Если вы владеете квартирой или виллой в Таиланде и живёте за границей, тайские налоги касаются вас в трёх случаях. Доход от сдачи облагается в Таиланде по прогрессивной шкале, и часто с него удерживают 15%. При продаже отдельного налога на прирост капитала нет, но в Земельном офисе удерживают подоходный налог и берут специальный налог на бизнес или гербовый сбор. Каждый год местная администрация начисляет налог на землю и строения, для квартиры, которая сдаётся или служит вторым домом, обычно около 0,02% оценочной стоимости.
Налог на наследство в Таиланде касается только сумм свыше 100 млн бат на одного наследника от одного наследодателя. А правило 2024 года о переводах иностранного дохода касается не всех владельцев, а тех, кто проводит в стране 180 дней в году и больше. Это может касаться многих покупателей: спрос на Пхукете сильнее всего со стороны покупателей из России, Европы и Бангкока, и многие из них переезжают на остров или живут там подолгу. Ниже разбираем каждый налог, а точные цифры для вашей ситуации даст тайский налоговый консультант.
Все налоги владельца в одной таблице
| Налог | Когда возникает | Ставка | Что важно |
|---|---|---|---|
| Подоходный налог с аренды | При сдаче объекта | Прогрессивная шкала от 0 до 35% | Облагается в Таиланде даже у нерезидента; часто удерживают 15% |
| Удерживаемый налог при продаже | При регистрации продажи | Для физлица по особой формуле, не больше 20% цены | Для нерезидента обычно окончательный |
| Специальный налог на бизнес | Продажа в течение 5 лет после покупки | 3,3% | Заменяет гербовый сбор |
| Гербовый сбор | Продажа, если SBT не платится | 0,5% | Альтернатива SBT |
| Налог на землю и строения | Ежегодно, по состоянию на 1 января | Для «прочего жилья» от 0,02% | Платит владелец на 1 января |
| Налог на наследство | При получении наследства | 10% (5% для родителей и детей) сверх 100 млн бат | Супруги освобождены |
Налог с арендного дохода
Арендная плата за недвижимость в Таиланде считается тайским доходом. Она облагается налогом в Таиланде независимо от того, является ли владелец налоговым резидентом и где ему платят.
Шкала и вычеты
Налог считается с чистого дохода по обычной шкале подоходного налога: 0% до 150 000 бат, 5% до 300 000, 10% до 500 000, 15% до 750 000, 20% до 1 000 000, 25% до 2 000 000, 30% до 5 000 000 и 35% свыше этой суммы. Если доход квалифицируется как аренда, можно применить стандартный вычет 30% или учесть фактические подтверждённые расходы.
Если же вы оказываете услугу, например предоставляете уборку и бельё, а владение помещением не передаёте, вычитаются только фактические расходы. Деятельность, «похожая на гостиничную», обязана зарегистрироваться плательщиком НДС 7%, как только облагаемая выручка превысит 1,8 млн бат в год. Обычная аренда недвижимости от НДС освобождена. Посуточная сдача к тому же упирается в Закон о гостиницах, о котором мы пишем в статье о сдаче недвижимости в аренду.
Удержание и декларации
При выплате аренды физическому лицу-нерезиденту часто удерживают 15%; если тайская компания платит аренду резиденту, ставка удержания 5%. Удержание не освобождает от отчётности, это зачёт в счёт налога. Владелец подаёт годовую декларацию PND 90/91 до 31 марта (до 8 апреля при подаче онлайн) и полугодовую PND 94 до 30 сентября по доходу от аренды. Сначала нужно получить тайский налоговый номер.
Продажа: налога на прирост капитала нет, но есть удержание
Отдельного налога на прирост капитала при продаже тайской недвижимости физическим лицом нет. Прибыль облагается через подоходный налог, который удерживают при регистрации продажи, плюс специальный налог на бизнес или гербовый сбор.
Удерживаемый налог для продавца-физлица считают от оценочной стоимости Земельного офиса. Из неё вычитают стандартный вычет, зависящий от срока владения (92% после 1 года и далее до 50% после 8 лет и более), делят на число лет владения (не больше 10), применяют ставки подоходного налога и умножают обратно на число лет. Итог не может превышать 20% цены продажи. По ставкам 2014 года удержание с квартиры за 10 млн бат составляло примерно от 82 500 до 430 000 бат в зависимости от срока владения; сегодня это лишь иллюстрация метода.
Безопаснее исходить из того, что удержание применяется при любой продаже физическим лицом, при любом сроке владения, и получить точную сумму в Земельном офисе или у налогового консультанта.
Для нерезидента удержание обычно является окончательным налогом. Резидент может вместо этого подать декларацию и задекларировать фактическую прибыль.
Помимо удержания, при продаже в течение 5 лет после покупки платится специальный налог на бизнес 3,3%. Физлицо освобождается от него, если владело объектом 5 лет и дольше или продаёт основное жильё, где было прописано по домовой книге не меньше года; тогда вместо SBT платится гербовый сбор 0,5%. Полная раскладка расходов при сделке есть в статье о стоимости покупки недвижимости в Таиланде.
Ежегодный налог на землю и строения
Налог платит тот, кто владеет землёй или строением на 1 января. Уведомления приходят примерно в феврале, а заплатить обычно нужно до апреля, хотя сроки иногда переносят: в 2026 году, например, срок продлевали до июня. Квартира для отдыха или для сдачи относится к «прочему жилью» со ставкой 0,02% до 50 млн бат оценочной стоимости. Например, для квартиры с оценочной стоимостью 5 млн бат это около 1 000 бат в год. Если объект работает как гостиница, может применяться коммерческая шкала от 0,3%.
Для основного жилья ставки мягче. Если земля и дом принадлежат физлицу, которое прописано в нём по домовой книге, первые 50 млн бат оценочной стоимости освобождены; если владельцу принадлежит только строение на арендованной земле, освобождены первые 10 млн бат. Получает ли такое освобождение иностранец с жёлтой домовой книгой (Tor Ror 13), лучше уточнить в местной администрации. Владельцу, который живёт за границей, проще исходить из ставки для «прочего жилья».
Наследство и дарение
Закон о налоге на наследство действует с 2016 года. Наследник платит налог только со стоимости, полученной от одного наследодателя сверх 100 млн бат: 10% с превышения или 5% для родителей и детей наследодателя; супруги освобождены. Иностранцы-нерезиденты облагаются только по имуществу, которое находится в Таиланде.
Подарки от родителей, детей или супруга освобождены от налога на дарение в пределах 20 млн бат в год, сверх этого взимается 5%. При этом дарение тайской недвижимости физическим лицом для целей подоходного налога рассматривается как продажа. Значит, передача квартиры детям при жизни может вызвать те же налоги, что и продажа.
Для иностранного наследника квартиры важен не столько налог, сколько квота. Унаследовать квартиру он может, если сам подпадает под категории закона и регистрация не превысит 49% иностранной доли; иначе квартиру нужно продать в течение года. Это разъяснение 2013 года, и его стоит уточнить у юриста. Аренда земли на фиксированный срок, по решению Верховного суда № 11058/2559, со смертью арендатора автоматически не прекращается и может перейти к наследникам, если договор составлен с этим расчётом. Суперфиций, то есть право владеть домом на чужой земле, по общему правилу передаётся по наследству, если договор не говорит иного, а узуфрукт со смертью его владельца прекращается. От того, какое право оформлено, зависит, что вообще получат наследники. При продаже унаследованного объекта для некоторых случаев предусмотрены исключения из SBT, но их нужно подтверждать в Земельном офисе в каждом случае отдельно. Подробнее об этом в статье о правах иностранцев на недвижимость.
Если вы живёте в Таиланде: резидентство и правило 2024 года
Налоговым резидентом Таиланда за календарный год становится тот, кто провёл в стране 180 дней и больше. С 1 января 2024 года, по приказам Налогового департамента Paw. 161/2566 и 162/2566, иностранный доход, заработанный с этой даты человеком, который был резидентом в год получения дохода, облагается налогом при переводе в Таиланд, в том же году или в любом последующем. Доход, заработанный до 2024 года, не облагается, если это подтверждено документами.
Налоговый департамент в 2025 году анонсировал освобождение для иностранного дохода, переведённого в год получения или в следующем году, но на 19 октября 2026 года это остаётся проектом, а не законом. Рассчитывать на него пока нельзя.
Как это связано с покупкой. Деньги, ввезённые для покупки квартиры, сами по себе являются переводом капитала, а не доходом. Но если резидент оплачивает покупку из иностранного дохода, заработанного с 2024 года, при переводе в Таиланд этот доход может облагаться налогом. Отдельного правила именно для покупки недвижимости нет, поэтому тем, кто будет проводить в стране 180 дней и больше, нужна консультация до перевода денег.
Отдельный режим есть у владельцев визы LTR. Категории Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner и Work-from-Thailand освобождены от налога на иностранный доход, переведённый в Таиланд, а для Highly-Skilled Professional действует ставка 17% на доход от работы в стране. Подробнее о визах мы пишем в статье о визах для покупателей жилья.
Деньги при продаже: храните документы о ввозе
Деньги на квартиру в иностранной квоте приходят из-за рубежа в валюте и подтверждаются формой FET или письмами банка. Сохраните эти документы на весь срок владения: формы FET вам понадобятся при продаже.
Что проверить перед покупкой
- Будете ли вы проводить в Таиланде 180 дней в году и больше, и из каких денег платите за квартиру.
- Если планируете сдавать: тайский налоговый номер, порядок удержания и сроки деклараций PND 90/91 и PND 94.
- Формат сдачи: аренда или услуга с уборкой, от этого зависят вычеты и, при выручке свыше 1,8 млн бат, НДС.
- Горизонт владения: при продаже в течение 5 лет, скорее всего, придётся платить SBT 3,3%.
- Наследование: подпадает ли ваш наследник под категории иностранцев, которым можно владеть квартирой.
- Папку с формами FET и банковскими письмами, которая понадобится при продаже.
Общие правила покупки собраны в статье о покупке кондоминиума по шагам, а обзор страны есть на странице Palmera в Таиланде.
