Вопрос почти всегда один: где сейчас дешевле войти, в Эмиратах или в Саудовской Аравии. И почти всегда это не тот вопрос. Цена входа — производная от стадии рынка, а стадии здесь настолько разные, что сравнивать по прайсу нечего.
ОАЭ — рынок с длинной историей сделок, живой вторичкой и международным покупателем, который приходит туда сам. Саудовская Аравия открылась для иностранного частного покупателя только в 2026 году: закон вступил в силу в январе, а практически работать по нему стало возможно с конца июня, когда появилась карта разрешённых зон. Это не «те же Эмираты, только дешевле». Это другая точка регионального цикла, с другим набором рисков, другим горизонтом и другой логикой выхода.
Дальше — то, как мы раскладываем этот выбор в разговоре с инвестором, который вот-вот переведёт деньги. С оговорками там, где данных нет. По Саудовской Аравии их действительно мало, и делать вид, что это не так, — плохая услуга.
Почему «дешевле» — не критерий
В цену эмиратского объекта уже вшито то, за что инвестор в норме и платит: подтверждённый арендный спрос, сопоставимые сделки по вторичке, понятный механизм выхода. Дорого, потому что доказано.
В Саудовской Аравии этого пока нет. Не потому что рынок слабый, а потому что режим иностранной собственности заработал несколько месяцев назад. И если по конкретному объекту вход действительно окажется ниже эмиратского, это не скидка. Это плата за неопределённость, и она может окупиться, а может и нет.
Поэтому дальше не будет ни саудовской доходности в процентах, ни цены за квадратный метр, ни динамики цен: проверяемого источника по этим цифрам сейчас нет. Если вам показывают табличку со «средней доходностью по Эр-Рияду», спросите, откуда взято число. Обычно ответа не будет.
Рынок открылся юридически — и открылся не весь
Закон о владении недвижимостью лицами, не являющимися гражданами Саудовской Аравии, действует с 22 января 2026 года (источник: White & Case). 23 июня 2026 года Совет министров опубликовал документ о географических зонах и в тот же день утвердил исполнительный регламент (источник: Middle East Briefing).
Главное ограничение: иностранная собственность разрешена только внутри утверждённых зон, а не по всему городу (источник: Bird & Bird). В Эр-Рияде таких зон девять: KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, район аэропорта King Salman International, SEDRA, Sports Boulevard и участки транзитно-ориентированной застройки вдоль метро. В Джидде — 57 зон, включая Jeddah Central.
Карту ведёт REGA. Регулятор публично называет её отправной точкой, а не финальным документом, и при этом не даёт никакого графика расширения (источник: Enterprise KSA). Формулировка честная. Для инвестора она означает вот что: рассчитывать на то, что ваш район добавят, — это ставка, а не план.
Резиденты подают заявку через платформу «Saudi Properties», нерезиденты — через саудовские посольства и консульства. Мекка и Медина живут в отдельном ограничительном режиме; мы там не работаем. Штрафы за нарушения доходят до 10 млн саудовских риялов, а объект, купленный на основании недостоверных сведений, могут продать с публичных торгов.
Отсюда практический вывод: объектом инвестиции является не «страна», а конкретный адрес. Первый вопрос по любому саудовскому предложению — попадает ли участок в утверждённую зону. Не отвечают сразу, значит дальше разговаривать не о чем.
Ликвидность и вторичка: здесь проходит настоящая граница
Эмираты дают глубину: длинная история сделок, сопоставимые продажи, международный спрос и низкая стоимость «изучения рынка». Покупателю из Москвы или Лондона не нужно объяснять, что такое Дубай. Выход там — процедура.
В Саудовской Аравии выход пока гипотеза. Первые перепродажи иностранцами только начнут собирать ценовую историю, и займёт это несколько лет. Это не аргумент против страны. Это аргумент за то, чтобы считать сценарии консервативно и не входить деньгами, которые могут понадобиться раньше срока.
Сравнение по приоритетам инвестора
Разложим то же самое по тому, ради чего инвестор обычно и заходит в регион.
| Приоритет | Саудовская Аравия (Эр-Рияд, Джидда) | ОАЭ |
|---|---|---|
| Рост стоимости | Потенциал переоценки выше в отдельных люксовых и прибрежных активах: рынок ранней стадии | Ценообразование зрелое, апсайд ранней стадии в основном отработан |
| Ликвидность и выход | Вторичный рынок для иностранцев формируется с 2026 года, бенчмарков по перепродажам пока нет | Глубокая международная ликвидность, понятные ориентиры по перепродаже |
| Предсказуемость и риск | Выше риск исполнения: сроки строительства, границы зон, отсутствие истории сделок | Длинная история рынка, риск исполнения ниже |
| Новое предложение | Национальный инвестиционный цикл огромный, давление нового предложения будет расти | Много предложения и высокая конкуренция за покупателя |
| База спроса | Крупный внутренний рынок, туристическая цель — 150 млн визитов в год к 2030 | Международный спрос, цель Стратегии туризма 2031 — 40 млн гостей отелей |
| Понятность для иностранца | Режим новый: по каждому объекту проверяются зона и процедура подачи | Низкая стоимость «изучения рынка», базовые вещи объяснять не нужно |
| Срок удержания | 3–8 лет, сквозь событийный цикл | 5–10 лет, ради стабильного дохода и ликвидности |
Теперь цифры, которые действительно сопоставимы.
| Показатель | Саудовская Аравия | ОАЭ |
|---|---|---|
| Приток прямых иностранных инвестиций, 2024 | 119,2 млрд риялов (≈31,8 млрд долл.), +24,2% за год | 45,6 млрд долл., почти +49% за год, 10-е место в мире |
| Население трудоспособного возраста | 25,9 млн (2024) | около 9,0 млн |
| Туристическая цель | 150 млн визитов в год к 2030 | 40 млн гостей отелей к 2031 |
Данные по притоку инвестиций: по Саудовской Аравии — официальная статистика GASTAT, по ОАЭ — World Investment Report 2025 UNCTAD (источники: SPA / GASTAT и Khaleej Times по данным UNCTAD). Первую строку стоит прочитать внимательно: и в абсолютных деньгах, и по темпу прошлого года Эмираты впереди. Саудовская Аравия берёт не текущим объёмом иностранных инвестиций, а размером внутренней базы спроса и масштабом национального инвестиционного цикла. Так и выглядит более ранняя стадия цикла. На короткой дистанции это не преимущество.
Что стоит вход
Налог на сделку с недвижимостью (RETT) — 5% от стоимости, администрирует ZATCA; он заменил НДС 15%, который раньше применялся к таким продажам (источник: ZATCA). НДС 15% остался на услугах вокруг сделки: брокеридж, юристы, оценка. На саму передачу права в стандартной жилой сделке он не начисляется. Суммарные расходы на закрытие обычно укладываются в 6–9% от цены, если основные позиции ложатся на покупателя.
С покупателя мы не берём ничего: комиссию платит застройщик. Эмиратские сборы сюда не выписываем, там другой набор, и считать его нужно по конкретной сделке, а не по статье.
Отдельная тема — налог на неосвоенную землю. К квартирам он не относится, но читать его стоит как сигнал о предложении. Ставки идут по приоритетным категориям: 2,5%, 5%, 7,5% и 10% от оценочной стоимости в год, а в цикле 2026 года сбор по участкам свыше 5 000 м² был утроен, до 10%. В начале 2026 года счета получили более 60 000 землевладельцев в Эр-Рияде (источник: CMS). Государство целенаправленно выдавливает землю в застройку. Нового массового предложения будет много, и для покупателя типового продукта это плохая новость.
Календарь катализаторов
Разные сроки удержания в двух странах объясняются именно календарём.
2026–2027 — окно входа и сдачи проектов: покупка до операционного подтверждения и до того, как вторичка нащупает цену. С 7 января по 5 февраля 2027 года — Кубок Азии AFC; принимающие города — Эр-Рияд, Джидда и Эль-Хубар (источник: SPA). С 1 октября 2030 по 31 марта 2031 — Expo 2030 в Эр-Рияде, организаторы ждут более 42 млн визитов (источник: Expo 2030 Riyadh). 2034 — чемпионат мира FIFA, Джидда в числе саудовских городов-хозяев. После 2035 — зрелый люксовый цикл: продавать в ликвидность или держать стабилизированный трофейный актив.
Отсюда и горизонты. По Саудовской Аравии и Джидде мы считаем 3–8 лет, сквозь событийный цикл. По ОАЭ — 5–10 лет, но логика другая: там держат ради дохода и ликвидности, а не ради даты в календаре.
Почему в Саудовской Аравии мы смотрим на Джидду
Джидда — это выход к Красному морю: побережье, яхтинг, курортная и досуговая инфраструктура, формат, понятный международному гостю. Событийный движок работает уже сейчас: «Формула-1», кинофестиваль Красного моря, дальше Кубок Азии 2027 и мировое первенство 2034. Плюс разрыв в предложении люксового гостеприимства. Брендированные резиденции и отели верхнего сегмента способны переоценить премиальные районы вокруг себя.
Выход при этом остаётся вариативным: продать в событийный спрос или удержать зрелый прибрежный актив. Работаем мы в обоих городах, но в Эр-Рияде утверждённых зон девять, в Джидде — 57, и прибрежная история там своя.
Риски, которые мы называем вслух
Карта зон может не расшириться в тот срок, на который вы рассчитываете: графика нет, обещаний нет. Мегапроекты несут риск сдачи, и это отдельная строка в модели, а не сноска. Ценовой истории по вторичке нет, значит ваша оценка стоит на допущениях, а не на сопоставимых сделках.
По резидентству позиция такая: мы не называем ни порогов, ни сроков, ни маршрутов. Программы долгосрочного пребывания в стране существуют и перестраиваются в рамках Vision 2030, но их связь с покупкой недвижимости мы подтверждаем письменно по конкретному кейсу и никак иначе. Тот, кто в 2026 году продаёт вам саудовскую «визу за квартиру», продаёт то, чего сам не проверял.
И бытовое, но дорогое: сервисные сборы, комиссии за выход, ограничения на перепродажу, правила сдачи в аренду. Это читается в договоре до подписания, а не после.
Как это выглядит в портфеле
Выбирать «или — или» не нужно. ОАЭ работают как эталон стабильности: доход, ликвидность, предсказуемая процедура выхода. Саудовская Аравия — ростовая позиция, и её размер инвестор определяет исходя из того, сколько неопределённости он готов держать на балансе.
Фильтр по активу мы держим жёстким: брендированный или отельный люкс, побережье Красного моря либо сильная премиальная локация, ограниченное предложение и вменяемая планировка, застройщик с подтверждённой историей сдачи. Сценарии удержания — короткий до стабилизации 2027–2030, базовый через событийный цикл 2027–2034, верхний с удержанием после чемпионата мира как доходного трофея. Чего делать не надо: продавать в панике до того, как объект покажет операционные результаты, и переплачивать за типовое предложение, которого станет много.
Три вещи проверяются до перевода денег. Адрес попадает в утверждённую зону по карте REGA. Расчёт по 5% RETT и по НДС 15% на услуги получен в письменном виде. Позиция по резидентству подтверждена письменно под ваш случай. Комиссию с покупателя мы не берём, её платит застройщик, и поэтому у нас нет ни одной причины торопить вас через эти три пункта.
