Покупка недвижимости в Таиланде сама по себе не даёт права на проживание, постоянного вида на жительство или гражданства. Владельцу квартиры нужна виза на общих основаниях. Вариантов, о которых нас спрашивают чаще всего, четыре: платное членство Thailand Privilege, долгосрочная виза LTR от Совета по инвестициям, виза DTV для удалённой работы и новый путь продления пребывания через квартиру стоимостью от 3 млн бат.
Только в двух из них недвижимость вообще играет роль. В визе LTR тайская недвижимость может засчитываться в инвестиционное требование, а путь через кондоминиум за 3 млн бат прямо привязан к квартире, но даёт ежегодно продлеваемое разрешение на пребывание, а не вид на жительство. Ниже мы разбираем условия каждого варианта на октябрь 2026 года. Иммиграционные правила меняются, поэтому перед подачей документов их стоит уточнить у юриста.
Сравнение вариантов
| Вариант | Срок | Порог или стоимость | Роль недвижимости | Статус |
|---|---|---|---|---|
| Thailand Privilege | От 5 до 20 лет в зависимости от уровня | От 650 000 до 5 000 000 бат разово | Никакой | Действует |
| LTR (Wealthy Global Citizen) | 10 лет (5 плюс 5) | Активы от 1 млн долларов и инвестиции в Таиланд от 500 000 долларов | Тайская недвижимость может входить в инвестиции | Действует |
| LTR (Wealthy Pensioner) | 10 лет (5 плюс 5) | Возраст от 50 лет, пассивный доход от 80 000 долларов в год или от 40 000 плюс инвестиции 250 000 | Недвижимость может входить в инвестиции 250 000 долларов | Действует |
| DTV | 5 лет, до 180 дней за въезд | Подтверждение средств от 500 000 бат, госпошлина 10 000 бат | Никакой | Действует, документы обновлены с 31 августа 2026 года |
| Квартира от 3 млн бат | 90 дней, затем продление на 12 месяцев ежегодно | Готовая квартира от 3 млн бат на ваше имя | Прямая | Новый пилотный порядок, нужна сертификация |
Thailand Privilege: членство с визой
Под названием Thailand Privilege (до октября 2023 года Thailand Elite) работает платное членство с долгосрочной визой; управляет им компания Thailand Privilege Card Co., Ltd. После перезапуска в октябре 2023 года прежние пакеты закрыли. Взнос платится один раз за весь срок членства:
| Уровень | Взнос, бат | Срок членства |
|---|---|---|
| Bronze | 650 000 | 5 лет |
| Gold | 900 000 | 5 лет |
| Platinum | 1 500 000 | 10 лет |
| Diamond | 2 500 000 | 15 лет |
| Reserve (только по приглашению) | 5 000 000 | 20 лет |
При подаче заявки сразу берут 50 000 бат: их возвращают при отказе и засчитывают при одобрении. Уровень Bronze собирались убрать 30 сентября 2026 года, но в октябре 2026 года он по-прежнему есть в списке уровней, поэтому его доступность стоит уточнять у самого оператора.
С недвижимостью членство никак не связано. Оно не даёт никаких прав на владение, и для владельца Thailand Privilege действуют обычные правила для иностранцев: квартира в пределах квоты 49%, земля только в аренду.
LTR: виза, где квартира засчитывается в инвестиции
Долгосрочная виза резидента (Long-Term Resident, LTR) выдаётся Советом по инвестициям Таиланда (BOI) на 10 лет: 5 лет с продлением ещё на 5, если условия по-прежнему выполняются. Вместо отметки каждые 90 дней владелец визы отчитывается раз в год, может многократно въезжать и выезжать, а тем, кто работает в Таиланде, оформляют цифровое разрешение на работу.
Четыре категории
- Wealthy Global Citizen: активы не менее 1 млн долларов и не менее 500 000 долларов, вложенных в Таиланде на имя заявителя: в тайские государственные облигации, прямые инвестиции в тайские компании или тайскую недвижимость.
- Wealthy Pensioner: возраст от 50 лет и пассивный доход не менее 80 000 долларов в год, либо от 40 000 до 80 000 долларов плюс 250 000 долларов, вложенных в Таиланде, в том числе в недвижимость.
- Work-from-Thailand Professional: доход не менее 80 000 долларов в год (от 40 000 до 80 000 при наличии степени магистра) и работодатель, который соответствует критериям по размеру.
- Highly-Skilled Professional: доход не менее 80 000 долларов (или от 40 000 до 80 000 со степенью магистра в науке или технологиях) и работа в одной из целевых отраслей.
LTR остаётся единственной визой, где покупка тайской недвижимости может засчитываться в инвестиционное требование: полностью в категории Wealthy Global Citizen и как добавка к доходу в категории Wealthy Pensioner.
Общие требования и сбор
Во всех категориях нужна медицинская страховка на сумму не менее 50 000 долларов, тайское социальное страхование или 100 000 долларов на банковском счёте в течение 12 месяцев. Члены семьи, супруг и дети до 20 лет, могут получить визу как иждивенцы, но не более 4 человек. Сбор за 10-летнюю многократную визу при оформлении в Таиланде составляет 50 000 бат с человека.
Налоги для владельцев LTR
Обладатели LTR в категориях Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner и Work-from-Thailand освобождены от налога на иностранный доход, переведённый в Таиланд, по Королевскому указу № 743. Для категории Highly-Skilled Professional действует плоская ставка 17% на доход от работы в Таиланде, отвечающий условиям программы. Для тех, кто планирует жить в стране больше полугода, эта льгота может оказаться важнее самой визы.
DTV: виза для удалённой работы
Destination Thailand Visa (DTV) выдаётся на 5 лет с многократным въездом и пребыванием до 180 дней за один въезд. Каждый въезд можно один раз продлить ещё на 180 дней в иммиграционном офисе за 1 900 бат, а государственная пошлина за визу составляет 10 000 бат.
Виза рассчитана на удалённых работников и фрилансеров, которые работают на иностранных работодателей или клиентов, а также на занятия «мягкой силы»: тайский бокс, тайская кухня, лечение, семинары. Супруг и дети до 20 лет могут ехать как иждивенцы. Нужно подтвердить на банковских выписках не менее 500 000 бат или эквивалент, обычно за 3 месяца. Работать на тайских работодателей или тайских клиентов по DTV нельзя, разрешением на работу виза не является.
С 31 августа 2026 года Министерство иностранных дел изменило список документов, в том числе ввело обязательную справку об отсутствии судимости, выданную не ранее чем за 6 месяцев. Актуальный список стоит проверить на официальном портале электронных виз. С покупкой недвижимости DTV не связана, но покупателям, которые работают удалённо на иностранных клиентов, она позволяет проводить в стране значительную часть года.
Квартира от 3 млн бат: новый путь продления пребывания
С октября 2025 года, по приказам Иммиграционного бюро № 237/2568 и 238/2568, иностранец может получить продление пребывания на инвестиционном основании, если владеет готовой квартирой в кондоминиуме стоимостью не менее 3 млн бат, зарегистрированной на его имя (передача права не ранее 1 октября 2020 года). Альтернативы: зарегистрированная долгосрочная аренда общей стоимостью не менее 3,06 млн бат или аренда жилья от 85 000 бат в месяц.
Главное условие: нужно письмо-сертификат Министерства туризма и спорта, которое оформляется через уполномоченного оператора долгосрочного пребывания, компанию Thailand Longstay Service Co., Ltd. Без такого письма действует стандартный инвестиционный порог в 10 млн бат.
Схема выглядит так: сначала разрешение на пребывание на 90 дней, затем продление на 12 месяцев (Non-Immigrant B по инвестиционному основанию), которое продлевают ежегодно, пока условия выполняются. Квартиры на этапе строительства не подходят, нужна готовая и зарегистрированная.
Порядок новый и пилотный, правила ещё уточняются, а туристические операторы Пхукета критиковали низкий порог. Путь существует, но зависит от сертификации, и до покупки его нужно обсудить с юристом. Покупать квартиру только ради этого продления, не проверив условия на свою ситуацию, мы не советуем.
Долгое проживание и налоговое резидентство
Если виза позволяет жить в Таиланде большую часть года, стоит помнить о налогах. Налоговым резидентом за календарный год становится тот, кто провёл в стране 180 дней и больше. С 1 января 2024 года иностранный доход, заработанный с этой даты человеком, который был резидентом в год получения дохода, облагается налогом при переводе в Таиланд, в том же году или позже; доход, заработанный до 2024 года, при наличии документов не облагается.
Предложенное освобождение для дохода, переведённого в год получения или в следующем году, Налоговый департамент анонсировал в 2025 году, но на 19 октября 2026 года законом оно не стало. Деньги на покупку квартиры сами по себе являются переводом капитала, а не доходом. Но если резидент оплачивает покупку из иностранного дохода, заработанного начиная с 2024 года, при переводе этот доход может облагаться налогом. Отдельного правила для покупки недвижимости нет, поэтому тем, кто будет проводить в Таиланде 180 дней в году и больше, нужна консультация налогового специалиста. Подробнее об этом мы пишем в статье о налогах владельца жилья в Таиланде.
Домовая книга и другие практические детали
Тем, кто живёт в собственной квартире подолгу, пригодится тайская система регистрации по месту жительства. Домовая книга (Tabien Baan) фиксирует проживание, а не собственность. Синюю книгу (Tor Ror 14) получают тайцы и обладатели постоянного вида на жительство, а жёлтую (Tor Ror 13) иностранцы, которые находятся в стране временно. Жёлтая книга полезна как подтверждение адреса для удостоверения личности, водительских прав и банков, но права собственности она не доказывает.
С жёлтой книгой связан и открытый вопрос. Освобождение от налога на землю и строения для основного жилья требует, чтобы владелец был прописан в доме по домовой книге, но распространяется ли оно на иностранца с жёлтой книгой, нужно уточнять в местной администрации. И ещё одно напоминание: виза не меняет правил владения. Для владельца с любой из описанных виз действуют общие правила: квартира в пределах квоты 49%, земля только в аренду.
Что проверить перед покупкой
- Какая виза вам реально подходит по возрасту, доходу и характеру работы, прежде чем выбирать объект.
- Для LTR: засчитывается ли конкретная покупка в инвестиционное требование и оформлена ли она на ваше имя.
- Для пути через квартиру от 3 млн бат: готовность и регистрацию квартиры, дату передачи права и возможность получить сертификат Министерства туризма и спорта.
- Для DTV: свежий список документов на официальном портале, включая справку об отсутствии судимости.
- Для Thailand Privilege: доступность нужного уровня у самого оператора.
- Налоговые последствия, если вы будете жить в стране 180 дней в году и больше.
Что именно может принадлежать иностранцу, мы описали в статье о правах иностранцев на недвижимость в Таиланде, а готовые квартиры и новостройки собраны в разделе недвижимости в Таиланде.
