Иностранец может владеть виллой в Таиланде, но не землёй под ней. Участок оформляют в аренду, зарегистрированную в Земельном офисе, и юридически защищённый срок такой аренды составляет 30 лет. Всё, что сверх этого, по решению Верховного суда остаётся договорным обещанием, которое суд может не исполнить. Тайская компания с номинальными тайскими акционерами, которая раньше казалась способом «купить землю», в 2026 году стала предметом целенаправленных проверок.
Интерес к виллам при этом заметный. В первом полугодии 2026 года на Пхукете вывели на рынок 51 проект вилл на 700 домов общей стоимостью около 32,5 млрд бат, это более 61% стоимости всех новых проектов острова за период. Сильнее всего спрос на Пхукете со стороны покупателей из России, Европы и Бангкока, и многие из них переезжают или остаются надолго. Для семьи, которая собирается жить на острове, вилла выглядит естественным выбором, поэтому её юридическую конструкцию стоит понять до бронирования.
Как устроена покупка виллы иностранцем
Иностранные граждане не могут владеть землёй в Таиланде, но могут владеть зданием, например домом, не владея участком под ним, и арендовать этот участок. Поэтому сделка по вилле обычно состоит из нескольких документов: зарегистрированной аренды земли, договора купли дома или подряда на его строительство и иногда суперфиция, то есть права владеть строением на чужой земле. Каждый из этих документов должен проверить ваш тайский юрист.
Право на сам дом закрепляют двумя способами: зарегистрированным суперфицием или строительством на имя иностранца по разрешению на строительство на арендованном участке. Землю при этом продолжает держать собственник, тайский гражданин или тайская компания, и от того, кто это и как составлен договор, зависит надёжность всей конструкции.
Рассчитывать на кредит при покупке виллы почти не приходится. Тайские банки редко одобряют ипотеку иностранцам-нерезидентам, а известные трансграничные программы, например UOB, касались квартир во фрихолд в пределах иностранной квоты и не распространялись на виллы, землю и аренду. Поэтому виллу иностранцы, как правило, оплачивают собственными средствами или по графику платежей застройщика, и этот график стоит сверять со стадиями строительства.
Аренда на 30 лет: что говорит кодекс
Максимальный срок аренды недвижимости по статье 540 Гражданского и торгового кодекса составляет 30 лет. Если в договоре записан больший срок, его сокращают до 30 лет. По статье 538 аренда дольше 3 лет должна быть письменной и зарегистрированной в Земельном офисе, иначе в суде её можно защитить только в пределах 3 лет.
Кодекс допускает продление ещё на срок до 30 лет, но продление считается новым договором. Аренда коммерческих и промышленных объектов на срок до 50 лет существует по отдельному закону, однако к жилой недвижимости она не относится.
Регистрация аренды тоже стоит денег. Сбор составляет 1%, а гербовый сбор 0,1% от всей арендной платы за весь зарегистрированный срок, в сумме 1,1%. Это отдельная статья расходов, которую стоит учесть рядом с ценой дома. Остальные налоги и сборы мы разбираем в статье о стоимости покупки недвижимости в Таиланде.
Решение № 4655/2566: конец схемы «30+30+30»
Много лет виллы продавали по схеме «30+30+30»: аренда на 30 лет с заранее прописанными опционами на два продления. Покупателю её часто представляли как «аренду на 90 лет». Верховный суд Таиланда в решении № 4655/2566 признал, что такие заранее согласованные опционы, растягивающие аренду больше чем на 30 лет, ничтожны и не подлежат исполнению, даже если продления оплачены вперёд и зарегистрированы. Первый зарегистрированный срок в 30 лет при этом остаётся действительным.
Практический вывод простой: аренда виллы даёт юридически защищённый зарегистрированный срок до 30 лет. Продление после него зависит от доброй воли собственника земли или его наследников в момент окончания срока, и тайский суд может отказаться принудить их к продлению. Если в рекламе или в договоре вы видите «90 лет» или «владение на 99 лет», это повод задать вопросы юристу, а не аргумент в пользу сделки.
Суперфиций и узуфрукт
Кроме аренды, тайское право знает ещё два зарегистрированных права, которые иногда используют при покупке вилл. Оба должны быть зарегистрированы в Земельном офисе, чтобы иметь силу против третьих лиц, и оба встречаются на практике нечасто.
Суперфиций (статьи 1410 и далее) даёт право владеть зданием или сооружением на чужой земле на определённый срок до 30 лет либо на срок жизни собственника земли или самого владельца права. Если договор не говорит иного, суперфиций можно передать и унаследовать.
Узуфрукт (статьи 1417 и далее) даёт право владеть чужой недвижимостью, пользоваться ею и получать от неё доход на срок до 30 лет или пожизненно. Передать его нельзя, и он прекращается со смертью узуфруктуария, то есть того, кому это право принадлежит.
| Конструкция | Защищённый срок | Передача и наследование | На что смотреть |
|---|---|---|---|
| Аренда земли (лизхолд) | До 30 лет при регистрации | Зависит от текста договора | Продления сверх 30 лет суд может не признать |
| Суперфиций | До 30 лет или на срок жизни | Передаётся и наследуется, если не исключено договором | Регистрация в Земельном офисе |
| Узуфрукт | До 30 лет или пожизненно | Не передаётся, прекращается со смертью | Не подходит для передачи детям |
| Земля через номинальную компанию | Нет законной защиты | Нет | Уголовная ответственность и принудительная продажа земли |
Смерть арендатора, смерть собственника, продажа земли
Самые неприятные сюрпризы в аренде вилл связаны не со сроком, а с людьми. По решению Верховного суда № 11058/2559 (2016 год) аренда на фиксированный срок, например на 30 лет, не прекращается автоматически со смертью арендатора и может перейти к наследникам, особенно если арендная плата внесена вперёд или договор разрешает субаренду. Аренда, заключённая на срок жизни арендатора, со смертью заканчивается. Формулировку о наследовании должен составить тайский юрист под вашу ситуацию.
Смерть собственника земли и продажа участка третьему лицу тоже должны быть прописаны в договоре: это одни из главных рисков аренды. Налоговую сторону наследства мы описываем в статье о налогах владельца жилья в Таиланде.
Номинальные компании и проверки 2026 года
Тайская компания может владеть землёй, если она действительно принадлежит тайскому большинству. Для земельных целей компания считается иностранной, если иностранцам принадлежит более 49% капитала или если иностранцы составляют половину акционеров и больше. Схема, при которой тайские акционеры держат акции за иностранца или на его деньги, незаконна. По статье 36 Закона об иностранном бизнесе номиналу грозит до 3 лет лишения свободы и/или штраф от 100 000 до 1 000 000 бат, и та же статья применяется к иностранцу, который пользуется номиналом. Земельный кодекс добавляет принудительную продажу земли.
Что изменилось с 1 августа 2026 года
Департамент развития бизнеса (DBD) теперь требует банковские выписки и пояснительное письмо об инвестициях при регистрации или изменении компании с иностранными соинвесторами или подписантами. В фокусе 16 «провинций риска», включая Пхукет, Пханг Нга, Краби, Сураттхани (Самуи), Чонбури (Паттайя) и Бангкок. Под дополнительную проверку попадают почти 120 000 компаний с иностранной долей от 0,01% до 49,99%.
Циркуляр Министерства внутренних дел от 25 августа
Срочный циркуляр № MorTor 0515.2/Wor 19097 поручил провинциальным земельным офисам выявлять компании с признаками номинального владения, передавать их провинциальным следственным комиссиям и добиваться продажи земли и/или уголовного преследования. Правила новые, и практика земельных офисов на Пхукете, Самуи и в Паттайе может ужесточиться дальше. Если продавец предлагает купить виллу «вместе с компанией», которой принадлежит земля, юрист должен проверить, кто реально финансировал эту компанию.
Что пока не стало законом
Аренда на 99 лет обсуждается с 25 июня 2024 года, когда правительство объявило о таком предложении. Поправки не приняты, и в 2026 году действующим пределом по-прежнему остаются 30 лет. Покупать виллу в расчёте на будущий закон не стоит.
Что ещё проверить по самой вилле
Юрист должен проверить титул на землю у собственника. Нормой считается чанот (Nor Sor 4 Jor) с размежёванными границами; Nor Sor 3 Gor можно передать и со временем заменить на чанот, а Sor Kor 1 права собственности не даёт вовсе. Для посёлка вилл нужно разрешение на раздел земли, а для дома разрешение на строительство. Новая редакция Закона о разделе земли, действующая с 1 марта 2026 года, обязывает застройщика содержать дороги, парки и коммуникации на исходном уровне и позволяет покупателям не менее половины участков самим создать юридическое лицо посёлка.
На Пхукете стоит учитывать и градостроительные правила. Изменение, принятое в декабре 2024 года, открыло для частной застройки земли на высоте от 80 до 140 метров над уровнем моря, но с ограничением высоты здания 6 метрами и обязательным сохранением 70% участка зелёным. Если вилла стоит на склоне, юрист должен сверить проект с этими требованиями.
После покупки появится ежегодный налог на землю и строения. Его платит тот, кто владеет землёй или зданием на 1 января. Для дома на арендованной земле, если владелец прописан в нём по домовой книге, первые 10 млн бат оценочной стоимости строения освобождены от налога. Для второго дома или дома, который сдаётся, ставка начинается с 0,02% до 50 млн бат с первого бата. Распространяется ли освобождение для основного жилья на иностранца с жёлтой домовой книгой (Tor Ror 13), лучше уточнить в местной администрации.
Наконец, сдача виллы посуточно или понедельно обычно считается гостиничной деятельностью, для которой нужна лицензия или упрощённый режим для малых объектов. Подробно об этом рассказано в статье о сдаче недвижимости в аренду в Таиланде.
Что проверить перед покупкой
- Аренда земли зарегистрирована в Земельном офисе, а в договоре указан ясный срок до 30 лет.
- Продление после 30 лет описано честно, как договорное обещание, без слов «90 лет» и «99 лет».
- Право на дом закреплено суперфицием или разрешением на строительство на ваше имя.
- Договор описывает смерть арендатора, смерть собственника земли и продажу участка.
- Если в сделке участвует тайская компания, юрист проверил её капитал и то, откуда пришли деньги, с учётом проверок DBD 2026 года.
- Титул на участок, разрешение на раздел земли и разрешение на строительство проверены, а для склонов на Пхукете учтены правила по высоте и зелёной зоне.
- В бюджете учтены 1,1% за регистрацию аренды.
Общие правила для иностранцев собраны в статье о том, что может купить иностранец в Таиланде, а районы с виллами на Пхукете описаны в материале о районах Пхукета.
