ПМЖ Кипра при покупке недвижимости от 300 000 € в 2026 году

По состоянию на июль 2026 года на Кипре действует одна из самых понятных в Европе программ резидентства за инвестиции: купите новую жилую недвижимость от 300 000 € (без учёта НДС, примерно 325 000 USD) у застройщика, подтвердите обеспеченный годовой доход не менее 50 000 € (около 54 000 USD) из-за рубежа — и семья не из ЕС получает постоянный вид на жительство в ЕС, обычно с рассмотрением примерно за два месяца, без обязанности жить на Кипре и лишь с визитом раз в два года для сохранения статуса. Это ускоренный маршрут Категории 6.2 (Регламент 6(2) Правил об иностранцах и иммиграции), и именно он — главная причина, по которой Кипр выбирают покупатели из России, Израиля и стран Залива. Этот гид излагает точные правила — включая два, о которые чаще всего спотыкаются: вторичное жильё не подходит, а 300 000 € считаются до НДС.

Это «денежная» страница нашего кипрского кластера; если вы ещё только решаете, стоит ли и как покупать, начните с хаба «Покупка недвижимости на Кипре», а затем вернитесь сюда.

Что вы получаете

Категория 6.2 даёт постоянный вид на жительство (ПМЖ), а не временную визу. После одобрения он не истекает, пока вы сохраняете инвестицию и выполняете лёгкое требование по визитам. Конкретно основной заявитель и его семья получают:

• Право жить на Кипре бессрочно — в государстве — члене ЕС.
• Базу для семьи с доступом к здравоохранению и образованию европейского уровня.
• Отсутствие требования к минимальному сроку пребывания — достаточно приезжать не реже раза в два года.
• Долгосрочный путь к гражданству через натурализацию (отдельный процесс, примерно после 7–8 лет легального проживания).

Чем это не является: это не паспорт и не прежняя схема «гражданство за инвестиции», которую Кипр прекратил в 2020 году. Любое предложение кипрского паспорта в обмен на покупку недвижимости описывает несуществующую программу.

Требования — точно

1. 300 000 € в новой недвижимости от застройщика

Ключевое условие — инвестиция не менее 300 000 € (без учёта НДС) в кипрскую недвижимость. Право на участие определяют три детали:

• Только новостройка. Объект нужно купить напрямую у застройщика как первую продажу. Вторичное жильё не подходит ни по какой цене — это самый частый повод для отказа (Министерство внутренних дел; подтверждено Koufettas Law и Danos & Associates, 2026).
• Одна или две единицы. С пересмотра мая 2023 года можно объединить одну или две новые жилые единицы, чтобы набрать 300 000 €, при условии что все они — первая продажа от застройщика.
• Оплата полностью до подачи. Все 300 000 € (плюс НДС) должны быть оплачены, а договор купли-продажи подан в Земельный кадастр до подачи заявления. Подать «на задатке» нельзя.

Поскольку каталог Palmera по Кипру — это новостройки по ценам застройщика, это именно та первичка, что подходит; см. проекты под ПМЖ ниже.

2. 50 000 €/год обеспеченного дохода из-за рубежа

Нужно подтвердить обеспеченный годовой доход не менее 50 000 €, и для «имущественного» маршрута он должен поступать из-за пределов Кипра — подойдут зарплата, пенсия, дивиденды, арендный доход или прибыль от бизнеса, полученные за рубежом. Порог растёт с составом семьи:

• +15 000 € за супруга-иждивенца;
• +10 000 € за каждого несовершеннолетнего ребёнка.

Так, паре с двумя маленькими детьми нужно примерно 50 000 € + 15 000 € + 20 000 € = 85 000 €/год обеспеченного зарубежного дохода. Это требование подняли с 30 000 € до 50 000 € в ходе реформы мая 2023 года (Chambers.law; GK Law Firm, 2026).

3. Сохранять инвестицию и приезжать раз в два года

ПМЖ обусловлен сохранением инвестиции: если продать квалифицирующий объект, не заменив его равноценной квалифицирующей инвестицией, резидентство аннулируется. Держатели ежегодно подают подтверждение того, что инвестиция (а также требуемый доход и медстраховка) сохраняются, и обязаны посещать Кипр не реже одного раза в два года. Квалифицирующую недвижимость можно сдавать и получать арендный доход — ПМЖ, в отличие от льготы по НДС 5%, не требует в ней проживать.

Кого можно включить — и изменения 2023 года

Одно заявление охватывает основного заявителя, супруга и детей-иждивенцев до 18 лет. Не состоящих в браке детей 18–25 лет можно включить, если они финансово зависимы и учатся очно. Пересмотр мая 2023 года ужесточил включение семьи двумя способами, о которых стоит знать каждому:

• Родители и родители супруга исключены из числа иждивенцев. Раньше одна инвестиция 300 000 € могла «привести» родителей инвестора; теперь — нет.
• Взрослым детям нужна своя инвестиция. Каждому взрослому ребёнку, желающему получить ПМЖ самостоятельно, нужны отдельная инвестиция 300 000 € и доход 50 000 €.

(Chambers.law; Koufettas Law, 2026.)

Сроки: что на деле значит «ускоренный»

Этап	Типичная длительность
Бронь, due diligence, подписание договора, оплата 300 000 €	2–6 недель
Подача договора в Земельный кадастр; сбор документов о доходе/страховке/несудимости	2–4 недели
Подача заявления; рассмотрение в Управлении регистрации и миграции	~2 месяца (цель); 2–6 месяцев на практике
Одобрение; поездка на Кипр для биометрии (обычно в течение года)	—
Выдача ПМЖ	Бессрочно (при сохранении инвестиции и визитах раз в 2 года)

«2 месяца» — это целевой срок рассмотрения полного дела по Категории 6.2; неполные подачи и пиковая загрузка сдвигают его. Реалистичное окно планирования — 2–6 месяцев (Министерство внутренних дел; GK Law Firm, 2026).

Смета (иллюстративно, покупка под ПМЖ на 300 000 €)

• Недвижимость: 300 000 € (без НДС) — квалифицирующая инвестиция.
• НДС: 57 000 € по ставке 19% или всего 15 000 €, если жильё подходит под ставку 5% для основного жилья на первые 130 м² (важно: если планируете сдавать, льгота 5% не действует — платите 19%).
• Сборы за переход права: 0 € — не платятся, поскольку на новостройку начисляется НДС.
• Гербовый сбор: 0 € — отменён с 1 января 2026 года.
• Юридические, государственные и заявительные сборы: обычно 5000–10 000 € «под ключ», включая ~1% юридических услуг и иммиграционные сборы на каждого человека.

Взаимодействие порога 300 000 € (без НДС), выбора между НДС 5% и 19% и ваших планов по сдаче — как раз то, где кипрский юрист отрабатывает свой гонорар: просчитайте это до подписания.

Где ПМЖ-покупатели реально покупают

Маршрут на 300 000 € аккуратно ложится на живой каталог Palmera и на города, которые предпочитают иностранцы:

• Лимасол — самый дорогой и международный город; большинство проектов Square One и Crona Group в диапазоне 250 000–650 000 €, так что перейти отметку 300 000 € одним качественным юнитом легко. Исторически российский хаб; база покупателей теперь диверсифицирована.
• Ларнака — доступное побережье и №1 у израильских покупателей, примерно 20 минут — 1 час перелёта от Тель-Авива; вход от нижней границы 200 000-х означает, что ПМЖ-покупатели здесь обычно объединяют две единицы или берут премиальное жильё у моря, чтобы набрать 300 000 €.
• Пафос — любимое британцами побережье; двухкомнатные квартиры Square One ZAYA Residences (от 349 000 €) переходят порог одним юнитом.

Смотрите новостройки под ПМЖ, линейку Square One или поговорите с нашей командой по Кипру — цены застройщика, без комиссии покупателя на первичке, и мы точно помечаем, какие юниты переходят порог 300 000 €.

ПМЖ Кипра против Золотой визы Дубая

Если вы сравниваете это с ОАЭ, суть такова: Кипр даёт постоянное резидентство ЕС и путь к гражданству от 300 000 €, а Дубай — продлеваемую 10-летнюю визу (без гражданства) при недвижимости от 2 000 000 AED (~510 000 €, около 545 000 USD), но с нулевым налогом на доход и прирост капитала и более высокой арендной доходностью. Полное сравнение — в гиде «Кипр или Дубай»; многие наши инвесторы держат оба рынка.

Все цифры актуальны на июль 2026 года и подкреплены источниками выше. Иммиграционные критерии меняются; сверяйте актуальные требования с лицензированным кипрским юристом и Управлением регистрации и миграции до подачи.