Question 1

Может ли иностранный гражданин купить недвижимость в Пафосе?

Accepted Answer

Да — на Кипре недвижимость в полную собственность (freehold) может купить гражданин любой страны. Право собственности регистрируется в Земельном кадастре (Land Registry — Department of Lands & Surveys); никаких аналогов дубайских DLD/RERA здесь не существует. Граждане ЕС покупают на тех же условиях, что и киприоты; покупателям из стран, не входящих в ЕС, требуется разрешение Совета министров — процедура рутинная и занимает обычно около 2–3 месяцев, при этом сделке она, как правило, не мешает. На период между подписанием договора и переоформлением титула покупатель защищает себя тем, что подаёт договор купли-продажи в Земельный кадастр (защита по принципу реального исполнения, specific performance). Английский язык распространён повсеместно, а правовая система построена на английском общем праве, поэтому процедура оформления понятна большинству иностранных покупателей.

Question 2

На какую доходность от аренды можно рассчитывать в Пафосе?

Accepted Answer

Валовая доходность долгосрочной аренды по округу составляет порядка 4,5–6%, а наиболее удачные объекты в глубине острова доходят до 7–8%. Максимальную отдачу дают Universal и центр города, где компактные студии и однокомнатные квартиры сочетают низкий порог входа с круглогодичным спросом со стороны арендаторов: по данным 2026 года (Investropa) студии в Universal показывали около 7,7% валовыми / 5,6% чистыми. Премиальные квартиры на первой линии моря в Като-Пафосе жертвуют доходностью ради роста капитала и могут опускаться ниже 4,5% валовыми. Отдача от краткосрочной (курортной) аренды сезонна: в Coral Bay и районе гавани летом высокие ставки за ночь, но вне сезона загрузка падает, к тому же на Кипре для краткосрочной сдачи теперь требуется лицензия туристического размещения (Tourism Accommodation Licence). Все цифры следует воспринимать как валовые и ориентировочные: для расчёта чистой доходности заложите управление, эксплуатационные сборы и простой.

Question 3

Какова средняя цена за квадратный метр в Пафосе?

Accepted Answer

Средняя цена жилой недвижимости в 2026 году — около 2 650 EUR за m² (The Luxury Playbook), при этом квартиры в целом укладываются в диапазон 2 500–3 500 EUR/m² с медианой около 3 419 EUR/m² (Investropa). Основной разброс задаёт локация: премиальные прибрежные объекты — первая линия Като-Пафоса, Coral Bay и Aphrodite Hills — стоят примерно 3 200–5 500 EUR/m² и выше, тогда как районы среднего сегмента в глубине острова, такие как Universal, Chloraka и Geroskipou, доступнее. Цены на квартиры выросли примерно на 8,3% год к году в 2025 году. Цены всегда указываются за квадратный метр и в евро — расчёт за квадратный фут на Кипре не применяется.

Question 4

С какой цены начинаются квартиры в Пафосе на Palmera?

Accepted Answer

Порог входа начинается от 349 000 евро в проекте ZAYA Residences от SquareOne (Square One Developments) в районе Universal. ZAYA — камерный проект из двухспальных апартаментов площадью примерно 75–82 м² (в части лотов предусмотрены собственные сады на крыше), с общим бассейном и классом энергоэффективности A+. Комплекс расположен между побережьем и историческим центром города, до гавани Пафоса — около десяти минут. Обратите внимание: цены Square One указываются без НДС ("+VAT") — стандартная ставка НДС на Кипре составляет 19%, а льготные 5% доступны только при покупке первого жилья для собственного проживания, отвечающего установленным требованиям. Поэтому квартира под сдачу в аренду или для получения ВНЖ продаётся с НДС 19%. При цене от 349 000 евро проект также превышает порог в 300 000 евро на новостройку, необходимый для получения постоянного вида на жительство на Кипре.

Question 5

Даёт ли покупка недвижимости в Пафосе вид на жительство на Кипре?

Accepted Answer

Да — покупка, отвечающая установленным требованиям, открывает путь к постоянному виду на жительство на Кипре, но это именно ВНЖ, а не гражданство. По ускоренной процедуре Regulation 6(2) новый жилой объект первой продажи стоимостью не менее 300 000 евро (плюс НДС) от лицензированного застройщика в сочетании с подтверждённым годовым доходом из-за рубежа от 50 000 евро (сумма увеличивается при наличии супруга и на каждого ребёнка) даёт инвестору и его ближайшим родственникам право на постоянное место жительства; рассмотрение обычно занимает около 2–3 месяцев. Разрешение выдаётся бессрочно и распространяется на всю семью, однако инвестиция должна сохраняться. В 2020 году Кипр закрыл программу гражданства за инвестиции («золотой паспорт»), поэтому речь идёт только о резидентстве. Прежде чем рассчитывать на конкретный результат, уточните действующие правила у кипрского иммиграционного юриста.

Question 6

Какие налоги действуют при владении и сдаче недвижимости в Пафосе?

Accepted Answer

Кипр — юрисдикция с относительно низкой налоговой нагрузкой для собственников недвижимости. Стандартная ставка НДС — 19%; льготные 5% применяются только к первому жилью для собственного проживания (на первые 130 м², с ограничениями по стоимости и сумме сделки), поэтому объект под аренду или для получения ВНЖ облагается по ставке 19%. Гербовый сбор на недвижимость отменён, налогов на наследство, дарение, богатство и ежегодного государственного налога на недвижимость нет. Налог на прирост капитала составляет 20% и взимается только с объектов, расположенных на Кипре. Доход от аренды подлежит налогообложению, однако в рамках режима non-domiciled новые резиденты в течение до 17 лет платят 0% с дивидендов, процентов и арендных доходов. Налог на прибыль компаний — 15%. Это общегосударственные правила на 2026 год — всегда уточняйте актуальные ставки и своё право на льготы у кипрского налогового консультанта.

Question 7

Пафос — это круглогодичный рынок или сезонный?

Accepted Answer

Пафос сбалансирован лучше, чем чисто курортный город. Туризм здесь явно сезонный: международный аэропорт Пафоса и пляжные отели выходят на пик с весны до осени, и доход от краткосрочной аренды концентрируется именно в эти месяцы. При этом в городе живёт крупное постоянное сообщество экспатов и местных жителей — прежде всего британцев и выходцев из Северной Европы, — что обеспечивает круглогодичный спрос на долгосрочную аренду в районах вдали от моря: Universal, центре города (Ktima) и Chloraka. Именно поэтому инвесторы, ориентированные на доходность, обычно делают ставку на долгосрочную аренду во внутренних районах ради стабильного дохода все 12 месяцев, а краткосрочную аренду на побережье рассматривают как сезонную стратегию с более высокой волатильностью.

Question 8

На какие районы Пафоса стоит обратить внимание инвестору?

Accepted Answer

Всё зависит от стратегии. Universal — жилой район между побережьем и старым городом — даёт самую высокую доходность от долгосрочной аренды компактных квартир и круглогодичный спрос со стороны арендаторов; именно здесь расположен проект ZAYA от SquareOne. Kato Paphos (нижний город) — это порт, археологический парк и набережная: отличный вариант для курортной аренды и жизни у моря, хотя премиальные цены сжимают доходность. Центр города / Ktima (верхний город) удерживает стабильных долгосрочных арендаторов. Chloraka и Geroskipou — активные зоны квартир среднего сегмента, Coral Bay и Peyia лидируют в пляжном туризме и сегменте вилл, а расположенные на склонах Tala и Konia подходят семьям и покупателям, для которых важен вид. Каждый из них — часть одного и того же города, и выбор сводится к цене, сезонности и модели аренды.

Каталог

Популярные локации

Не знаете, с чего начать?

Застройщики

Выбрать застройщика

Регионы

Города

Найти лучший регион

Последние статьи

Задать вопрос

Пафос

Где находится Пафос.

Полноценная жизнь — не выезжая.

Образование

Здравоохранение

Шопинг

Досуг

Знаковые места

Цифры. Без воды.

Кому Пафос подходит лучше всего.

Отличный выбор, если вы —

Обратите внимание, если вам нужно —

Что доступно прямо сейчас.

Частые вопросы об Пафос.

Похожие районы.

История разговоров

Здравствуйте! Я Palmera AI.

Настройки файлов cookie