор и, как правило, могут продлевать договоры аренды друг другу.
Коммонхолд (commonhold) по устройству ближе всего к привычной схеме, где квартиры принадлежат владельцам, а домом управляет их товарищество: фригольд на саму квартиру плюс членство в ассоциации, которая владеет общими частями дома и управляет ими. Арендодателя и срока аренды нет. Форму ввели законом 2002 года, действует она с 2004 года, но прижилась слабо: таких комплексов меньше двадцати, а банки относятся к ним настороженно.
| Форма владения | Что принадлежит покупателю | Срок | Кто управляет домом | Где встречается |
|---|---|---|---|---|
| Лизхолд | Квартира по долгосрочному договору аренды | Обычно от 99 до 999 лет | Фригольдер и его управляющая компания | Большинство квартир, включая новостройки |
| Доля во фригольде | Договор аренды на квартиру плюс доля в компании, владеющей зданием | Договор аренды с продлением внутри дома | Сами владельцы квартир | Чаще старые перестроенные дома |
| Коммонхолд | Фригольд на квартиру и членство в ассоциации | Бессрочно | Ассоциация владельцев | Меньше 20 комплексов |
| Фригольд | Земля и здание целиком | Бессрочно | Сам владелец | В основном дома, не квартиры |
Земельная рента после закона 2022 года
Раньше земельная рента могла быть ощутимой и даже расти по графику. Закон о реформе лизхолда (земельная рента) 2022 года изменил это для новых договоров. Для большинства новых долгосрочных (более 21 года) договоров аренды жилья, оформленных за единовременную плату 30 июня 2022 года и позже, земельная рента ограничена одним «перечным зерном» в год, то есть фактически равна нулю, а брать плату за её сбор запрещено. Для домов для пенсионеров правило действует с 1 апреля 2023 года.
Исключения важны именно для новостроек. Закон не распространяется на договоры аренды, оформленные по контрактам, обменянным до 30 июня 2022 года, даже если сам договор аренды подписан позже. Это касается некоторых долгих проектов, которые продавались на стадии строительства. Не подпадают под ограничение и коммерческие договоры, жильё, построенное местными сообществами, некоторые продукты жилищного финансирования, а при добровольном продлении договора прежняя рента может сохраниться до конца первоначального срока.
За соблюдением закона следит местная служба защиты прав потребителей (Trading Standards). Штрафы составляют от 500 до 30 000 фунтов, а незаконно взятую ренту нужно вернуть в течение 28 дней. Для покупателя новостройки с завершением в 2026 году вывод простой: в договоре аренды должна стоять символическая рента, если только контракт застройщика не был обменян до 30 июня 2022 года. Это подтверждает солиситор.
Закон 2024 года: что уже действует
Закон о реформе лизхолда и фригольда 2024 года (Leasehold and Freehold Reform Act, LAFRA) получил королевскую санкцию 24 мая 2024 года, но вступил в силу лишь частично. Работают три блока:
- С 24 июля 2024 года действуют положения о рентных платежах (rentcharges), о спорах по сервисному сбору и поправки к Закону о безопасности зданий 2022 года.
- С 31 января 2025 года отменено требование владеть квартирой два года, прежде чем требовать продления договора аренды или выкупа фригольда. Новый владелец может подать заявление сразу.
- С 3 марта 2025 года изменилось право на самоуправление домом (Right to Manage): в зданиях смешанного назначения допустимая доля нежилых площадей выросла с 25% до 50%, а жильцы больше не оплачивают фригольдеру его расходы на такую процедуру.
Отмена двухлетнего ценза особенно полезна покупателю вторичной квартиры с коротким договором: продлевать его можно начинать сразу после покупки.
Что из закона 2024 года пока не работает
Самые обсуждаемые положения закона есть на бумаге, но даты вступления в силу у них нет:
- Отмена marriage value. Сегодня при продлении договора, в котором осталось 80 лет или меньше, по-прежнему платится дополнительная премия, это и есть marriage value.
- Новый метод оценки продления и выкупа и стандартное продление на 990 лет с нулевой рентой. Консультация по ставкам оценки открылась 15 июля 2026 года и после продления закрывается 21 октября 2026 года. В тот же день открылась отдельная консультация о том, чтобы лизхолдеры не оплачивали процессуальные расходы фригольдера.
- Запрет на продажу новых домов на условиях лизхолда, за ограниченными исключениями.
- Пакет прозрачности сервисного сбора. 15 июля 2026 года правительство подтвердило ежегодный отчёт фригольдера о здании, стандартную форму требования об оплате, защиту от оплаты юридических расходов фригольдера без проверки судом или трибуналом и право на информацию о здании за период до шести лет. Вступить в силу всё это должно «как можно скорее начиная с 2027 года» через подзаконные акты.
Есть и судебный фактор. Крупные фригольдеры, в том числе Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden и John Lyon’s Charity, оспорили реформы оценки и порядка учёта земельной ренты со ссылкой на права человека. Высокий суд отклонил иск 24 октября 2025 года. Решение обжалуется, слушание в Апелляционном суде ожидается в апреле 2027 года.
Следующий шаг: проект закона о коммонхолде
Всё, что описано в этом разделе, пока остаётся предложениями, а не законом. Проект закона о коммонхолде и лизхолде (Commonhold and Leasehold Reform Bill) опубликован 27 января 2026 года для предварительного обсуждения, упомянут в тронной речи короля 13 мая 2026 года, а 27 мая 2026 года свой доклад по нему выпустил жилищный комитет Палаты общин.
Главные идеи проекта:
- ограничить земельную ренту по действующим долгосрочным договорам 250 фунтами в год с переходом на «перечное зерно» через 40 лет;
- запретить лизхолд для большинства новых квартир и сделать коммонхолд формой по умолчанию;
- отменить право фригольдера расторгать договор за нарушение (forfeiture);
- упростить переход существующих домов на коммонхолд и расширить прозрачность сервисного сбора.
Правительство рассчитывает, что ограничение ренты заработает в 2028 году. На 20 октября 2026 года законопроект в парламент официально не внесён: правительство обещало представить существенно переработанную версию осенью 2026 года. Покупать квартиру в расчёте на эти изменения преждевременно.
Что это значит для покупателя новостройки
Для того, кто покупает новую квартиру в Лондоне в 2026 году, картина такая. Вы почти наверняка получите лизхолд с длинным сроком и символической земельной рентой. Значительную часть постоянных расходов составит сервисный сбор, который назначает управляющая компания фригольдера, и именно его условия заслуживают самого пристального чтения. О размерах сервисного сбора в Лондоне мы пишем в статье о расходах на содержание квартиры.
Реформы прозрачности, если они вступят в силу с 2027 года, дадут больше информации о расходах дома. Переход на коммонхолд для новых квартир пока остаётся планом, и как он будет устроен, станет ясно только после внесения законопроекта. Покупателю вторичной квартиры с коротким договором аренды стоит отдельно посчитать стоимость продления, пока marriage value не отменён. Как проходит сама сделка, мы описали в материале о покупке новостройки из-за рубежа.
Что проверить перед покупкой
- Форма владения в документах: лизхолд, доля во фригольде или коммонхолд, и срок договора аренды.
- Размер земельной ренты и дата обмена контрактами по проекту: до или после 30 июня 2022 года.
- Условия сервисного сбора: что в него входит, как его пересматривают и есть ли резервный фонд.
- Ограничения на использование квартиры, прежде всего на краткосрочную сдачу и бизнес.
- Кто фригольдер и какая управляющая компания ведёт дом.
- Для вторичной квартиры: сколько лет осталось и во что обойдётся продление при остатке 80 лет и меньше.
Подобрать квартиры в новых домах можно в разделе лондонских объектов, а общая информация собрана на странице о Великобритании.
