Если смотреть на зарегистрированные сделки, главный рынок квартир для иностранцев в Таиланде вовсе не Пхукет, а Бангкок. В 2025 году на столицу пришлась почти половина всех передач квартир иностранцам, а на провинцию Чонбури, где находятся Паттайя и Джомтьен, больше четверти. Самуи по сравнению с ними небольшой островной рынок.
Покупатели в этих местах разные. В Бангкоке сосредоточены покупатели из Китая и Мьянмы, а в Чонбури основные иностранные группы составляют китайцы и россияне. В первом полугодии 2026 года российские покупатели нарастили покупки квартир на 75,9%, до 3,603 млрд бат, и больше всего покупали именно на Пхукете и в Чонбури. Юридические правила при этом одни для всей страны: квота 49% в кондоминиуме, деньги из-за рубежа в валюте и запрет на покупку земли.
Три рынка рядом: короткое сравнение
| Рынок | Доля передач квартир иностранцам в 2025 году | Основные группы иностранных покупателей | Как добраться |
|---|---|---|---|
| Бангкок | Почти половина | Китай, Мьянма | Столица, линии BTS |
| Чонбури (Паттайя, Джомтьен) | Больше четверти | Китай, Россия | Около 150 км от Бангкока по шоссе № 7, аэропорт Утапао |
| Самуи (Сураттхани) | Отдельной цифры нет | Нет данных | Частный аэропорт, паромы из Дон Сака |
Для масштаба: всего в 2025 году иностранцы зарегистрировали 14 899 квартир на 60,92 млрд бат, на 2,2% больше по числу и на 10,7% меньше по стоимости, чем годом ранее. В 2025 году и в первом квартале 2026 года средняя сделка иностранца составляла примерно 4,1-4,2 млн бат при площади около 41-44 м².
Кто покупает: цифры по национальностям
На иностранцев в 2025 году пришлось 14,7% всех переданных квартир по числу и 25,0% по стоимости. В первом полугодии 2026 года рынок иностранных покупок немного сжался: 6 533 квартиры на 28,267 млрд бат, на 8,8% меньше по числу и на 1,5% по стоимости, чем годом ранее. Внутри этой картины группы движутся в разные стороны. Китайские покупатели по-прежнему остаются крупнейшей группой, но их покупки упали на 27,7%, до 6,874 млрд бат. Российские выросли на 75,9%, до 3,603 млрд бат, и россияне стали самой быстрорастущей группой. Покупатели из Мьянмы заняли третье место.
Разные группы покупают и разное жильё. В 2025 году китайский покупатель в среднем платил за квартиру 3,8 млн бат при площади 35,6 м², а индийский 6,9 млн бат при площади 75,7 м². Из России едет и много туристов: в 2025 году страну посетили 1,9 млн россиян, четвёртый результат среди всех стран, а с начала 2026 года по 17 октября 1,33 млн.
Бангкок: город, а не курорт
Бангкок, в отличие от островов, рынок городской, и при выборе района здесь в первую очередь смотрят на линии надземного метро BTS. Ниже три района, о которых чаще всего спрашивают покупатели.
Сукхумвит
Сукхумвит это главный коридор города с востока на запад, вдоль него идёт линия BTS Sukhumvit. Покупатели из Мьянмы в первом полугодии 2026 года заняли третье место среди иностранцев с объёмом 2,457 млрд бат, на 16,2% меньше, чем годом ранее, и покупали в основном в Бангкоке.
Силом и Саторн
Силом и Саторн образуют центральный деловой район Бангкока, который обслуживает линия BTS Silom.
Набережная Чао Прайи
Набережная охватывает оба берега реки Чао Прайя. Линия BTS Gold Line длиной 1,8 км с тремя станциями открылась 16 декабря 2020 года и связывает станцию Крунг Тхон Бури на линии Silom с торговым центром ICONSIAM и районом Клонгсан на берегу Тонбури.
Что происходит с рынком столицы
Число новых проектов в Бангкоке снижается из-за высокой долговой нагрузки домохозяйств, частых отказов в ипотеке и нераспроданных запасов у застройщиков. Четвёртая редакция генерального плана города, которую собираются принять в 2027 году, должна расширить зоны средней плотности на 23% и поднять ограничения по высоте рядом с некоторыми пересадочными узлами общественного транспорта. Пока это план, а не действующее правило.
Если без ипотеки не обойтись, учтите, что известные трансграничные кредиты, например UOB, выдавались в основном на квартиры во фрихолд в Бангкоке. Условия меняются, и уточнять их нужно в самом банке.
Паттайя и Джомтьен
Где это
Паттайя имеет статус особого самоуправляемого города в округе Банг Ламунг провинции Чонбури, примерно в 150 км к юго-востоку от Бангкока по шоссе № 7. Джомтьен лежит южнее Паттайи, и их разделяет дорога Теппразит, а северная часть города называется Наклуа и Вонгамат. Международный аэропорт Утапао находится примерно в 45 минутах езды к югу.
Кто покупает
В 2025 году на Чонбури пришлось больше четверти всех передач квартир иностранцам, а в начале 2026 года провинция вышла на первое место по числу таких сделок. Основные иностранные группы здесь китайцы и россияне. Для российских покупателей Паттайя вместе с Пхукетом стала главным направлением: в первом полугодии 2026 года россияне покупали квартиры в основном здесь и на Пхукете.
Транспорт и большие проекты
Паттайя входит в Восточный экономический коридор (EEC). Развитие аэропорта Утапао сдвинулось с места: 3 апреля 2026 года застройщик получил распоряжение о начале работ, но первую очередь сократили до 3 млн пассажиров в год вместо 16 млн. Скоростная железная дорога, которая должна была связать аэропорты Дон Муанг, Суварнабхуми и Утапао, по состоянию на сентябрь 2026 года остаётся замороженной. Строить расчёт на этой дороге мы не советуем.
Самуи
Самуи второй по величине остров Таиланда (около 229 км²) и отдельный округ провинции Сураттхани. Основные пляжные районы острова: Чавенг, Ламай и Бопхут.
Добраться сюда можно двумя путями. Аэропорт Самуи построен на частные средства и принадлежит авиакомпании Bangkok Airways, он открылся в 1989 году. Предельное число рейсов в день поднимали до 50, потом одобрили 73 рейса, в планах и реконструкция терминала. Автомобильные паромы ходят с материка из Дон Сака в Натон и Липа Ной.
Общих цен по Самуи, на которые можно опереться, нет: порталы объявлений показывают то рост, то падение. Если вы рассматриваете Самуи, оценку конкретного объекта лучше строить на сопоставимых сделках, которые соберёт ваш юрист или независимый оценщик, а не на общих цифрах из интернета.
Правила одни для всей страны
Где бы вы ни покупали, закон одинаков. Иностранцу может принадлежать квартира в кондоминиуме в пределах квоты 49% площади здания, а деньги должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте и быть подтверждены формой FET или письмами банка. Землю частное лицо купить не может, а виллы оформляют через зарегистрированную аренду до 30 лет.
Все три направления входят в число 16 «провинций риска», где с 1 августа 2026 года Департамент развития бизнеса проверяет компании с иностранным участием на номинальное владение, и Бангкок, Чонбури и Сураттхани в этом списке есть. Поэтому покупка земли «через компанию» в Паттайе или на Самуи так же рискованна, как на Пхукете.
Правила краткосрочной сдачи тоже общие. Сдача на срок меньше месяца обычно считается гостиничной деятельностью, требующей лицензии, а правила конкретного здания могут запрещать её в любом случае. В январе 2018 года суд в Хуахине оштрафовал владельцев квартир в кондоминиуме Wan Vayla за посуточную сдачу без гостиничной лицензии. Подробно об этом рассказано в статье о сдаче недвижимости в аренду.
Для долгосрочной сдачи с 4 сентября 2025 года действуют обновлённые правила о договорах аренды жилья. Они распространяются на арендодателей, которые сдают три жилых объекта и больше (раньше порог составлял пять), охватывают онлайн-договоры и вводят стандартные формы краткосрочной аренды на срок до 3 лет и долгосрочной на срок от 3 до 30 лет. Иностранец, который сдаёт три квартиры и больше как жильё, тоже подпадает под эти правила.
Как сравнивать эти рынки с Пхукетом
Сравнивать Бангкок, Паттайю и Самуи с Пхукетом по цене за квадратный метр и доходности по общим цифрам из интернета мы не советуем: доходность на порталах объявлений считают по запрашиваемым ставкам, а не по реальным договорам.
Сравнивать стоит другое: кто там покупает, как туда добираться, какие транспортные проекты реальны, а какие пока остаются планами. Медианные цены по районам Пхукета собраны в статье о районах Пхукета.
Что проверить перед покупкой
- Для Бангкока: расстояние до действующей станции метро, а не до запланированной.
- Для Паттайи: не закладывать в цену скоростную железную дорогу до Утапао, пока она заморожена.
- Для Самуи: сопоставимые сделки по похожим объектам, потому что общей статистики нет.
- Везде: письмо об иностранной квоте на конкретную квартиру и схему валютных переводов с вашего счёта.
- Везде: правила здания о краткосрочной сдаче, если вы рассчитываете на арендный доход.
- Везде: структуру продавца, если в сделке участвует тайская компания, с учётом проверок 2026 года.
- Для вилл в Паттайе и на Самуи: зарегистрированный срок аренды земли, который по закону не превышает 30 лет, и титул участка.
- Бюджет: регистрационный сбор для иностранца составляет полные 2%, а сниженный сбор 0,01% до 30 июня 2027 года действует только для тайских граждан.
Об основах покупки мы пишем в статье о том, что может купить иностранец в Таиланде, общая картина рынка в цифрах собрана в материале о рынке недвижимости Таиланда в 2026 году, а страница направления находится по адресу Palmera в Таиланде.
