Если вы покупаете квартиру в Лондоне, чтобы сдавать её, учтите, что с 1 мая 2026 года правила частной аренды в Англии устроены иначе, чем ещё недавно. Закон о правах арендаторов 2025 года (Renters’ Rights Act) отменил выселение «без объяснения причин» по статье 21, превратил большинство договоров в бессрочные периодические и разрешил арендатору съехать, предупредив за два месяца. Собственник теперь может вернуть квартиру только по основанию, предусмотренному законом, а повышать аренду вправе не чаще раза в год.
К этому добавляются правила, которые действовали и раньше: депозит ограничен пятью или шестью неделями аренды и должен лежать в государственной системе защиты, некоторые лондонские округа требуют лицензию на сдачу, а сдавать квартиру посуточно дольше 90 ночей в году без разрешения на смену назначения нельзя. Для владельца, который живёт за границей, на практике это означает работу через регулируемого агента по аренде, который знает местные требования.
Ниже разбираем всё по порядку. Состояние правил описано на октябрь 2026 года; налоговые ставки приведены до осеннего бюджета 28 октября 2026 года.
Что изменилось с 1 мая 2026 года
Закон о правах арендаторов получил королевскую санкцию 27 октября 2025 года. С 27 декабря 2025 года у местных советов появились новые полномочия по проверкам и санкциям, а основная часть реформы вступила в силу 1 мая 2026 года.
Главные изменения такие. Выселение по статье 21, когда собственник мог прекратить договор без объяснения причин, отменено; теперь нужно основание по статье 8. Большинство новых и действующих краткосрочных договоров (assured shorthold tenancies) стали бессрочными периодическими (assured periodic tenancies): они продлеваются автоматически, без даты окончания. Арендатор может уйти, предупредив за два месяца. Для уведомлений по статье 21, отправленных до 1 мая 2026 года, оставалось ограниченное окно для обращения в суд: шесть месяцев с даты уведомления или три месяца с 1 мая 2026 года, что наступит раньше.
Собственники должны были до 31 мая 2026 года передать действующим арендаторам официальный информационный лист правительства о законе. Если вы покупаете квартиру с жильцами, спросите у продавца, сделано ли это.
Когда собственник может вернуть квартиру
Арендатор, который платит и соблюдает договор, может жить в квартире сколько угодно долго. Собственник прекращает аренду только по одному из оснований закона. Среди них продажа квартиры или переезд в неё самого владельца, но этими основаниями нельзя воспользоваться в первые 12 месяцев аренды. Есть основания, связанные с долгом по аренде и с антиобщественным поведением. Срок уведомления для большинства оснований, как правило, четыре месяца. Чтобы суд был обязан вернуть квартиру из-за долга, арендатор должен задолжать за три месяца.
Для инвестора из-за рубежа это меняет логику. Нельзя завершить договор только ради того, чтобы сдать квартиру дороже новому жильцу. Если вы планируете через пару лет продать квартиру или жить в ней сами, это реально, но с четырёхмесячным уведомлением и не раньше чем через год после начала аренды.
Обратная сторона тоже важна: арендатор, который нашёл жильё получше, может уйти через два месяца после уведомления. Длинного гарантированного договора, на который можно было бы опереться в расчётах, больше нет, поэтому закладывайте в модель время на поиск нового жильца и расходы агента.
Арендная плата: повышение, торги и предоплата
Повысить аренду можно не чаще раза в год по процедуре статьи 13 (форма 4A) с уведомлением минимум за два месяца. Если повышение выше рыночного, арендатор может оспорить его в трибунале.
Запрещены торги за квартиру: собственник не может принимать предложения выше объявленной цены, а в объявлении обязана стоять запрашиваемая аренда. Брать больше чем за один месяц вперёд нельзя. Запрещена дискриминация арендаторов с детьми и получателей пособий. Арендатор вправе попросить разрешения держать животное, и отказать можно только по веской причине.
Ответственность выросла. Максимальный гражданский штраф за ряд жилищных нарушений поднят с 30 000 до 40 000 фунтов, а суд может обязать вернуть арендатору аренду за срок до двух лет.
| Правило | Значение на октябрь 2026 года |
|---|---|
| Уведомление от арендатора | 2 месяца |
| Уведомление от собственника по большинству оснований | Как правило, 4 месяца |
| Продажа или переезд владельца | Не в первые 12 месяцев аренды |
| Обязательный возврат квартиры за долг | Долг за 3 месяца |
| Повышение аренды | Не чаще раза в год, уведомление за 2 месяца |
| Предоплата | Не больше одного месяца |
| Депозит | 5 недель аренды при годовой аренде до 50 000 фунтов, 6 недель при 50 000 и выше |
| Депозит за бронь квартиры (holding deposit) | Не больше 1 недели аренды |
| Срок внесения депозита в систему защиты | 30 дней |
| Посуточная сдача без разрешения | До 90 ночей в календарный год |
Депозит: лимит и обязательная защита
Депозит по договору аренды нужно в течение 30 дней внести в одну из государственных систем защиты: Deposit Protection Service, mydeposits или Tenancy Deposit Scheme. Закон о сборах с арендаторов 2019 года (Tenant Fees Act) ограничивает депозит пятью неделями аренды, если годовая аренда меньше 50 000 фунтов, и шестью неделями, если 50 000 фунтов и больше. Депозит за бронь квартиры не может превышать недельной аренды.
С 1 мая 2026 года последствия ошибки серьёзнее: суд вернёт собственнику квартиру, только если правила о депозите были соблюдены, или депозит возвращён, или спор урегулирован. Пропущенный срок защиты депозита может лишить вас возможности законно освободить квартиру.
Лицензии: HMO, дополнительное и выборочное лицензирование
Если квартиру снимают пять и больше человек из разных семей, которые пользуются общими удобствами, это дом с множественным заселением (HMO), и на него нужна обязательная лицензия. Она выдаётся на срок до пяти лет, а за сдачу без лицензии грозит штраф без верхнего предела.
Советы округов могут требовать лицензии и в других случаях: для небольших HMO (дополнительное лицензирование) или для всего частного арендного жилья в определённых зонах (выборочное лицензирование). С 23 декабря 2024 года для выборочного лицензирования любого масштаба советам в Англии больше не нужно согласие министра, прежний порог в 20% отменён, хотя обязательные условия и 10-недельная консультация сохраняются.
Лондонские советы новым правом уже пользуются. В Баркинге и Дагенеме выборочное лицензирование распространяется на весь округ с 6 апреля 2025 года, в Уондсуэрте оно действует в отдельных зонах с 1 июля 2025 года, в Ламбете с 1 сентября 2025 года, а в Хакни 1 декабря 2025 года утверждено дополнительное лицензирование. Схемы различаются от улицы к улице, поэтому перед сдачей проверьте требования для конкретного адреса на сайте округа.
Посуточная аренда и правило 90 ночей
В Большом Лондоне сдача жилья как временного ночлега, то есть на срок меньше 90 ночей подряд, считается сменой назначения и требует градостроительного разрешения (planning permission). Исключение ввёл Закон о дерегулировании 2015 года (статья 44): без разрешения квартиру можно сдавать посуточно до 90 ночей в календарный год в сумме, если тот, кто сдаёт, платит за неё муниципальный налог.
Превышение лимита без разрешения нарушает градостроительные правила: совет может выдать предписание, а продолжение сдачи после него уже является правонарушением. Контролировать соблюдение советам трудно, потому что у них нет данных о бронированиях, но рассчитывать на это мы не советуем.
Есть и второй уровень ограничений. Многие договоры аренды квартир и ипотечные договоры для сдачи (buy-to-let) запрещают посуточную сдачу: в договоре аренды может стоять условие «только для частного проживания», а банк может требовать договоров аренды сроком не меньше шести месяцев. Договор аренды новостройки стоит проверить на такие условия до того, как строить планы на посуточную сдачу. Национальную систему регистрации краткосрочной аренды в Англии теперь ожидают в марте 2027 года, подробности её работы пока не опубликованы.
Что впереди и как облагается аренда
Часть реформы ещё не заработала. Обязательная регистрация собственников в базе частного арендного жилья (Private Rented Sector Database) с ежегодным сбором начнётся поэтапно по регионам с конца 2026 года. Обязательное членство в службе омбудсмена для арендодателей ожидается в 2028 году. Стандарт достойного жилья (Decent Homes Standard) для частной аренды предложено ввести в 2035 или 2037 году, а для распространения «закона Авааба» (Awaab’s Law) на частную аренду дата не назначена.
Налог на аренду для нерезидента работает через схему NRL. Агент удерживает 20% по базовой ставке из арендной платы за вычетом расходов и перечисляет их в HMRC; при сдаче без агента и аренде больше 100 фунтов в неделю удерживать налог должен арендатор. С 6 апреля 2027 года ставки налога на доход от недвижимости вырастут до 22%, 42% и 47%, и удержание по схеме NRL тоже поднимется до 22%; это уже записано в закон. Цифры даны по состоянию на октябрь 2026 года, до бюджета 28 октября 2026 года; меры, которые только объявлены, законом пока не являются. Подробнее о налогах читайте в статье о налогах для владельцев-нерезидентов.
Муниципальный налог между арендаторами
Пока квартира сдана, кто платит муниципальный налог (council tax), зависит от вида аренды; это лучше уточнить в округе и у агента. Сложнее с периодами простоя. С 1 апреля 2025 года советы в Англии вправе брать надбавку до 100%, то есть двойной налог, за меблированное жильё, которое никому не служит основным домом, а за жильё, пустующее дольше года, тоже возможны надбавки. Есть обязательные исключения, в том числе для жилья, которое активно выставлено на продажу или сдачу, но не дольше 12 месяцев. Тауэр-Хамлетс, например, такую надбавку применяет. Для правила 90 ночей налог тоже важен: посуточная сдача без разрешения допустима, только если сдающий сам платит муниципальный налог за квартиру.
Для понимания рынка: средняя аренда в Лондоне в августе 2026 года составляла 2 332 фунта в месяц, на 3,5% больше, чем годом раньше. Доходность мы не приводим: её стоит считать по конкретной квартире.
Что проверить перед сдачей
- Разрешает ли договор аренды квартиры сдачу и на какие сроки, нет ли запрета на посуточную аренду.
- Условия ипотеки, если она есть: минимальный срок договоров с арендаторами.
- Требует ли округ лицензию для вашей улицы и вашего типа сдачи.
- Агент по аренде, который внесёт депозит в систему защиты в течение 30 дней и будет удерживать налог по схеме NRL, или оформленная форма NRL1.
- Готовность к тому, что арендатор может жить в квартире годами, а повышать аренду можно раз в год.
- Расчёт дохода с учётом сервисного сбора, муниципального налога в периоды простоя и ставок налога с апреля 2027 года.
Расходы, которые остаются на владельце, мы описали в статье о содержании квартиры в Лондоне. Выбрать квартиру под сдачу можно в разделе лондонских объектов.
