В 2026 году иностранцы покупают в Таиланде меньше квартир, чем годом ранее. В первом полугодии они зарегистрировали 6 533 квартиры на 28,267 млрд бат, на 8,8% меньше по числу и на 1,5% по стоимости. Внутри общей цифры группы движутся по-разному: китайские покупатели сократили покупки на 27,7%, а российские нарастили на 75,9% и стали самой быстрорастущей группой иностранцев на рынке.
Туристический поток в страну тоже немного снизился, на 4,12% за период с начала года по 17 октября, хотя Россия остаётся в пятёрке крупнейших рынков. На Пхукете тем временем продолжают выходить новые проекты, и больше 61% их стоимости в первом полугодии пришлось на виллы.
Сделки иностранцев с квартирами
Сделки иностранцев считают по передачам права, которые регистрирует Земельный департамент. Это завершённые сделки, а не брони и не продажи на этапе котлована.
| Период | Квартир | Стоимость, бат | Изменение за год |
|---|---|---|---|
| 2025 год | 14 899 | 60,92 млрд | по числу на 2,2% больше, по стоимости на 10,7% меньше |
| I квартал 2026 года | 3 241 | 13,464 млрд | по числу на 17,3% меньше, по стоимости на 17,9% меньше |
| I полугодие 2026 года | 6 533 | 28,267 млрд | по числу на 8,8% меньше, по стоимости на 1,5% меньше |
В 2025 году на иностранцев пришлось 14,7% всех переданных квартир по числу и 25,0% по стоимости. Средняя покупка иностранца в 2025 году и в первом квартале 2026 года обходилась примерно в 4,1-4,2 млн бат при площади около 41-44 м². Китайские покупатели в 2025 году в среднем платили 3,8 млн бат за 35,6 м², индийские 6,9 млн бат за 75,7 м².
Кто покупает: Китай, Россия, Мьянма
Китайские покупатели остаются крупнейшей группой, но сокращают покупки: в первом полугодии 2026 года они приобрели квартир на 6,874 млрд бат, на 27,7% меньше, чем годом ранее. Россияне растут быстрее всех: 3,603 млрд бат, на 75,9% больше, в основном на Пхукете и в Чонбури. Третье место у покупателей из Мьянмы с 2,457 млрд бат, на 16,2% меньше, в основном в Бангкоке.
По провинциям картина такая. На Бангкок в 2025 году пришлась почти половина передач квартир иностранцам, на Чонбури, где находится Паттайя, больше четверти. На Пхукете спрос сильнее всего со стороны покупателей из России, Европы и Бангкока, и многие из них переезжают на остров или живут там подолгу.
Для российского покупателя из этих цифр следует один практический вывод. Иностранная квота 49% считается по каждому зданию отдельно, и если к дате регистрации она выбрана, квартиру нельзя оформить на иностранца. Поэтому письмо о квоте на конкретную квартиру важнее любой рыночной статистики.
Туризм: страна и Пхукет
В 2025 году Таиланд принял 32 974 321 иностранного туриста, на 7,23% меньше, чем в 2024 году, а доходы от иностранных гостей составили около 1,53 трлн бат. Крупнейшие рынки: Малайзия (4,52 млн), Китай (4,47 млн), Индия (2,49 млн), Россия (1,9 млн) и Южная Корея (1,55 млн).
С начала 2026 года по 17 октября страну посетили 24 423 680 иностранцев, на 4,12% меньше, чем годом ранее, а доходы составили 1 189,6 млрд бат. По предварительным итогам впереди Китай (4,14 млн), Малайзия (3,10 млн), Индия (1,84 млн), Россия (1,33 млн) и Южная Корея (0,90 млн).
На Пхукете в первом полугодии 2026 года побывали около 7 млн гостей (6,96 млн), а доходы от туризма составили 263 млрд бат. За январь-апрель остров принял 4,90 млн посетителей, на 2,1% меньше, чем годом ранее, а за январь-июль 8,10 млн, на 1,5% меньше, из них 5,95 млн иностранцев, на 2,6% меньше. Эти цифры посчитаны по разной методике, поэтому напрямую сравнивать их нельзя. За весь 2025 год Пхукет принял 14,25 млн гостей, из них 10,75 млн иностранцев, и получил 555 млрд бат дохода.
Аэропорт Пхукета в 2025 году обслужил около 17,5 млн пассажиров. С октября 2025 по сентябрь 2026 года через него в среднем проходило 47 219 пассажиров и 288 рейсов в день, при проектной мощности около 12,5 млн пассажиров в год.
Предложение и новые проекты на Пхукете
В первом квартале 2025 года (цифры на 30 апреля 2025 года) на Пхукете продавалось около 40 600 юнитов в 343 проектах, 83% из них в кондоминиумах. Медианная цена предложения квартир составляла около 144 000 бат за м², вилл около 70 000 бат за м²; медиана для брендированных кондоминиумов составляла около 181 000 бат за м² против 141 000 у обычных. Небрендированные квартиры на первичном рынке предлагались в среднем по 139 000 бат за м², на вторичном 100 000, то есть с премией 39%.
В первом полугодии 2026 года на острове вышли 67 проектов на 4 166 юнитов общей стоимостью около 52,96 млрд бат. Кондоминиумов среди них 16 проектов на 3 466 квартир и около 20,45 млрд бат, вилл 51 проект на 700 домов и около 32,5 млрд бат, это больше 61% стоимости.
Продажи в верхнем сегменте в первом полугодии 2026 года выросли: по виллам дороже 90 млн бат больше чем на 50% за год, по квартирам дороже 8 млн бат на 11%.
Бангкок и меры поддержки рынка
В столице число новых проектов снижается из-за высокой долговой нагрузки домохозяйств, частых отказов в ипотеке и нераспроданных запасов застройщиков. Четвёртая редакция генерального плана города, которую планируют принять в 2027 году, должна расширить зоны средней плотности на 23% и поднять ограничения по высоте рядом с некоторыми пересадочными узлами; пока это план. Подробнее о столице, Паттайе и Самуи мы пишем в статье о трёх других рынках Таиланда.
На уровне всей страны власти поддерживают рынок мерами, которые до иностранцев не доходят. Банк Таиланда временно поднял предельное соотношение кредита к стоимости жилья до 100% для кредитов, подписанных с 1 мая 2025 года по 30 июня 2026 года, и в мае-июне 2026 года обсуждал продление до 30 июня 2027 года. Это потолок для банков, а не право заёмщика, и о доступности кредитов для иностранцев он ничего не говорит. Сниженные сборы 0,01% за регистрацию передачи и ипотеки для жилья до 7 млн бат продлены до 30 июня 2027 года, но только для тайских граждан; иностранцы платят стандартные 2%.
Аренда и доходность
«Доходность», которую показывают порталы объявлений по Пхукету, Паттайе и Самуи, рассчитана по запрашиваемым ставкам, а не по реальным договорам, поэтому относиться к ней стоит осторожно.
Запрашиваемые ставки долгосрочной аренды на Пхукете на апрель 2025 года были такими: около 18 950 бат в месяц за студию, 22 541 бат за квартиру с одной спальней, около 40 091 бат за виллу с тремя спальнями и 99 872 бат за виллу с четырьмя спальнями и больше. Средняя загрузка отелей Пхукета в первом полугодии 2026 года составила 81,85%, но это загрузка гостиниц, и о частных квартирах она ничего не говорит. Правила сдачи мы разбираем в статье о сдаче в аренду в Таиланде.
Инфраструктура: что реально, а что в планах
Вторая очередь международного терминала аэропорта Пхукета должна начать строиться в 2027 году и открыться в 2032 году, после чего проектная мощность вырастет примерно до 19 млн пассажиров в год; бюджет проекта около 10 млрд бат. Скоростная дорога Кату-Патонг с тоннелем по графику от 16 сентября 2026 года должна открыться в октябре 2031 года, но одобрения кабинета у неё ещё нет, а прежние графики сдвигались; для первой очереди EXAT собирается привлечь около 20 млрд бат через инфраструктурный фонд.
Новый аэропорт Андаман в провинции Пханг Нга и линия скоростного трамвая на Пхукете пока только запланированы: аэропорт планируют начать строить примерно в 2027 году и открыть между 2030 и 2032 годом, а по трамваю тендера или начала работ в 2026 году нет. Под Паттайей аэропорт Утапао получил распоряжение о начале работ 3 апреля 2026 года с первой очередью на 3 млн пассажиров в год вместо 16 млн, а скоростная железная дорога до него на сентябрь 2026 года заморожена. Все эти даты стоит воспринимать как цели, а не обязательства.
Как читать эти цифры перед покупкой
- Статистика сделок отражает завершённые регистрации, то есть сделки по готовым квартирам; продажи на этапе строительства попадают в неё позже.
- Цены по Пхукету относятся к апрелю 2025 года, и это цены предложения, а не сделок.
- Цифры туризма по Пхукету за разные периоды посчитаны по разной базе, и напрямую сравнивать их нельзя.
- Обещание конкретного процента доходности всегда остаётся условием договора, которое нужно проверять.
- Инфраструктурные проекты с датами 2030-х годов пока остаются целями; оценивайте объект по тому, что есть сегодня.
- Рост покупок россиян не отменяет главного правила: проверить иностранную квоту на конкретную квартиру и схему валютных переводов.
Районы Пхукета с медианными ценами описаны в статье о районах Пхукета для покупателя, правовые основы в материале о том, что может купить иностранец, а текущие предложения собраны в разделе недвижимости в Таиланде.
