Районы, где сегодня сосредоточены новые лондонские проекты, чаще всего выросли на месте бывших промышленных территорий: у старых доков, на железнодорожных землях, на заводских и военных площадках. Например, Berkeley Group, который строит в Лондоне и на юге Англии, возводит 90% своих домов на ранее застроенной земле. Поэтому выбор новостройки в Лондоне часто означает выбор района, который перестраивается целиком.
Ниже мы собрали десять таких районов: Найн-Элмс и Баттерси, Уондсуэрт, Ройал-Арсенал в Вулидже, Канэри-Уорф, Стратфорд, Кингс-Кросс, Уайт-Сити, Кидбрук, Бетнал-Грин и Камден. Для каждого указываем, что там было, что появилось и как туда добраться. Цифр доходности и роста цен здесь нет намеренно: рекламные обещания мы не повторяем.
Почему новые дома строят на бывших промзонах
Новое жильё в Лондоне появляется медленно. В 2024-2025 году в городе прибавилось 32 680 жилых единиц, а сейчас Лондон выполняет меньше 10% годового плана министерства по новому жилью. От покупки участка до сдачи жилого дома теперь проходит не меньше восьми лет, хотя десятилетием раньше хватало пяти.
Для покупателя из этого следуют две вещи. Во-первых, многие новостройки входят в крупные многолетние проекты, и район вокруг вашего дома может ещё много лет оставаться стройкой. Во-вторых, транспорт во многих из этих районов появился или заметно улучшился совсем недавно: продление Северной линии метро открылось в 2021 году, линия Елизаветы (Elizabeth line) в 2022 году.
И третье: большинство новых лондонских жилых башен относятся к «зданиям повышенного риска». Так в Англии называют дома от 18 метров или от 7 этажей, в которых не меньше двух квартир, и заселить такое здание можно только после того, как Регулятор безопасности зданий выдаст сертификат о завершении. С 30 сентября 2026 года в новых жилых домах от 18 метров обязательна вторая лестница; проекты, поданные раньше и достаточно продвинувшиеся, защищены переходными правилами. Как эти правила влияют на сроки сдачи, мы разбираем в статье о покупке на стадии строительства.
| Район | Округ (боро) | Чем был | Основной транспорт |
|---|---|---|---|
| Найн-Элмс и Баттерси | Уондсуэрт, частично Ламбет | Промышленный берег Темзы | Северная линия метро, станции Nine Elms и Battersea Power Station |
| Уондсуэрт | Уондсуэрт | Речные причалы, пивоварня Ram Brewery | Станция Wandsworth Town, Southfields (линия District) |
| Ройал-Арсенал, Вулидж | Королевский округ Гринвич | Военный арсенал | Линия Елизаветы, DLR |
| Канэри-Уорф | Тауэр-Хамлетс | Доки Вест-Индия | Линия Jubilee, DLR, линия Елизаветы, речные автобусы |
| Стратфорд | Ньюэм, Хакни, Тауэр-Хамлетс | Олимпийский парк 2012 года | Линии Central и Jubilee, DLR, Overground, линия Елизаветы |
| Кингс-Кросс | Камден | Железнодорожные земли | Шесть линий метро, Thameslink, Eurostar |
| Уайт-Сити | Хаммерсмит и Фулхэм | Телецентр BBC | Линии Central, Circle и Hammersmith & City, Overground |
| Кидбрук | Королевский округ Гринвич | Жилой массив Ferrier Estate | Станция Kidbrooke (3-я зона) |
| Бетнал-Грин | Тауэр-Хамлетс | Рабочий Ист-Энд | Линия Central, Overground (линия Weaver) |
| Камден | Камден | Рынок и канал | Северная линия, Overground |
Юго-запад у реки: Найн-Элмс, Баттерси и Уондсуэрт
Найн-Элмс на южном берегу Темзы, в округе Уондсуэрт и частично в Ламбете, ещё недавно был промышленным районом, а сейчас стал в основном жилым и деловым. Здесь работает оптовый рынок New Covent Garden Market, а в январе 2018 года сюда с Гросвенор-сквер переехало посольство США. Электростанция Баттерси (Battersea Power Station) после реконструкции открылась в октябре 2022 года: внутри магазины, развлечения, офисы и квартиры.
Главным событием для района стало продление Северной линии метро от станции Kennington: 20 сентября 2021 года открылись две новые станции, Nine Elms и Battersea Power Station.
Чуть западнее лежит Уондсуэрт, крупный городской центр на Темзе в месте впадения реки Уондл. Бывшие речные причалы застроены жилыми домами, есть торговый центр Southside, а на месте старой пивоварни Ram Brewery в 2013 году одобрили проект смешанной застройки. Район обслуживают железнодорожная станция Wandsworth Town и станция Southfields на линии District.
Восток: Канэри-Уорф и Доклендс
Канэри-Уорф на Собачьем острове (Isle of Dogs) в округе Тауэр-Хамлетс является частным деловым районом на месте бывших доков Вест-Индия. Его площадь около 97 акров вместе с участком Wood Wharf, здесь работают примерно 105 000 человек и находятся штаб-квартиры более 150 крупных компаний. На Wood Wharf появились жилые башни и дома, построенные специально под сдачу в аренду (build-to-rent).
С транспортом у района всё в порядке: линия метро Jubilee, лёгкое метро DLR, речные автобусы по Темзе и линия Елизаветы со станцией Canary Wharf. Пассажирское движение по линии Елизаветы началось 24 мая 2022 года. Для покупателя здесь важен прежде всего масштаб деловой части: более ста тысяч рабочих мест рядом с домом.
Стратфорд и Олимпийский парк
Олимпийский парк королевы Елизаветы (Queen Elizabeth Olympic Park) на стыке округов Ньюэм, Хакни и Тауэр-Хамлетс построили к Играм 2012 года и вновь открыли в 2013-2014 годах. Вокруг него выросли новые кварталы: East Village, Chobham Manor, East Wick, Sweetwater, Pudding Mill и Marshgate Wharf. Рядом формируется культурный и образовательный район East Bank: в 2023 году открылись кампус UCL East и Лондонский колледж моды, там же находятся V&A East, театр Sadler’s Wells и музыкальные студии BBC.
Станция Стратфорд обслуживает сразу несколько видов транспорта. Здесь останавливаются линии метро Central и Jubilee, DLR, London Overground, пригородные поезда National Rail и линия Елизаветы, а на станции Stratford International останавливаются скоростные поезда Southeastern.
Юго-восток: Ройал-Арсенал в Вулидже и Кидбрук
Ройал-Арсенал (Royal Arsenal) в Вулидже, в Королевском округе Гринвич, долгое время был закрытой военной территорией, где производили боеприпасы. Теперь он открыт для публики и перестроен под жильё и общественные пространства, а исторические здания восстановлены и превращены в квартиры. В проекте Berkeley Royal Arsenal Riverside есть собственная станция линии Елизаветы (Woolwich), откуда около 23 минут до Бонд-стрит. Есть и DLR с выходом к аэропорту London City.
Кидбрук (Kidbrooke, иногда ошибочно пишут Kidbrook) находится в том же Королевском округе Гринвич. На месте жилого массива Ferrier Estate, который строили с 1968 года и снесли к 2012 году, возводят Kidbrooke Village, проект на 5 300 домов и квартир. Вокруг больше 86 акров парков, станция Kidbrooke в третьей тарифной зоне находится прямо в квартале, а до London Bridge 16 минут. В 2025-2026 годах здесь запустил дома под аренду Berkeley Living, арендное подразделение компании.
Центр и запад: Кингс-Кросс и Уайт-Сити
Кингс-Кросс в округе Камден показывает, как перестраивают бывшие железнодорожные земли. Проект King’s Cross Central на 67 акрах ведёт компания Argent, генеральный план утвердили в 2006 году. Здесь около 1 700 квартир, торговая зона Coal Drops Yard (открыта в 2018 году), колледж искусств Central Saint Martins в здании Granary Building и британская штаб-квартира Google. Станция King’s Cross St Pancras обслуживает шесть линий метро (Northern, Piccadilly, Victoria, Circle, Metropolitan и Hammersmith & City), поезда Thameslink и магистральные поезда, а с ноября 2007 года с вокзала Сент-Панкрас отправляются поезда Eurostar.
Уайт-Сити в округе Хаммерсмит и Фулхэм вырос вокруг бывшего Телецентра BBC. Здание продали в 2012 году, там запланировано около 1 000 квартир, а студии BBC Studioworks вернулись в 2017 году. Рядом торговый центр Westfield London (открыт в 2008 году), кампус Имперского колледжа White City и квартал White City Place. Среди владельцев земли есть St James с проектом White City Living; всего в районе планируется больше 5 000 домов и квартир. Транспорт: станция White City на линии Central, Wood Lane на линиях Circle и Hammersmith & City, Shepherd’s Bush на линии Central и London Overground.
Камден и Бетнал-Грин: обжитые районы с новыми проектами
Не все районы с новостройками выросли на пустом месте. Бетнал-Грин в округе Тауэр-Хамлетс входит в Ист-Энд и исторически был плотным рабочим районом. Сейчас здесь соседствуют социальное жильё, парки и охраняемые исторические кварталы, по воскресеньям работает цветочный рынок на Columbia Road, есть музей Young V&A. Район обслуживают станция Bethnal Green на линии Central и линия Weaver сети London Overground со станциями Bethnal Green и Cambridge Heath.
Камден-таун расположен примерно в 2,5 милях к северо-северо-западу от Чаринг-Кросс и служит административным центром округа Камден. С 1973 года здесь работает Камден-маркет у шлюза Camden Lock на Риджентс-канале. Станция Camden Town на Северной линии служит развязкой, где сходятся две северные и две центральные ветки, и из-за толп в рыночные дни на ней давно действуют ограничения по воскресеньям после обеда. Станция Camden Road относится к London Overground. Здесь же Berkeley ведёт проект Camden Goods Yard, по которому в 2026 году вынесено положительное решение по апелляции.
Ещё несколько крупных площадок
Список не исчерпывается этими районами. У Berkeley в Лондоне есть и другие крупные проекты. Woodberry Down у Финсбери-парка в Хакни, который компания ведёт вместе с советом Хакни и жилищной ассоциацией Notting Hill Genesis: там сдано больше 2 900 домов и квартир, а в октябре 2025 года генеральный план расширили до 6 500. The Green Quarter в Саутолле (округ Илинг) на месте бывшего газового завода, где сдано больше 1 000 домов и квартир, а в январе 2026 года утверждён план более чем на 8 000. Кроме того, London Dock в Уоппинге, TwelveTrees Park в Вест-Хэме, Heron Wharf в Попларе, Grand Union в Уэмбли и другие. Упоминание застройщика здесь не означает рекомендацию.
Что проверить перед выбором района
Район в Лондоне влияет не только на образ жизни, но и на правила, по которым вы будете владеть квартирой. Каждый округ сам решает, брать ли с владельцев вторых домов повышенный муниципальный налог: Камден применяет надбавку 100% с 1 апреля 2025 года без периода ожидания, Тауэр-Хамлетс тоже берёт 100% сверху, то есть двойной налог. Лицензирование сдачи в аренду тоже различается: например, в Уондсуэрте с 1 июля 2025 года действует выборочное лицензирование в отдельных зонах. Правила о муниципальном налоге приведены по состоянию на октябрь 2026 года, до осеннего бюджета 28 октября 2026 года.
- Сколько ещё лет вокруг дома будет идти стройка и какие очереди проекта уже сданы.
- Реальное время до работы или учёбы по нужному маршруту, а не только рекламные минуты.
- Условия муниципального налога в конкретном округе, если квартира будет пустовать часть года.
- Действует ли на улице выборочное или дополнительное лицензирование, если вы собираетесь сдавать.
- Сколько домов под аренду (build-to-rent) строится рядом: это ваши будущие конкуренты за арендаторов.
- Свежие официальные данные о ценах по округу, а не обещания роста.
Подробнее о правилах сдачи читайте в статье о сдаче квартиры в Лондоне в 2026 году, о расходах на содержание в материале о содержании квартиры, а цифры по рынку собраны в обзоре рынка Лондона в 2026 году. Проекты в этих и других районах можно посмотреть в разделе объектов.
