Сдавать свою квартиру или виллу в Таиланде на месяц и дольше законно. Посуточная или понедельная сдача по Закону о гостиницах 2004 года обычно считается гостиничной деятельностью, и без лицензии за неё грозят штраф и даже лишение свободы. Исключение для малых объектов существует, но иностранцу-частному лицу рассчитывать на него не стоит, а правила многих кондоминиумов запрещают краткосрочную аренду независимо от закона. Законный способ получать доход от посуточной сдачи обычно один: покупать в здании или курорте с гостиничной лицензией, где сдачей занимается лицензированный оператор.
Вопрос этот задают почти все, кто покупает на Пхукете или в Паттайе с расчётом на доход. Ниже разбираем, где проходит граница между арендой и гостиницей, что меняется в 2026 году и как облагается арендный доход.
Что такое гостиница по тайскому закону
Закон о гостиницах B.E. 2547 (2004 год) называет гостиницей любой бизнес, который за плату предоставляет временное жильё путешественникам или другим людям. Работа без лицензии гостиничного регистратора (статья 15) наказывается лишением свободы на срок до 1 года и/или штрафом до 20 000 бат, а за длящееся нарушение добавляется до 10 000 бат за каждый день (статья 59).
Ключевое слово здесь «временное»: под определение подпадает любое платное временное размещение, а не только отели в привычном смысле. Послабления для небольших объектов появились только в 2023 году, о них ниже.
Закон могут заменить, но пока он действует
29 сентября 2026 года проект нового Закона о средствах размещения внесли в кабинет министров для одобрения в принципе. Он должен отменить и заменить Закон о гостиницах, охватить гостевые дома и аренду жилья в рамках шеринговой экономики и ввести три уровня в зависимости от размера объекта. До публикации нового закона в Правительственном вестнике действует прежний Закон о гостиницах. Покупать сейчас в расчёте на то, что новые правила разрешат посуточную сдачу, преждевременно: текста закона в окончательном виде ещё нет.
Откуда взялось правило 30 дней
Из определения гостиницы закон исключает жильё для проживания, плата за которое взимается помесячно или за более длительный срок. Отсюда и пошло рыночное «правило 30 дней». Формально критерий звучит как «помесячно или дольше», а не как механические 30 дней, и власти смотрят на фактические обстоятельства: рекламируются ли посуточные или понедельные цены, принимаются ли более короткие проживания.
Практический вывод: если квартира выставлена на платформе с ценой за ночь, ссылка на «договор на месяц» может не защитить. Решает то, как на самом деле устроена сдача.
Малые объекты: до 8 комнат и 30 гостей
С 29 октября 2023 года по Министерскому постановлению № 2 B.E. 2566 жильё, где не более 8 комнат и не более 30 гостей в общей сложности, не считается гостиницей, которой нужна лицензия. Но освобождение не полное: оператор должен уведомить регистратора и получить подтверждение, которое действует 5 лет.
Старые пределы, 4 комнаты и 20 гостей, до сих пор встречаются в объявлениях, но они устарели. Может ли иностранец-частное лицо получить такое подтверждение, закон прямо не говорит. Поэтому иностранцу-частному лицу не стоит рассчитывать на законную посуточную или понедельную сдачу без лицензированного оператора.
Кондоминиум: правила здания сильнее лицензии
Владелец квартиры подчиняется не только Закону о гостиницах, но и Закону о кондоминиумах и правилам своего здания. Юридическое лицо кондоминиума, то есть объединение собственников, может запретить или ограничить посуточную сдачу, и ни гостиничная лицензия, ни подтверждение для малого объекта не отменяют правил здания и прав соседей. Во многих кондоминиумах проживание короче 30 дней запрещено прямо.
На этот счёт есть и судебный пример. В январе 2018 года суд в Хуахине оштрафовал владельцев квартир в кондоминиуме Wan Vayla за сдачу на срок меньше месяца без гостиничной лицензии. Тайские суды не связаны прецедентом, но это решение вспоминают постоянно.
Штрафы установлены законом, а регламенты зданий действуют независимо от того, идут ли проверки. Поэтому правила здания нужно прочитать до покупки, а не после. Если вы рассчитываете сдавать квартиру, попросите у застройщика или юридического лица кондоминиума действующий регламент и уточните, что в нём сказано о сроках проживания.
Вилла и арендные программы
С виллами ситуация похожая. Посуточная и понедельная сдача виллы обычно рассматривается как временное размещение, для которого нужна гостиничная лицензия или упрощённый режим для малых объектов. Если же сама вилла используется как коммерческий объект, например работает как гостиница, к ней может применяться коммерческая шкала ежегодного налога на землю и строения от 0,3% вместо жилой. Квартира или вилла, которая просто сдаётся в долгосрочную аренду, обычно относится к категории «прочее жильё» со ставкой от 0,02% оценочной стоимости в год.
Законный путь, которым пользуются на практике, выглядит так: покупать в здании или курорте, у которого есть собственная гостиничная лицензия и которым управляет лицензированный оператор. Именно так арендные программы законно предлагают посуточное проживание. Лицензию при этом нужно проверять в каждом проекте отдельно.
Обещанный доход
В рекламе встречаются обещания «гарантированной доходности X% на Y лет». Ни один тайский закон такие гарантии не устанавливает и не регулирует. Это договорное обещание застройщика или оператора, и оно стоит ровно столько, сколько стоят их финансы. Если программа предполагает посуточную сдачу, лицензия нужна зданию или оператору. Каждое такое обещание ваш юрист должен прочитать как условие договора, с вопросом о том, что будет, если оператор не заплатит.
| Формат сдачи | Законен ли для владельца-иностранца | Что нужно | Главный риск |
|---|---|---|---|
| На месяц и дольше | Да | Договор аренды; при 3 и более объектах стандартные формы | Налог с дохода и правила здания |
| Посуточно или понедельно без лицензии | Обычно нет, это гостиничная деятельность | Гостиничная лицензия | До 1 года и/или 20 000 бат плюс до 10 000 бат в день; запрет здания |
| Малый объект до 8 комнат и 30 гостей | Для иностранца не подтверждено | Уведомление регистратора, подтверждение на 5 лет | Безопаснее исходить из того, что нельзя |
| Через здание или курорт с гостиничной лицензией | Да, через лицензированного оператора | Договор с оператором | Условия программы и финансовое состояние оператора |
Долгосрочная аренда: правила с сентября 2025 года
Долгосрочную аренду тоже регулируют. Уведомление Совета по защите прав потребителей о сдаче жилья как бизнесе с контролируемыми договорами опубликовали 6 июня 2025 года, а в силу оно вступило 4 сентября 2025 года, заменив правила 2019 года. Оно касается арендодателей, которые сдают три жилых объекта и больше (раньше порог составлял пять), распространяется на онлайн-договоры и предлагает стандартные формы краткосрочной аренды на срок до 3 лет и долгосрочной на срок от 3 до 30 лет с обязательным содержанием. Иностранный владелец трёх и более квартир, которые сдаются как жильё, подпадает под эти правила.
О размере арендной платы можно судить только по запрашиваемым ставкам. На апрель 2025 года средняя запрашиваемая ставка долгосрочной аренды квартиры на Пхукете составляла около 18 950 бат в месяц за студию и 22 541 бат за квартиру с одной спальней, а виллы с тремя спальнями предлагались примерно за 40 091 бат, с четырьмя спальнями и больше около 99 872 бат. В тройку самых востребованных районов для аренды входят Патонг и Раваи, а Камала тоже среди центров арендного спроса. Это цены объявлений, а не сделок. Средняя загрузка отелей Пхукета в первом полугодии 2026 года, 81,85%, относится к гостиницам и о частной аренде ничего не говорит.
Налоги с арендного дохода
Арендная плата за недвижимость в Таиланде облагается налогом в Таиланде, даже если владелец не налоговый резидент и получает деньги за границей. Применяется обычная прогрессивная шкала подоходного налога от 0 до 35%. Для дохода от аренды можно выбрать стандартный вычет 30% или учитывать фактические подтверждённые расходы.
Если же владелец оказывает услугу, например предоставляет уборку и смену белья, а владение помещением арендатору не передаёт, вычитать можно только фактические расходы. Деятельность, «похожая на гостиничную», обязана зарегистрироваться плательщиком НДС 7%, как только облагаемая выручка превысит 1,8 млн бат в год, а обычная аренда недвижимости от НДС освобождена.
При выплате аренды нерезиденту часто удерживают 15%. Это не окончательный налог, а зачёт: владелец подаёт годовую декларацию PND 90/91 до 31 марта (до 8 апреля при подаче онлайн) и полугодовую PND 94 до 30 сентября, а перед этим получает тайский налоговый номер. Если арендную плату вам платит тайская компания, а вы налоговый резидент, ставка удержания обычно 5%. Резидентом Таиланда для налоговых целей человек становится, если провёл в стране 180 дней и больше за календарный год; для тех, кто переехал жить на остров, это меняет и налогообложение доходов из-за рубежа. Подробнее о налогах владельца из-за рубежа мы пишем в статье о налогах владельца жилья в Таиланде.
Что проверить перед покупкой
- Регламент здания: разрешена ли сдача на срок меньше 30 дней и какие ограничения действуют.
- Если проект предлагает посуточную аренду: есть ли у здания или оператора гостиничная лицензия (её стоит увидеть своими глазами).
- Обещания доходности: кто их даёт, чем они обеспечены и что будет, если оператор не заплатит.
- Для виллы: на каком основании будет вестись краткосрочная сдача и не изменится ли из-за неё налог на землю и строения.
- Налоговая сторона: тайский налоговый номер, удержание 15%, декларации и при необходимости НДС.
- Если вы планируете сдавать три объекта и больше, договоры по стандартным формам 2025 года.
Цифры по рынку собраны в статье о рынке недвижимости Таиланда в 2026 году, а районы Пхукета с наибольшим спросом на аренду описаны в материале о районах Пхукета.
