Кипр — один из наиболее прозрачных европейских рынков недвижимости для покупки: член ЕС и экономика еврозоны, правовая система, основанная на английском общем праве, и 100% полная собственность (фрихолд) для покупателей любой национальности. Но цена, которую озвучивает застройщик или агент, — это никогда не вся картина. Между НДС или сборами за переход права, юридическими расходами и регулярными платежами за владение именно итоговая сумма «под ключ» определяет вашу реальную доходность. Это руководство разбирает каждую статью расходов по состоянию на 2026 год, а затем приводит расчёт на примере квартиры в Лимасоле за €350,000.
С 1 января 2026 года вступили в силу две реформы, которые существенно меняют приведённые ниже расчёты, поэтому любое более старое руководство, которое вы читали, скорее всего, уже устарело: гербовый сбор с договоров был отменён, а пожизненные льготы по налогу на прирост капитала были существенно увеличены. Мы отмечаем оба изменения там, где это уместно.
Разовые расходы: покупка недвижимости
НДС или сборы за переход права — но никогда одновременно
Самая крупная переменная в стоимости вашей покупки — это то, является ли объект новостройкой (первая продажа от застройщика, облагается НДС) или вторичным жильём (перепродажа, которая облагается сборами за переход права вместо НДС). Эти два варианта взаимоисключающи, и разница может достигать десятков тысяч евро.
НДС на новостройки. Стандартная ставка НДС на Кипре составляет 19% и применяется к новому жилью, приобретаемому в качестве инвестиции, дома для отдыха или любого второго жилья. Существует сниженная ставка 5%, но только для настоящего основного места жительства владельца, который сам в нём проживает, и только в рамках лимитов: ставка 5% покрывает первые 130 m² застраиваемой площади в доме стоимостью до €350,000 при условии, что общая стоимость сделки не превышает €475,000, а общая внутренняя площадь не превышает 190 m² (для площади сверх 130 m² применяется прогрессивная ставка). Что критично для инвесторов, сниженная ставка сопровождается условием проживания владельца в течение 10 лет: если вы продаёте или сдаёте жильё в аренду в течение десяти лет, пропорциональная часть разницы в 14% НДС взыскивается обратно. Переходный режим (более старое, более щедрое правило «5% на первые 200 m²») действует до 31 декабря 2026 года; с 1 января 2027 года применяется только действующая система. Короче говоря: чистому инвестору по схеме «купить для сдачи в аренду» следует закладывать в бюджет НДС 19%, а не 5%.
Сборы за переход права на вторичном рынке. Там, где НДС не взимается (перепродажа), покупатель вместо этого платит сборы за переход права Земельного кадастра (Department of Lands & Surveys), рассчитываемые от оценочной рыночной стоимости объекта по скользящей шкале:
| Диапазон рыночной стоимости | Ставка |
|---|---|
| До €85,000 | 3% |
| €85,001 – €170,000 | 5% |
| Свыше €170,000 | 8% |
Важны две льготы. Во-первых, сборы за переход права вообще не взимаются, если при покупке был уплачен НДС — поэтому новостройка никогда не облагается и тем, и другим. Во-вторых, там, где переход права подлежит сборам (перепродажа), действует постоянное снижение на 50%, что фактически вдвое уменьшает приведённые в таблице значения. Когда объект переоформляется в совместную собственность (например, на супружескую пару), стоимость делится, что перемещает большую её часть в более низкие диапазоны и снижает итоговую сумму. Земельный кадастр (Department of Lands & Surveys) публикует официальный калькулятор на своём портале, а ваш юрист подтвердит точную сумму до завершения сделки.
Гербовый сбор — отменён в 2026 году
Исторически Кипр взимал гербовый сбор с договора купли-продажи (0,15%–0,20% от стоимости договора, но не более €20,000). С 1 января 2026 года этот гербовый сбор отменён. Договоры, заключённые с этой даты, не облагаются гербовым сбором — реальная, пусть и скромная, экономия по сравнению с прежними годами. (Более старые руководства, всё ещё указывающие сбор «€1,50 за €1,000», описывают режим до 2026 года.)
Юридические расходы
Привлечение независимого юриста — а не того, кого рекомендует продавец или застройщик — является стандартной практикой, а при покупке на этапе строительства — необходимостью. Кипрские юристы обычно берут около 1% от цены покупки (рыночный диапазон примерно 1%–2%, с распространённым минимумом около €2,500–€3,500), плюс НДС 19% на гонорар. За это юрист проводит проверку чистоты титула, составляет и согласовывает договор, проверяет наличие обременений или ипотек застройщика и — при покупке на этапе строительства — депонирует договор купли-продажи в Земельном кадастре. Эта регистрация «реального исполнения» (specific performance) — одна из ключевых мер защиты покупателей на Кипре: она закрепляет ваше право на объект до выдачи отдельного титула собственности и не даёт застройщику перепродать или заложить объект повторно.
Земельный кадастр и титул
Помимо сбора за переход права (только для вторичного рынка), расходы Земельного кадастра невелики: номинальные сборы за регистрацию и поиск, а также сбор за депонирование «реального исполнения» для договоров на этапе строительства. Там, где титул собственности на новый объект ещё не выдан (что обычно для покупки на этапе строительства), переход права — и любое связанное с ним взимание сборов — происходит позже, после того как отдельный титул застройщика зарегистрирован и разделён.
Ипотечные расходы (при финансировании)
Большинство иностранных покупателей объектов на этапе строительства используют беспроцентный план рассрочки от застройщика и не берут банковский кредит. Если же вы финансируете покупку через кипрский банк, ожидайте: сбор за регистрацию ипотеки в размере 1% от суммы ипотеки, уплачиваемый Земельному кадастру, банковскую комиссию за оформление/предоставление кредита (обычно около 1%), плюс сбор за оценку и юридические расходы по кредитной документации. Заёмщикам-нерезидентам, как правило, предлагают 50%–70% от стоимости залога (loan-to-value), поэтому остаток должен быть профинансирован из ваших собственных средств.
Разрешение для граждан не из ЕС
Гражданам стран, не входящих в ЕС, для регистрации недвижимости требуется разрешение Совета министров (делегированное окружному чиновнику). Для обычного жилья это рутинная формальность, занимающая примерно два-три месяца; она не препятствует подписанию договора или заселению и сопровождается лишь небольшим административным сбором. Граждане ЕС/ЕЭЗ покупают недвижимость ровно на тех же условиях, что и киприоты.
Пример расчёта: квартира в Лимасоле за €350,000
Предположим, современная квартира площадью ~110 m² в Лимасоле по цене €350,000. Поскольку налоговый режим резко различается в зависимости от типа объекта, вот два реалистичных сценария приобретения для зарубежного инвестора. (Цифры ориентировочны и округлены; точные суммы подтверждает ваш юрист.)
| Статья расходов | Новостройка, купить для сдачи (НДС 19%) | Вторичное жильё (без НДС) |
|---|---|---|
| Цена недвижимости | €350,000 | €350,000 |
| НДС по ставке 19% | €66,500 | — |
| Сборы за переход права (после снижения на 50%) | €0 (уплачен НДС) | ≈ €10,600 |
| Гербовый сбор | €0 (отменён) | €0 (отменён) |
| Юридические расходы ~1% + НДС | ≈ €4,165 | ≈ €4,165 |
| Земельный кадастр / регистрация (номинально) | ≈ €150 | ≈ €150 |
| Итого «под ключ», без ипотеки | ≈ €420,815 | ≈ €364,915 |
Разница почти полностью сводится к НДС против сборов за переход права. На стороне вторичного жилья полный сбор за переход права на €350,000 составил бы €21,200 (3% на первые €85,000, 5% на следующие €85,000, 8% на оставшиеся €180,000); постоянное снижение на 50% уменьшает его примерно до €10,600, а разделение титула между двумя покупателями сократило бы его ещё больше. На стороне новостройки €66,500 НДС затмевает всё остальное — вот почему ставка 5% для проживающего владельца (НДС всего €17,500 на ту же квартиру, экономия в €49,000) настолько ценна для тех, кто действительно ей соответствует и может обязаться прожить в доме десять лет. Инвестор по схеме «купить для сдачи в аренду» ею воспользоваться не может.
Итог: для квартиры в Лимасоле за €350,000 закладывайте примерно €365,000 «под ключ» при перепродаже и €420,000+ для новостройки по стандартной ставке НДС, до каких-либо ипотечных расходов.
Текущие расходы: владение и содержание
Кипр отличается необычайно низкими регулярными налогами на недвижимость, что составляет одну из ключевых сторон его привлекательности.
Отсутствие ежегодного налога на недвижимость
Национальный налог на недвижимое имущество был отменён в 2017 году и с тех пор не возвращался. Отсутствует ежегодный налог на богатство или на имущество на сам объект, а также налог на наследство. Остаются лишь местные сборы и эксплуатационные расходы на здание.
Муниципальные и местные сборы
- Муниципальный / местный налог — небольшой сбор на основе оценочной стоимости, обычно около €100–€400 в год за квартиру.
- Вывоз мусора — как правило, фиксированный годовой сбор в районе €120–€220.
- Сбор канализационного управления — устанавливается местным канализационным управлением (в Лимасоле — Канализационным управлением Лимасол–Аматус) как небольшой процент от оценочной стоимости, обычно €50–€250 в год.
Общедомовые расходы на здание (koinochrista)
За любую квартиру в жилом комплексе с общей инфраструктурой вы платите общие расходы управляющему комитету здания — уборка и освещение общих зон, лифты, сады, резервный (амортизационный) фонд и удобства. Это самая переменная статья расходов на владение: за обычный дом может выйти €50–€120 в месяц, тогда как башня на набережной с полным набором удобств — бассейном, тренажёрным залом, консьержем и охраной — может обходиться в несколько сотен евро в месяц. Если вы покупаете квартиру в высотке ради образа жизни, запросите текущий бюджет обслуживания до того, как возьмёте на себя обязательства — он напрямую снижает чистую доходность.
Страхование, управление и обслуживание
- Страхование здания — обычный полис для квартиры, как правило, стоит несколько сотен евро в год; в управляемом комплексе страхование здания может быть включено в общедомовой сбор, оставляя вам лишь страхование имущества.
- Управление арендой — если вы сдаёте квартиру, управляющий агент обычно берёт около 8%–10% от арендной платы (или примерно арендную плату за один месяц только за поиск арендатора). Управление краткосрочной/курортной арендой стоит дороже и более сезонно.
- Резерв на обслуживание — благоразумные владельцы откладывают небольшую годовую сумму на ремонт и замену техники; распространённое эмпирическое правило — около 1% от стоимости, хотя новостройке в первые годы нужно гораздо меньше.
Налог на доход от аренды и при выходе из актива
Доход от аренды облагается кипрским подоходным налогом с физических лиц по прогрессивной шкале, при этом первая часть годового дохода не облагается налогом. Отдельно Специальный взнос на оборону (SDC), который резиденты с домицилем на Кипре платят с арендной платы, не применяется к недомицилированным налоговым резидентам: соответствующие критериям non-dom освобождены от SDC на дивиденды, проценты и арендную плату в течение первых 17 years налогового резидентства на Кипре — существенное преимущество для иностранных инвесторов, которые переезжают.
При выходе из актива прирост стоимости кипрской недвижимости облагается налогом на прирост капитала по ставке 20%, но только на реальный (индексированный) прирост и после пожизненных льгот, которые были увеличены в 2026 году: общая пожизненная льгота в размере €30,000 или €150,000, если объект был вашим основным местом жительства (при соблюдении условий). Продавцы-нерезиденты платят налог на прирост капитала с кипрской недвижимости точно так же, как и резиденты.
Вид на жительство, а не гражданство
Многие покупатели спрашивают о стороне, связанной с видом на жительство. Кипр предлагает ускоренный маршрут получения постоянного вида на жительство (ПМЖ) (Regulation 6(2)) для покупателей новой недвижимости стоимостью не менее €300,000 (плюс НДС), приобретённой у застройщика, которые также могут подтвердить гарантированный годовой доход не менее €50,000 из-за рубежа (с надбавками на супруга/супругу и иждивенцев). Оформление обычно занимает около двух-трёх месяцев. Это постоянный вид на жительство, а не гражданство: прежняя кипрская программа предоставления гражданства за инвестиции была отменена в ноябре 2020 года, и никакая покупка недвижимости не ведёт к паспорту. Рассматривайте вид на жительство как возможный бонус, но никогда как причину покупки — и уточняйте актуальные пороговые значения у иммиграционного юриста, поскольку в последние годы правила были ужесточены.
Какая доходность реалистична?
Квартиры в центре Лимасола обычно дают валовую доходность от долгосрочной аренды около 5%–7%, при этом компактные однокомнатные квартиры находятся в верхней части диапазона, а более крупные семейные квартиры — ниже; престижные адреса на первой линии моря нередко дают меньшую валовую доходность, поскольку их капитальная стоимость выше. После вышеперечисленных эксплуатационных расходов — но до подоходного налога с физических лиц — рыночные данные указывают на чистую доходность примерно 4%–4,5% для квартир в Лимасоле. Краткосрочная аренда может показывать более высокие валовые цифры, но сопряжена с более высокими расходами, сезонностью и интенсивностью управления. Как всегда, воспринимайте любую доходность как диапазон, а не как обещание; сбор за обслуживание здания и структура вашего финансирования влияют на чистую цифру не меньше, чем сама арендная плата.
Честная картина «под ключ»
Для иностранного инвестора структура расходов на Кипре благоприятна по меркам ЕС: нет ежегодного налога на недвижимость, нет налога на наследство, гербовый сбор отменён с 2026 года, и либо НДС, либо (сниженные) сборы за переход права, но никогда одновременно. Две статьи расходов, которые чаще всего удивляют покупателей, — это НДС 19% на новостройку, купленную для инвестиций (а не 5%, зарезервированные для проживающих владельцев), и общедомовой сбор за обслуживание в башнях с богатой инфраструктурой. Просчитайте оба до того, как возьмёте на себя обязательства, настаивайте на независимом юристе и сверяйте каждое пороговое значение с актуальными источниками — налоговые правила Кипра снова изменились в 2026 году и продолжат меняться.
Присматриваетесь к Лимасолу? Каталог недвижимости Кипра от Palmera включает около 20 объектов на этапе строительства от Square One — 19 в Лимасоле и один в Пафосе — с ценами в евро, беспроцентными планами рассрочки от застройщика и 0% комиссии для покупателя (платит застройщик). Мы можем детально разобрать с вами реальную стоимость «под ключ» любого конкретного объекта, включая режим НДС и ожидаемый сбор за обслуживание. Свяжитесь с командой по адресу [email protected].
