Иностранец может купить в Таиланде квартиру в кондоминиуме в полную собственность и зарегистрировать её на своё имя. Землю частное лицо с иностранным паспортом купить не может, и в 2026 году это правило никто не отменял. Поэтому почти все сделки иностранцев сводятся к двум вариантам: квартира во фрихолд в пределах квоты 49% или вилла, под которой земля взята в зарегистрированную аренду на срок до 30 лет.
Для покупателей из России и стран СНГ вопрос сейчас вполне практический. В первом полугодии 2026 года россияне купили в Таиланде квартир в кондоминиумах на 3,603 млрд бат, на 75,9% больше, чем годом ранее. Это самая быстрорастущая группа иностранных покупателей, и основная часть её сделок пришлась на Пхукет и провинцию Чонбури, где находится Паттайя.
Ниже разбираем, что разрешает закон, где проходят границы и какие схемы, популярные ещё несколько лет назад, теперь стали прямым риском. На каждой сделке у покупателя должен быть собственный независимый тайский юрист.
Квартира в кондоминиуме: полная собственность на ваше имя
Право иностранца владеть квартирой (в Таиланде говорят «юнит») в кондоминиуме закреплено Законом о кондоминиумах 1979 года (B.E. 2522 по буддийскому календарю). Квартира регистрируется в Земельном офисе (Land Office) на имя самого покупателя, без посредников и без тайской компании.
Вместе с квартирой собственник получает долю в общем имуществе здания, пропорциональную площади юнита, и голос в юридическом лице кондоминиума. Так называют объединение собственников, которое управляет общим имуществом и собирает взносы на содержание; по смыслу это близко к привычному ТСЖ. Даже в правительственном предложении 2024 года, о котором речь пойдёт ниже, голоса иностранцев в управлении зданием предлагалось оставить на уровне 49%.
Квота 49%: главное ограничение
Иностранцам в одном проекте может принадлежать не более 49% общей площади всех квартир, а не менее 51% должно оставаться за тайскими владельцами (статья 19 bis закона). Квота считается по площади, а не по числу квартир. Проверяют её в момент регистрации сделки в Земельном офисе, поэтому покупателю нужно заранее получить от застройщика или юридического лица кондоминиума подтверждение, что для конкретной квартиры иностранная квота ещё свободна. Если к дате передачи квота окажется выбрана, квартиру нельзя будет зарегистрировать на иностранца.
Кто вправе покупать
Статья 19 закона перечисляет категории иностранцев, которые могут владеть квартирой. Среди них обладатели постоянного вида на жительство, иностранцы, въехавшие в страну по закону о поощрении инвестиций, и те, кто ввозит в страну иностранную валюту или платит с валютного счёта либо с батового счёта нерезидента. На практике почти все покупатели из-за рубежа выбирают последний путь и оплачивают квартиру деньгами, переведёнными из-за границы в валюте.
Деньги из-за рубежа и форма FET
Это условие стоит понять до бронирования, потому что ошибку на этапе перевода потом трудно исправить. Деньги должны прийти в Таиланд из-за границы в иностранной валюте, а конвертировать их в баты должен тайский банк-получатель. Без документального подтверждения Земельный офис не зарегистрирует квартиру на иностранца.
Подтверждением служит форма Foreign Exchange Transaction, сокращённо FET (раньше её называли Tor Tor 3). Её выдаёт тайский банк, который получил перевод. По банковской практике, а не по закону, форму оформляют на входящие переводы примерно от 50 000 долларов США. Для меньших сумм используют банковские уведомления о зачислении (credit advice) и письмо-подтверждение банка.
Отправителем должен быть сам покупатель, то есть будущий собственник, а в назначении платежа лучше указать покупку конкретной квартиры. Деньги, отправленные компанией, родственником или знакомым, а также баты, сконвертированные ещё за границей, могут стать причиной отказа в регистрации в рамках иностранной квоты. Самый надёжный вариант выглядит так: валютный перевод с личного счёта покупателя, в назначении платежа название проекта и номер квартиры. Для тех, кто привык платить через третьих лиц или через счета знакомых, это правило особенно важно.
Если вы покупаете строящийся объект и платите в рассрочку, правило касается каждого платежа: каждый взнос должен прийти из-за рубежа в валюте, чтобы банковские документы покрывали всю цену. Храните все формы FET и подтверждения, они понадобятся и при продаже. Порядок сделки целиком описан в статье о покупке кондоминиума по шагам.
Почему землю купить нельзя
Иностранные граждане и иностранные компании не могут владеть землёй в Таиланде, если на это нет специального разрешения по закону. Такое разрешение бывает, например, у компаний, одобренных Советом по инвестициям (BOI) или Управлением промышленных зон.
Тайская компания тоже считается «иностранной» для целей земельного права, если иностранцам принадлежит более 49% её уставного капитала или если иностранцы составляют половину акционеров и больше. Компания с настоящим тайским большинством землёй владеть может.
При этом иностранец вправе владеть зданием, например домом, не владея землёй под ним, и арендовать эту землю. Право на сам дом обычно закрепляют зарегистрированным суперфицием или строительством на имя иностранца по разрешению на строительство на арендованном участке.
Исключение на 40 млн бат
Статья 96 bis Земельного кодекса позволяет иностранцу, который ввёз в страну не менее 40 млн бат и держит их в одобренных инвестициях (например, в тайских государственных облигациях или в компаниях с поддержкой BOI) не меньше 5 лет, просить министра внутренних дел о разрешении владеть участком до 1 рая, то есть до 1 600 м², под жильё. Решение принимается на усмотрение министра, и пользуются этим путём редко.
Земля через компанию с поддержкой BOI
Компании, которые получили поддержку Совета по инвестициям, могут получить право на землю под свой бизнес, офисы и жильё для сотрудников. Это корпоративный инструмент, а не способ купить виллу для отдыха. Критерии для жилой земли таких компаний к тому же ужесточили уведомлением BOI Por. 9/2568 от 18 июля 2025 года, опубликованным 6 января 2026 года.
Вилла: аренда земли, суперфиций и узуфрукт
Раз землю купить нельзя, виллы иностранцы оформляют через лизхолд, то есть долгосрочную аренду земли. Максимальный срок аренды недвижимости по Гражданскому и торговому кодексу (статья 540) составляет 30 лет; если в договоре записан больший срок, его сокращают до 30 лет. Аренда дольше 3 лет должна быть письменной и зарегистрированной в Земельном офисе, иначе в суде её можно защитить только в пределах 3 лет (статья 538).
Популярные схемы «30+30+30» Верховный суд фактически закрыл. В решении № 4655/2566 суд признал, что заранее согласованные опционы на продление сверх 30 лет ничтожны, даже если они оплачены вперёд и зарегистрированы, а первый зарегистрированный 30-летний срок остаётся в силе. Получается, что лизхолд даёт юридически защищённый срок до 30 лет, а всё, что сверх него, остаётся обещанием по договору, которое тайский суд может не исполнить. Называть такую аренду «90-летней» или «владением на 99 лет» нельзя.
Есть ещё два зарегистрированных права. Суперфиций (статьи 1410 и далее) позволяет владеть зданием на чужой земле до 30 лет или пожизненно; если договор не говорит иного, это право можно передать и унаследовать. Узуфрукт (статьи 1417 и далее) даёт право пользоваться чужой недвижимостью и получать от неё доход на срок до 30 лет или пожизненно, но передать его нельзя, и он прекращается со смертью владельца права. Оба инструмента встречаются нечасто. О виллах, сроках и решении суда подробнее рассказано в статье о вилле в Таиланде и аренде на 30 лет.
| Что покупаете | Что вам принадлежит | Срок | Главный риск |
|---|---|---|---|
| Квартира в кондоминиуме | Квартира и доля общего имущества, на ваше имя | Без ограничения срока | Квота 49% выбрана к дате регистрации или деньги пришли не тем путём |
| Вилла на арендованной земле | Право аренды участка, дом через суперфиций или разрешение на строительство | До 30 лет зарегистрированного срока | Продления сверх 30 лет суд может не признать |
| Узуфрукт | Право пользования и дохода | До 30 лет или пожизненно | Не передаётся и прекращается со смертью |
| Участок по статье 96 bis | Земля до 1 рая (1 600 м²) | Без ограничения срока | 40 млн бат на 5 лет и решение на усмотрение министра |
| Земля через номинальную тайскую компанию | Юридически ничего | Нет | Уголовная ответственность и принудительная продажа земли |
Номинальная компания: схема, которая стала опасной
Владеть землёй через тайскую компанию, где тайские акционеры лишь номиналы, то есть держат акции за иностранца или на его деньги, незаконно. По статье 36 Закона об иностранном бизнесе тайским гражданам, которые выступают подставными лицами, грозит до 3 лет лишения свободы и/или штраф от 100 000 до 1 000 000 бат. Та же статья наказывает и иностранца, который пользуется номиналом. Земельный кодекс добавляет принудительную продажу земли и отдельную уголовную ответственность.
В 2026 году государство перешло к систематическим проверкам. С 1 августа Департамент развития бизнеса (DBD) требует банковские выписки и пояснительное письмо об инвестициях, когда регистрируется или меняется компания с иностранными соинвесторами или иностранцами среди подписантов. Особое внимание уделяется 16 «провинциям риска», в том числе Пхукету, Пханг Нга, Краби, Сураттхани (Самуи), Чонбури (Паттайя) и Бангкоку. Под дополнительную проверку попадают почти 120 000 компаний с иностранной долей от 0,01% до 49,99%.
25 августа 2026 года Министерство внутренних дел срочным циркуляром № MorTor 0515.2/Wor 19097 поручило провинциальным земельным офисам выявлять компании с признаками номинального владения, передавать их провинциальным следственным комиссиям и добиваться продажи земли и/или возбуждения уголовных дел. Если вам предлагают «оформить землю на компанию» и уверяют, что так делают все, такое предложение стоит разбирать только с собственным юристом.
Что пока только обсуждается: аренда на 99 лет и квота 75%
25 июня 2024 года правительство объявило о намерении разрешить аренду на 99 лет и поднять иностранную квоту в кондоминиумах до 75%; Министерству внутренних дел поручили подготовить поправки. Закона с этими изменениями нет, и в 2026 году по-прежнему действуют предел аренды в 30 лет и квота 49%.
Строить расчёт на этих изменениях не стоит. С 15 по 25 мая 2026 года Департамент земель разослал земельным офисам три циркуляра о земле, которую держат для иностранцев через тайских подставных лиц. Это внутренние инструкции, а не новый закон.
Наследование: что будет с квартирой и арендой
Иностранный наследник получает квартиру в кондоминиуме, только если сам подпадает под категории статьи 19 и если регистрация не выведет иностранную долю за 49%. Иначе он должен уведомить власти и продать квартиру в течение года. Земельный департамент признавал, что наследники владельца, купившего квартиру на ввезённую валюту, становятся на его место. Это разъяснение 2013 года, и перед планированием наследства его стоит уточнить у юриста.
С арендой многое зависит от текста договора. По решению Верховного суда № 11058/2559 (2016 год) аренда на фиксированный срок не прекращается автоматически со смертью арендатора и может перейти к наследникам, особенно если плата внесена вперёд или разрешена субаренда. Аренда, заключённая на срок жизни арендатора, со смертью заканчивается. Поэтому пункт о наследниках должен составить тайский юрист. Налоговую сторону наследства мы разбираем в статье о налогах владельца жилья в Таиланде.
Что проверить перед покупкой
- Письменное подтверждение застройщика или юридического лица кондоминиума, что иностранная квота для вашей конкретной квартиры свободна.
- Схему оплаты: валюта, ваш личный счёт за рубежом, назначение платежа с проектом и номером квартиры, форма FET или банковские письма на каждый взнос.
- Титул. Для земли под виллой нормой считается чанот (Nor Sor 4 Jor), полный титул с размежёванными границами; для квартиры это титул на юнит.
- Для виллы: срок зарегистрированной аренды, условия на случай смерти арендатора и продажи земли собственником.
- Структуру продавца. Если в цепочке есть тайская компания с иностранными участниками, пусть юрист оценит её с учётом проверок DBD и циркуляра августа 2026 года.
- Обещания «99 лет» и «квоты 75%» в рекламе: пока это предложения, а не закон.
Полный набор расходов при сделке мы собрали в статье о том, сколько стоит покупка недвижимости в Таиланде, а проекты, где квартиры продаются иностранцам во фрихолд, собраны в разделе недвижимости в Таиланде.
