Цена в прайс-листе застройщика не равна цене входа. Так устроена любая юрисдикция, но в Саудовской Аравии есть поправка: к обычным налогам добавился слой, которого год назад просто не существовало. Закон о владении недвижимостью лицами, не являющимися гражданами королевства, действует с 22 января 2026 года, а исполнительный регламент вместе с картой разрешённых зон Совет министров утвердил 23 июня 2026 года (источник: White & Case). Вместе с регламентом появился отдельный сбор в пользу REGA, и устроен он не так, как его пересказывают в обзорах рынка.
До подписания нужно ответить на два вопроса: сколько денег уйдёт сверх согласованной цены и кто из сторон их вносит. Второй важнее, чем кажется. Главный налог сделки по саудовскому закону лежит на продавце, но в договоре купли-продажи это может быть написано как угодно, и обычно пишется не в вашу пользу.
Разберём по позициям: ставка, источник и отдельная отметка там, где режим ещё не устоялся.
RETT 5%: главный налог сделки
Real Estate Transaction Tax, налог на операции с недвижимостью. Ставка 5% от стоимости сделки, администрирует его налоговая служба ZATCA (источник: ZATCA). Он заменил 15% НДС, который раньше начислялся на продажу недвижимости: это не дополнительный налог поверх НДС, а вместо него.
База — согласованная сторонами цена, но не ниже рыночной стоимости объекта на момент перехода права (источник: King & Spalding). Схема «занизим цену в договоре» здесь не работает: налоговая считает от рыночной оценки, а не от того, что вы написали.
Обязанность лежит на продающей стороне, и погасить налог нужно до перехода права или в момент перехода: формулировка в правилах именно такая (источник: King & Spalding). Просрочка стоит 2% от неуплаченной суммы за каждый месяц или его часть, но не более 50% (источник: EY).
Это по закону. На практике в сделке с застройщиком распределение определяет договор, и свои 5% вы вполне можете обнаружить в собственной платёжке. Требуйте отдельную строку: «RETT включён в цену» или «RETT оплачивает покупатель сверх цены». Устного «это всё внутри» недостаточно.
Сбор REGA 2%: слой, который включается на выходе
Исполнительный регламент к закону о владении недвижимостью нерезидентами ввёл отдельный сбор в пользу REGA, Управления по недвижимости. Ставка установлена на уровне 2% и применяется к объектам в географических зонах Эр-Рияда, Джидды, Мекки и Медины (источники: Greenberg Traurig, National Law Review).
Дальше деталь, которую рыночные обзоры теряют почти поголовно, а стоит она денег. Оба правовых разбора описывают этот платёж как сбор при отчуждении, disposal fee, и Greenberg Traurig прямо называет плательщика: нерезидент, который объектом распоряжается, то есть продающая сторона. Это строка не вашего входа, а вашего выхода. Считать её нужно в модели продажи через несколько лет, а не в смете резервации.
Сбор не заменяет RETT и существует параллельно с ним. Базовый закон допускает сбор при отчуждении до 5% от суммы сделки, а 2% — это ставка, которую установил регламент (источник: Latham & Watkins; алерт написан до публикации финального регламента, но потолок в 5% относится к самому закону и финальным 2% не противоречит).
Регламент предусматривает нулевую ставку для отдельных случаев: переход по судебному решению; отчуждение застройщиком-нерезидентом, если объект построен в срок девелоперской лицензии и юниты проданы в течение года после её истечения; передача физическим лицом в компанию или фонд, учреждённые в королевстве и полностью ему принадлежащие.
Два момента, которые нужно понимать трезво. Ставка задана регламентом, а не законом, значит, пересмотреть её можно и без принятия нового закона, а между вашей покупкой и вашей продажей пройдут годы. И сам режим владения работает только внутри утверждённых зон: в Эр-Рияде их девять, в Джидде пятьдесят семь. В Мекке и Медине действует отдельный ограничительный режим, и Palmera там не работает. Нынешнюю карту REGA прямо называет отправной точкой, сроков по её расширению не давая (источник: Enterprise KSA). Планируете выход через 3–8 лет — закладывайте, что параметры на выходе могут отличаться от параметров на входе, включая и сами 2%.
НДС 15%: не на квартиру, а на всё вокруг неё
Сама продажа недвижимости выведена из-под НДС, вместо него работает RETT. Но там, где речь идёт об услугах, 15% никуда не делись: брокерская комиссия, юридическое сопровождение, оценка, переводы и доверенности облагаются по полной ставке.
Брокерская деятельность регулируется отдельным законом. Посредник обязан иметь лицензию REGA, договор с ним оформляется письменно, копия сдаётся в REGA, и без этого договор неисполним. Комиссия при продаже по умолчанию составляет 2,5% от суммы сделки, если стороны письменно не договорились об ином (источник: REGA, Real Estate Brokerage Law, ст. 7 и 14). С НДС это 2,875% от цены объекта.
Palmera не берёт с покупателя комиссию вообще: наше вознаграждение платит застройщик. В вашей смете строка «комиссия + НДС» равна нулю, а не 2,875%.
Из чего складываются совокупные 6–9%
| Позиция | Ставка | На кого ложится | Что уточнить в договоре |
|---|---|---|---|
| RETT | 5% от суммы сделки, но не ниже рыночной стоимости | По закону — продающая сторона | Включён в цену или сверх неё |
| Сбор REGA при отчуждении | 2% (закон допускает до 5%) | Нерезидент, отчуждающий объект, то есть вы при будущей продаже | Как он ляжет на ваш выход и учтён ли в модели |
| Комиссия посредника | 2,5% по умолчанию + 15% НДС | Сторона, подписавшая договор с посредником | У Palmera для покупателя — 0% |
| Юрист, оценка, переводы | По счёту + 15% НДС | Покупатель | Фиксированная сумма, а не почасовая ставка |
| Налог на неосвоенную землю | 2,5–10% в год от оценочной стоимости | Собственник участка | Квартир не касается |
| Сбор за пустующие объекты | До 5% расчётной арендной стоимости | Собственник | Регламент ещё вводится в действие |
Типичный итог по сделке, где покупатель несёт основные позиции, — 6–9% от цены. Крупная строка здесь одна: RETT 5%, и по закону она лежит на продающей стороне. Ровно поэтому распределение RETT в договоре не формальность, а несколько процентов бюджета.
Частая ошибка в счёте: сложить 5% RETT и 2% REGA в «обязательные 7% покупателя». Так нельзя. Первое по закону лежит на продавце, второе включится тогда, когда объект будете продавать уже вы. Это две разные точки жизненного цикла. Сведёте их в одну цифру входа, завысите смету покупки и одновременно занизите стоимость выхода.
Цифру «около 10% совокупно», которая гуляет по обзорам рынка, мы тоже не подтверждаем. Она не сходится со ставкой 5% в документах ZATCA и не имеет внятного источника.
Налог на неосвоенную землю: 2,5–10% в год
Единственный в подборке платёж, который взимается ежегодно, и касается он земли, а не квартир. Ставка зависит от приоритетности зоны: 2,5%, 5%, 7,5% или 10% от стоимости участка в год (источник: CMS). Под налог попадают участки от 5 000 м², причём порог набирается и суммарно: несколько мелких участков одного собственника в границах одного города складываются, и если вместе они дают 5 000 м² и больше, налог применяется.
В цикле 2026 года сбор с крупных неосвоенных участков утроили до 10%, и счета в начале года получили более 60 000 землевладельцев Эр-Рияда. Для покупателя земли это меняет саму экономику владения: участок, который держат три года «под рост», при верхней ставке съедает 30% оценочной стоимости просто за факт простоя. Если вы смотрите на землю, а не на готовый объект, эта строка обязана быть в модели с первого дня.
Сбор за пустующие объекты: то, чего ещё нет в вашей модели
Закон переименован в «White Land and Vacant Properties» и распространён на давно пустующие готовые объекты в городской черте. Ставка — до 5% расчётной арендной стоимости объекта (источник: DLA Piper).
К весне 2026 года регламент только входил в фазу применения: пустующим считается объект, не используемый шесть месяцев, подряд или суммарно, в течение отчётного года, но конкретные зоны и параметры сборов ещё ожидались к объявлению (источник: Enterprise KSA). Счёт вам завтра не выставят. Но направление государственной политики читается однозначно: держать пустой актив ради переоценки становится дороже. Стратегия «купил и запер до 2030 года» в этой юрисдикции требует запаса в модели.
Что налоги не покрывают
Сервисные сборы управляющей компании, комиссии за досрочный выход и переуступку, ограничения на сдачу в аренду налогами не считаются, но доходность чаще всего портят именно они. Запрашивайте цифры до подписания, а не после.
Отдельно про покупку на этапе строительства. Продажи off-plan в королевстве идут через платформу Wafi под управлением REGA: застройщик обязан получить лицензию на продажу и открыть эскроу-счёт проекта в лицензированном саудовском банке, куда зачисляются все поступления от покупателей, а на этапе маркетинга он не вправе принять больше 5% стоимости юнита (источник: REGA, Wafi). Если вам предлагают перечислить средства напрямую на счёт застройщика мимо эскроу, это повод остановить сделку, а не повод торговаться о скидке.
Чего мы не знаем и не будем придумывать
Налогообложение арендного дохода зависит от структуры владения: физлицо-нерезидент, саудовская компания, фонд. Общие статьи здесь бесполезны. Позицию подтверждают письменно по вашему случаю и до перевода первого платежа.
Связь покупки недвижимости со статусом пребывания в королевстве мы не утверждаем ни в каком виде. Программы долгосрочного пребывания существуют и перестраиваются в рамках Vision 2030, но их привязка к покупке требует письменного подтверждения по каждому случаю. Любой, кто обещает вам статус «за покупку», продаёт вам ожидание.
Проверенных сопоставимых данных по доходности и цене за квадратный метр в Саудовской Аравии в открытом доступе пока нет: рынок для иностранного покупателя открылся в 2026 году, и вторичной ценовой истории по нему просто не накопилось. Поэтому расчёт «чистой доходности после налогов» на этом рынке сегодня — фикция. Считать нужно наоборот: расходную часть точно, доходную консервативно.
Что должно быть в договоре до подписания
Четыре строки, каждая письменно: кто платит RETT и входит ли он в объявленную цену; подтверждение, что конкретный объект находится внутри утверждённой зоны для владения нерезидентами; как 2% сбор REGA будет применён при вашей будущей продаже и заложен ли он в модель выхода; номер эскроу-счёта проекта в системе Wafi, если покупаете на стадии строительства. Palmera работает только в Эр-Рияде и Джидде, комиссию с покупателя не берёт, и эти четыре пункта мы проверяем до того, как вы вносите резервационный платёж.
