Главные расходы по сделке с недвижимостью в Таиланде платят в Земельном офисе в день передачи права. Это регистрационный сбор 2% от оценочной стоимости, специальный налог на бизнес 3,3% или вместо него гербовый сбор 0,5%, а также подоходный налог продавца, который удерживают прямо при регистрации. По закону большая часть налогов лежит на продавце, но на практике расходы часто делят, и окончательный ответ на вопрос «кто платит» даёт только договор купли-продажи.
Иностранцу важно знать ещё две вещи. Сниженный сбор 0,01% продлён до 30 июня 2027 года только для тайских граждан, иностранные покупатели платят полные 2%. А после покупки появится ежегодный налог на землю и строения: для квартиры, которую владелец использует для отдыха или сдаёт, он обычно составляет около 0,02% оценочной стоимости в год. Ниже разбираем все статьи по порядку, цифры приведены на середину 2026 года.
Расходы в день передачи: общая таблица
Все платежи из таблицы оплачиваются в Земельном офисе в день регистрации. База для большинства из них выбирается как большая из двух величин: зарегистрированной цены сделки и оценочной стоимости, которую устанавливает Земельный офис.
| Платёж | Ставка | База | Кто платит по закону и на практике |
|---|---|---|---|
| Регистрационный сбор за передачу | 2% | Оценочная стоимость Земельного офиса | Законом не закреплено; часто делят пополам по договорённости |
| Специальный налог на бизнес (SBT) | 3,3% (3% плюс 10% местной надбавки) | Большая из цены и оценочной стоимости | Продавец; применяется к компаниям и к физлицам, продающим в течение 5 лет после покупки |
| Гербовый сбор | 0,5% | Большая из цены и оценочной стоимости | Продавец; платится только если не платится SBT |
| Удерживаемый налог, продавец-компания | 1% | Большая из цены и оценочной стоимости | Продавец, удерживается в Земельном офисе |
| Удерживаемый налог, продавец-физлицо (тайское или иностранное) | Прогрессивная шкала | Оценочная стоимость | Продавец, удерживается в Земельном офисе |
Для покупателя квартиры у застройщика это означает следующее. Продавец здесь компания, поэтому к сделке применяются SBT 3,3% и удерживаемый налог 1%. По закону оба налога лежат на застройщике, но договор может распределить расходы иначе, и это нужно увидеть до подписания.
Регистрационный сбор 2% и льгота не для иностранцев
Сбор за регистрацию передачи составляет 2% от оценочной стоимости, определённой Земельным офисом. Закон не говорит, кто его платит, и стороны часто делят его пополам. Например, при оценочной стоимости квартиры 5 млн бат сбор составит 100 000 бат, а при делении пополам на покупателя придётся 50 000 бат.
Для жилья стоимостью до 7 млн бат действует сниженный сбор: 0,01% вместо 2%, а за регистрацию ипотеки 0,01% вместо 1%. 1 июля 2026 года эту меру продлили до 30 июня 2027 года, но она распространяется только на покупателей с тайским гражданством. Иностранный покупатель платит стандартные 2%, и считать бюджет нужно от этой цифры.
Специальный налог на бизнес или гербовый сбор
Специальный налог на бизнес (Specific Business Tax, SBT) составляет 3,3%: 3% плюс местная надбавка в размере 10% от налога. Его платит продавец, если это компания или физическое лицо, которое продаёт недвижимость в течение 5 лет после приобретения.
Гербовый сбор 0,5% служит альтернативой SBT: его платят только тогда, когда SBT не платится. Физическое лицо освобождается от SBT, если владело объектом 5 лет и дольше или если продаёт основное жильё, где было прописано по домовой книге не меньше года. Есть и другие исключения, например для некоторых унаследованных объектов, но их стоит подтверждать в Земельном офисе в каждом случае отдельно.
Для покупателя этот налог важен дважды. Сейчас, потому что договор может переложить его часть на вас. И в будущем, потому что при перепродаже в течение первых 5 лет SBT, как правило, будете платить уже вы как продавец, если не подойдёт одно из исключений.
Подоходный налог, удерживаемый при продаже
Если продавец компания, удерживают 1% от большей из цены и оценочной стоимости. Если продавец физическое лицо, тайское или иностранное, налог считается по особой формуле на основе оценочной стоимости:
- из оценочной стоимости вычитают стандартный вычет, который зависит от срока владения: 92% после 1 года и далее по убывающей до 50% после 8 лет и более;
- результат делят на число лет владения (не больше 10);
- к полученной сумме применяют ставки подоходного налога с физических лиц;
- налог умножают обратно на число лет владения.
Итог не может превышать 20% цены продажи. По ставкам 2014 года удержание с квартиры за 10 млн бат составляло примерно от 82 500 до 430 000 бат в зависимости от срока владения, и сегодня это лишь ориентир.
Мы исходим из того, что удержание применяется при каждой продаже физическим лицом, при любом сроке владения. Точную сумму лучше получить в Земельном офисе или у тайского налогового консультанта. Для продавца-нерезидента это удержание обычно является окончательным налогом. Подробнее о налогах при перепродаже и на доход от аренды мы пишем в статье о налогах владельца жилья в Таиланде.
Кто что платит: решает договор
Большинство налогов при передаче по закону лежит на продавце, но разделение расходов пополам встречается часто. Единого рыночного правила нет: условия у застройщиков различаются, и записаны они в договоре. Поэтому смотреть нужно на договор конкретного застройщика, а не на «общее правило рынка».
Совет простой: попросите продавца или застройщика ещё до брони показать, какие строки из таблицы выше он оплачивает сам, и сверьте это с проектом договора. Если цифры в договоре отличаются от устных обещаний, верить нужно договору.
Прочие разовые расходы
Застройщики обычно собирают при передаче разовый взнос в фонд капитального ремонта (sinking fund) и аванс за содержание общего имущества. Размеры устанавливает каждый проект, стандартной ставки нет. Узнайте их до подписания договора, потому что их оплачивают в тот же день.
Если вы покупаете виллу на арендованной земле, при регистрации аренды платят сбор 1% и гербовый сбор 0,1% от всей арендной платы за весь срок, в сумме 1,1%. Если покупка финансируется кредитом под залог тайской недвижимости, регистрация ипотеки стоит 1% от суммы кредита, но не больше 200 000 бат. Сама ипотека для иностранцев-нерезидентов редкость, поэтому эта строка нужна немногим.
Ещё одна статья, без которой мы не советуем покупать, это услуги независимого тайского юриста, который проверит титул, договор и схему платежей. Его стоимость зависит от объёма работы, и закладывать её стоит заранее.
Отдельно стоит подумать о валюте. Тайская недвижимость продаётся, оформляется по договору и регистрируется в батах, а деньги за квартиру в иностранной квоте должны прийти из-за рубежа в валюте и быть сконвертированы тайским банком-получателем, который выдаёт форму FET. Цена в договоре указана в батах, любая другая валюта в расчётах означает только пересчёт. Поэтому итоговая стоимость покупки в долларах или евро зависит ещё и от курса в момент каждого платежа, а не только от налогов и сборов. Формы FET храните: они понадобятся при продаже.
Ежегодный налог на землю и строения
Закон о налоге на землю и строения (B.E. 2562) действует с 1 января 2020 года. Налог начисляет местная администрация тому, кто владеет землёй или строением на 1 января. Уведомления рассылают примерно в феврале, а заплатить обычно нужно до апреля, хотя местные сроки иногда переносят: в 2026 году, например, срок продлевали до июня.
Предельные ставки по закону: 0,3% для жилья, 0,15% для сельхозземли, 1,2% для коммерческих объектов и пустующей земли, причём для пустующей земли ставка растёт на 0,3% каждые 3 года простоя, вплоть до 3%. Фактически к жилью сейчас применяются гораздо более низкие ставки от оценочной стоимости:
- Основное жильё, где земля и дом принадлежат физлицу, прописанному по домовой книге: первые 50 млн бат освобождены, дальше 0,03% до 75 млн, 0,05% от 75 до 100 млн и 0,1% свыше 100 млн.
- Основное жильё, где владельцу принадлежит только строение (например, дом на арендованной земле), с пропиской: первые 10 млн бат освобождены, дальше от 0,02% до 50 млн и выше по шкале.
- Прочее жильё, то есть второй дом или объект, который сдаётся: 0,02% до 50 млн бат, 0,03% от 50 до 75 млн, 0,05% от 75 до 100 млн, 0,1% свыше 100 млн, с первого бата.
Типичная квартира иностранца для отдыха или сдачи попадает в «прочее жильё», то есть налог составит примерно 0,02% оценочной стоимости в год. Для квартиры с оценочной стоимостью 5 млн бат это около 1 000 бат в год. Если объект используется как коммерческий, например работает как гостиница, может применяться коммерческая шкала от 0,3%. Получает ли освобождение для основного жилья иностранец с жёлтой домовой книгой (Tor Ror 13), лучше уточнить в местной администрации.
Помимо налога, владелец квартиры регулярно платит взносы юридическому лицу кондоминиума за содержание общего имущества. Их размер определяет конкретное здание.
Если вы планируете сдавать объект, добавится налог на доход от аренды. Арендная плата за недвижимость в Таиланде считается тайским доходом и облагается в Таиланде, даже если владелец не является налоговым резидентом и получает деньги за границей. Доход облагается по обычной прогрессивной шкале от 0 до 35%, а при выплате аренды нерезиденту часто удерживают 15%, которые засчитываются при подаче годовой декларации. Как это работает на практике, мы разбираем в статье о налогах владельца жилья, а правила краткосрочной сдачи описаны в материале о сдаче в аренду.
Что проверить перед покупкой
- Какие строки из таблицы оплачивает продавец, а какие вы, и совпадает ли это с проектом договора.
- Оценочную стоимость Земельного офиса: от неё считается сбор 2%, и она может отличаться от цены.
- Суммы взноса в фонд ремонта и аванса за содержание, которые застройщик берёт при передаче.
- Для виллы: общую арендную плату за весь срок, от которой считаются 1,1% за регистрацию аренды.
- Свои планы на перепродажу: при продаже в течение 5 лет вам как продавцу, скорее всего, придётся платить SBT 3,3%.
- Ежегодные платежи: налог на землю и строения и взносы на содержание здания.
Как устроена сама сделка, мы описали в статье о покупке кондоминиума по шагам, а текущие предложения собраны в разделе недвижимости в Таиланде.
